Защита от мошенников: как работает запрет на сделки с недвижимостью

Что такое запрет на сделки с недвижимостью и зачем он нужен

Запрет на сделки с недвижимостью — это отметка в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), которая блокирует любые регистрационные действия с объектом без личного участия собственника: продажу, дарение, аренду, залог и т.д. 

Это право закреплено Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». В конце 2023 года появилась возможность подавать заявки онлайн с помощью «Госуслуг». Срок внесения отметки: до 5 рабочих дней при подаче через портал и до 7 дней при личном обращении. Запрет действует бессрочно, пока его не снимет сам собственник или его законный представитель.

Статистика заявлений на ограничение сделок с недвижимостью и их отмену в РФ

Источник: Росреестр 

С момента появления электронной подачи документов наблюдался значительный рост числа заявлений. В частности, в Москве в 2024 году было внесено 320 тыс. таких записей, что на 62% больше по сравнению с 2023 годом. А в I квартале 2025 года в столице уже зафиксировано более 150 тыс. обращений. Это в 2,5 раза больше, чем за аналогичный период 2024 года.

Статистика самозапретов по Москве на продажу недвижимости 

Источник: Информационный центр Правительства Москвы 

Рост числа запретов связан с увеличением мошеннических схем на рынке недвижимости и стремлением граждан защитить свои имущественные права, считают эксперты. Так, с 2019 по 2024 год, по данным МВД России, общее количество таких преступлений превысило 40 тыс., увеличившись на 20%.

«Запрет регистрации без личного участия правообладателя остается одной из эффективных мер дополнительной защиты имущества граждан от действия мошенников. После внесения записи в ЕГРН все заявления, поданные не собственником или его законным представителем, возвращаются государственным регистратором без рассмотрения», — говорит Игорь Майданов, руководитель Управления Росреестра по Москве.

Кто может наложить запрет на сделки с недвижимостью

Наложить запрет вправе только сам собственник объекта или его законный представитель (по доверенности, опеке и т.п.). Ни нотариусы, ни иные лица не могут самостоятельно ограничить операции с недвижимостью. 

Как оформить запрет на сделки с недвижимостью без участия собственника

Через МФЦ и Росреестр

Запрет на сделки с недвижимостью без личного участия можно оформить в МФЦ или Росреестре:

1. Возьмите паспорт, ИНН, документы на объект (копии и оригиналы);
2. Заполните заявление «О наложении запрета на регистрационные действия», образец выдает сотрудник;
3. Отметка вносится в ЕГРН в течение 7 рабочих дней.

Через Госуслуги

Другой способ – портал Госуслуги с подтвержденной учетной записью и усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП). Алгоритм заполнения такой: 

• Вход в личный кабинет. Перейдите в раздел «Услуги → Земля Дом → Запрет на действия с недвижимостью без личного участия»;

• Проверка документов. Убедитесь, что в системе загружены актуальные фото паспорта и усиленная квалифицированная электронная подпись (УКЭП);

• Загрузите ИНН и кадастровый номер объекта. Отправьте форму на подписание;

• Подписание УКЭП. Заверьте заявление через приложение «Госключ» (установка и активация займет около часа);

• Отправка и ожидание. В течение 5 рабочих дней отметка появится в ЕГРН, уведомление – в личном кабинете.

Как снять запрет на сделки с недвижимостью

Процедура аналогична установлению запрета: через Госуслуги (до 5 рабочих дней) или лично в МФЦ (до 7 рабочих дней). В заявлении укажите причину снятия – например, продажа или дарение. Потребуются паспорт, ИНН и кадастровый номер объекта.

В случае смерти прежнего владельца заявление о прекращении установленного ограничения подает человек, принявший имущество по наследству.

Ограничения могут быть введены не только собственником, но и судебными инстанциями или государственными структурами. В этом случае отменять их имеет право исключительно тот орган, который их установил. Например, у хозяина квартиры была задолженность по кредиту, банк подал иск в суд, выиграв дело. Когда долг будет выплачен, судебный пристав подготовит постановление о снятии запрета на сделки с недвижимостью и отправит его в Росреестр, который обновит сведения в ЕГРН.

Когда запрет на сделки с недвижимостью не действует: исключения

Даже при наличии отметки в ЕГРН Росреестр обязан рассмотреть заявления в следующих случаях (ч. 3 ст. 36 ФЗ-218):

• решение суда (ипотечный спор, раздел имущества, банкротство);
• требование судебного пристава при исполнительном производстве;
• действия госорганов (арест имущества, изъятие для государственных нужд);
• судебное решение о наследстве (право наследника через суд);

Для москвичей действует особое правило: если дом участвует в программе реновации, переход права собственности оформят даже без согласия владельца — по заявлению городских властей.

Как проверить наличие запрета на сделки с недвижимостью

Проверить наличие запрета имеет право любой человек, даже не являющийся собственником объекта, если он знает адрес или кадастровый номер недвижимости. Это можно сделать несколькими способами: 

• Через сервис Росреестра;
• Следует зайти на официальный сайт Росреестра и воспользоваться сервисом «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме онлайн». Для поиска потребуется ввести адрес или кадастровый номер интересующего объекта. Данный сервис предоставит сведения о наличии ограничений и запретов на выбранный объект недвижимости;
• Портал Госуслуги: в услуге «Мои обращения» отобразится статус заявления и результат;
• Личный визит в МФЦ. Можно заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).