Курс на смягчение: оживит ли стройку снижение «ключа»

Банк России 6 июня снизил ключевую ставку с 21% до 20%, регулятор изменил показатель впервые за почти три года. Одним из факторов, повлиявших на решение, стало уменьшение инфляционного давления и, как следствие, постепенный возврат российской экономики к траектории сбалансированного роста, сообщили в ЦБ.

Вместе с тем, регулятор намерен «поддерживать такую жесткость денежно-кредитных условий, которая необходима для возвращения инфляции к цели в 2026 году». К этому времени показатель должен замедлиться до 4%, в начале июня 2025-го он составлял 9,66%, говорится в обзоре Минэкономразвития. Дальнейшие решения по «ключу» Совет директоров ЦБ намерен принимать в зависимости от скорости и устойчивости снижения инфляции и инфляционных ожиданий.

Понижение ключевой ставки на 1 п.п. было предсказуемо, эксперты оценивали вероятность принятия такого решения на 35–40%. Основанием послужило уменьшение темпов сезонной инфляции на 1,5% ниже относительно прогнозов ЦБ, прокомментировала Елена Чегодаева, руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ Супермаркет недвижимости». 

Сейчас решение ЦБ эксперты интерпретируют как знак того, что пик высоких ставок пройден. Если банки воспримут его как сигнал к смягчению денежно-кредитной политики (ДКП), они начнут постепенно снижать стоимость проектного финансирования и проценты по ипотеке, считает Михаил Гольдберг, руководитель аналитического центра ДОМ.РФ. 

«Думаю, что в благоприятном сценарии значительное смягчение ДКП мы увидим в первом квартале следующего года. Вместе с этим произойдет и ренессанс рынка жилищного строительства. Основными бенефициарами этого процесса станут застройщики, так как, с одной стороны, они получат рост спроса за счет повышения доступности рыночной ипотеки, а с другой — у них повысится рентабельность проектов из-за удешевления кредитов», — пояснил Михаил Гольдберг. 

Как снижение повлияет на рынок и застройщиков 

Опрошенные Движение.ру игроки рынка подтвердили: снижение «ключа» до 20% внушает надежды на оздоровления делового климата. Однако в ближайшее время ждать кардинальных изменений отрасли не стоит, считает Ирина Дробышева, директор по маркетингу и продуктам ГК «Победа». По ее словам, ситуация с наполнением эскроу-счетов остается напряженной и впервые за всю историю механизма балансирует на грани. 

«Проектное финансирование в первом полугодии 2025-го, согласно данным ДОМ.РФ, получили порядка 400 комплексов — на всю страну это крайне мало. Новая ставка точно не принесет всплеска», — пояснила эксперт. 

В краткосрочной перспективе эффект будет скорее психологическим: инвесторы и покупатели начнут пересматривать стратегии, говорит Александр Тернющенко, директор департамента продаж DOGMA. В дальнейшем это приведет к ускоренному снижению ставок по депозитам и перетоку части средств из банков на рынок новостроек.  

Проектное финансирование останется дорогим, но все же степень обременительности снизится. Соответственно, застройщики начнут немного чаще выводить объекты на рынок, поделился Ярослав Гутнов, основатель компании SIS Development. Объем предложения первичного жилья продолжит стагнировать, так как редкие новинки будут нивелироваться относительно стабильными результатами продаж.

Улучшение условий кредитования со временем позволит девелоперам активизировать строительную деятельность и запустить ранее замороженные проекты, считает Айгуль Юсупова, управляющий партнер девелоперской компании UNIKEY. Таким образом, бизнес сможет получать дешевое оборотное финансирование и увеличивать инвестиции в развитие. 

«Кроме того, снижение ставки может стимулировать активность на рынке земельных участков под застройку, поскольку девелоперы получат возможность более выгодно финансировать покупку новых активов для будущих проектов. Это создает предпосылки для расширения земельного банка компаний и планирования долгосрочной стратегии развития», — отметила Айгуль Юсупова.

Ипотека останется на спаде 

Снижение ключевой ставки не создаст моментального эффекта на рынке при покупке первичной недвижимости, так как 90% сделок там проходят по программе семейной ипотеки. Кредиты по базовой ставке занимают менее 9% от общего объема, и, несмотря на снижение «ключа», они останутся недоступными, считает Антон Глушков, президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ). 

«Текущий размер процентов по кредиту, который достигает до 30% годовых, является заградительным и делает ипотеку недоступной для подавляющего большинства покупателей. Поэтому снижение “ключа” на 1 п.п., безусловно, хороший сигнал рынку. Но, по моему мнению, это никак не скажется на объемах ипотечного кредитования по рыночной ставке», — пояснил он. 

Моментального эффекта для ипотеки от снижения ставки действительно ждать не стоит, согласились застройщики. Вместе с тем опрошенные представители компаний считают, что в ближайшее время ряд банков сделают послабления по стандартным программам, понизив стоимость кредитов до средней отметки в 22% годовых. 

«На фоне продолжающейся политики ЦБ по сдерживанию роста закредитованности россиян, не исключены незначительные ужесточения в отношении выдачи льготных кредитов. Особенно тем, кто не имел до этого взаимоотношений с банками», — поделился мнением Федор Ушаков, директор по продажам девелоперской компании «Мангазея».

Спрос, цены и предложение

В ближайшее время активность покупателей немного вырастет за счет «отложенного» спроса и улучшения ожиданий, прогнозируют девелоперы. Но массовой эта тенденция не станет из-за заградительных процентов по кредитам. Существенные изменения возможны только при устойчивом снижении ставок.

Текущие изменения могут привести к увеличению спроса на покупку новостроек уже в третьем квартале 2025-го, отмечает Анна Мурмуридис, директор по развитию бизнеса департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers. Из-за этого небольшого оживления рынка вместо сезонного спада спроса в июне — августе эксперт относительно предыдущих месяцев прогнозирует рост. 

Решение Банка России приведет к уменьшению доходности по вкладам — это может стать дополнительным стимулом для вложений в недвижимость, добавил Леонид Зайкин, руководитель отдела развития финансовых продуктов группы «Плюс». Эксперты уже фиксируют, как вкладчики начинают выводить средства с депозитов из-за резкого снижения процентного вознаграждения: с 26% в прошлом году до 19% и ниже сейчас.  

«Спрос на рынке недвижимости, скорее, немного оживится, так как начнется снижение ставок по вкладам, но пока «ключ» остается довольно высоким, бума продаж не ожидается», — прокомментировала Ирина Шароварникова, руководитель отдела кредитования и партнерских программ PIONEER. 

Если говорить про стоимость, то цены практически во всех сегментах, за исключением элитных объектов, продолжат умеренный рост, говорят игроки рынка. Резкие колебания будут сдерживать конкуренция и осторожность девелоперов. 

«Позитивный сигнал и ожидания роста спроса создают предпосылки для стабилизации и осторожного роста цен на новостройки. Сильное подорожание будут сдерживать высокие ставки по ипотеке и конкуренция за покупателя, поэтому застройщикам придется балансировать между желанием повысить цены и необходимостью продавать», — объяснил Василий Булгаков, генеральный директор ГК «РКС Девелопмент». 

Сколько времени нужно для стабилизации 

Для рынка ипотечная ставка выше 15% является неким психологическим барьером: спрос на первичное жилье практически сразу теряет эластичность, и рынок становится менее восприимчивым как к предложениям девелоперов, так и к банковским продуктам. Процент ниже этой границы создаст минимальный ажиотаж, говорит Сергей Футорянов, руководитель управления по корпоративным финансам группы «Самолет».

Снижение ставки на 1 п.п. — это первый шаг в цикле смягчения ДКП, поэтому прогнозировать, когда рынок стабилизируется, пока рано. 

«Если положительная динамика сохранится в будущем, спрос начнет расти, а недвижимость станет доступней за счет приемлемых и сопоставимых с доходами граждан ежемесячных платежей по ипотеке. Одновременно начнется увеличение объемов строительства и повышение здоровой конкуренции между девелоперами», — рассказала Ксения Гагарина, директор департамента продаж «ИНСИТИ девелопмент». 
 
Предпосылок для быстрого сокращения «ключа» в дальнейшем пока нет, говорят эксперты. Инфляция остается на высоком уровне, геополитическая обстановка по-прежнему напряженная, а санкционное давление на Россию лишь усиливается. Возможно, ЦБ на некоторое время опять «заморозит» ставку, поделился мнением Давид Худоян, генеральный директор Optima Development.  

Стабилизация отрасли, при которой спрос и предложение придут в более сбалансированное состояние, а цены перестанут испытывать давление, вероятно, наступит не раньше второй половины 2026-го — начала 2027-го, прогнозирует Айгуль Юсупова. Для этого необходимы: снижение «ключа» и ипотечных ставок до комфортных уровней — порядка 9–12%, стабилизация макроэкономической ситуации без новых внешних шоков, а также продолжение и расширение программ господдержки.

«До тех пор рынок будет находиться в состоянии умеренной стагнации с точечными скидками и акциями, а покупателям и девелоперам придется адаптироваться к текущим условиям», — резюмировала эксперт.