КРТ поддержит стройку: игроки рынка — о потенциале и рисках механизма

Проекты комплексного развития территорий (КРТ) могут поддержать строительный сектор в условиях высокой ключевой ставки, дорогого проектного финансирования и сниженного спроса. На конец апреля 2025-го в активной стадии реализации находились проекты по 960 территориям. Также власти продолжали вести подбор новых участков площадью 37 тыс. га, сообщал Минстрой РФ. 

Подобные соглашения дают большую определенность девелоперам, чем возведения жилья в рыночных условиях. Однако, чтобы добиться устойчивости, властям и компаниям нужно вести открытый диалог и четко прописывать критерии в документации. К такому заключению пришли участники сессии «Опыт девелопмента в КРТ. Москва и Регионы» на Петербургском экономическом форуме (ПМЭФ). Редакция Движение.ру собрала мнения спикеров встречи.

Андрей Басов, вице-президент АО «ГК Страна»: 

«Мы строим сейчас более 1,2 млн кв. м, почти половина из них — в рамках договоров КРТ, где-то по инициативе правообладателя, где-то по инициативе органов власти. На данный момент переселили в новое жилье порядка 3,5 тыс. человек. Думаем, это довольно серьезный показатель — не один-два дома. 

Если говорить про сам механизм, то он, конечно, в последние годы меняется. Я рад, что органы власти стали детальнее относиться к техническим заданиям, которые они передают девелоперам. Это важно: раньше были кейсы, когда в договоре прописывался, например, детский сад. А потом оказывалось, что, помимо детсада, нужно построить к нему два бассейна, следом — что-то еще. В итоге менялась финансовая модель. 

В целом мы видим в КРТ много положительных моментов, как для муниципалитетов, так и для застройщиков. Для города — это экономия на расселении, пополнение бюджета, минимизация нагрузки на инженерную инфраструктуру. Механизм позволяет регионам развивать центры населенных пунктов, которые пришли в упадочное состояние. 

Вместе с тем не могу не отметить риски и сложности для девелоперов. Например, сегодня регионы и муниципалитеты, иногда не вникая до конца, какая нагрузка ложится на проект КРТ, пытаются включить туда как можно больше элементов: школу, садик, дорогу и др. Но все мы понимаем, что такие проекты, тем более в текущей ситуации с высокой ключевой ставкой, не “взлетают”. Хотелось бы, чтобы власти больше прислушались к компаниям и совместно решали, какая нагрузка оптимальна». 

Елена Степанова, член совета директоров ГК «ЭНКО»: 

«На мой взгляд, основная сложность — это оценка территории под КРТ. Объясню простыми словами: когда ты как застройщик получаешь земельный участок с конкретным назначением, жилым или промышленным, большую часть процесса занимаешься продуктом и формой. Основная задача — это не только изучение потенциала, но это выявление факторов, которые запустят “спираль экономики” на территории. 

Второй момент — осознание своего места в КРТ и взвешенное принятие финансовых решений. Прежде всего, вызов для застройщика кроется в синхронизации темпов денежных потоков. Чтобы запустить такой проект, компания должна сначала разработать и подготовить масштабную концепцию, осуществить переселение, освободить территорию и начать строительство с инфраструктуры, сетей, дорог. Это нужно сделать до старта продаж, что создает дорогостоящий и долгосрочный разрыв в финансовой модели.  

Также отмечу, что в этом плане крайне важен диалог с публичным партнером до запуска проекта. Именно определение объема участия этой стороной нужно для балансировки финмодели. Потому что ни один из крупных проектов не реализовывался одним участником».

Дмитрий Рябов, председатель совета директоров DARS:

«Пока что у нас небольшой опыт в КРТ. Реализуется шесть проектов, два из которых — комплексное развитие аварийных территорий. Там возводится порядка 500 тыс. кв. м. Мы только начинаем сталкиваться с озвученными коллегами вопросами, но уже сейчас я бы хотел поговорить об экономической и финансовой составляющей. 

В условиях высокой ключевой ставки и спада продаж нагрузка при входе в КРТ все равно меньше, чем при обычной покупке участка, оформлении кредита и разработке стандартной финмодели. Так как большое количество критериев уже включено в комплексное развитие в виде строительства современной инфраструктуры, расселения и так далее, сложностей на старте меньше. Поэтому, на мой взгляд, подобные проекты являются более жизнеспособными — в них меньше неопределенности. 

Власти указывают всю необходимую инфраструктуру каждой конкретной площадки, реализуемой с торгов, концепция в процессе не меняется глобально. Да, условия могут уточняться, детализироваться, но, как правило, не бывает так, что через пять лет появляются новые вводные по объему строительства или дополнительным объектам. Поэтому мы считаем, что механизм КРТ перспективный и интересный».

Софья Пуликовская, директор по развитию регионального бизнеса АО «ДОМ.РФ»: 

«Как правило, ключевой рассинхрон происходит из-за того, что ломается процесс коммуникации между регионом, застройщиком и жителями. Для этого лучше находить площадку, выступающую посредником. 

Вот почему это важно: бюджетный цикл региона составляет три года, а средний инвестиционно-строительный цикл реализации проекта КРТ — от 5 до 15 лет. То есть муниципалитету сложно собрать достаточно средств и заинтересовать застройщика, чтобы он включился в работу именно в том или ином регионе. Мы можем помочь в этом общении, выступить третьей стороной, которая предлагает заключить либо соглашение, либо другой контракт в рамках инструментов инфраструктурного меню.

Также благодаря такому общению получается согласовать концепцию и градостроительную документацию с регионом. В результате появляется проект, где четко прописаны источники финансирования, параметры инфраструктуры и социальных объектов. Благодаря этому коллективному договору у застройщика не возникает вопросов, откуда он будет брать деньги на школу или детский сад».

Иван Курячий, управляющий партнер проектно-консалтинговой компании «Новая земля»: 

«Часто мы встречаемся с заблуждением, что всю дополнительную инфраструктуру вокруг жилья, в том числе парки, скверы, спортивные и культурные объекты, можно повесить на девелопера. Например, кто-то думает: “Он застраивает территорию квартирами, получает прибыль, давайте дадим ему побольше обязательств”. Но это нужно решать в каждом конкретном регионе, оценивая возможности девелоперских проектов в условиях того или иного города. 

В муниципалитетах экономика строительства и маржинальность различаются. Когда мы работаем с территорией города, обязательно оцениваем альтернативные участки, учитываем имеющуюся инфраструктуру. Это помогает не переоценивать возможности девелопера и прозрачно планировать только необходимые объекты. 

Подобный кейс у нас был в агломерации Улан-Удэ. Там мы с региональным подразделением Сбера просчитывали, по каким условиям девелоперам выдают кредиты. В результате выяснили, что в экономику проекта получается заложить только базовую социальную инфраструктуру — без парков, скверов и тем более общественно-культурных объектов. После перешли к обсуждению с республиканской и городской администрациями, сформировали список площадок под КРТ, где уже есть все необходимое в пешей доступности. Затем на федеральном уровне подтвердили мастер-план, в котором решили развивать не периферийные территории, а участки в сложившихся районах. Такой подход помог снизить затраты на проекты как со стороны властей, так и застройщиков. Но чтобы сделать это, потребовалось собрать большой объем данных».