Рынок недвижимости в ОАЭ: перспективы развития

Частные инвесторы из России стали реже покупать недвижимость в Дубае. Количество сделок с участие россиян еще в минувшем году снизилось минимум на треть. Эксперты говорят о заградительных мерах, которые вводят власти из-за риска вторичных санкций, стабилизации рынка после ажиотажного спроса и рекомендуют инвесторам обратить внимание на сегмент коммерческой недвижимости и коливинги.

Почти все участники рынка недвижимости в первую очередь нацелены на столицы эмиратов Дубай и Абу-Даби, отмечают собеседники Движение.ру. Именно они вызывают наибольший интерес у бизнеса и рядовых потребителей. Согласно исследованию аналитической компании BusinesStat за 2018-2022 года, число сделок с недвижимостью в эмирате Дубай возросло более чем в 3,5 раза. Тенденция получит продолжение: агентство Metropolitan Group прогнозирует, что в течение следующих 5-6 лет застройщики построят в Дубае около 120 тыс. объектов недвижимости, или минимум 20–30 тыс. ежегодно. Позитивную статистику агентство наблюдает и по Абу-Даби. Ссылаясь на ежегодный отчет Property Finder, эксперты отмечают, что в 2023 году было заключено рекордное количество сделок купли-продажи — 13,298, из которых 10 тыс. — сделки с off-plan-недвижимостью.

В целом картина по недвижимости в Дубаи и Абу-Даби выглядит оптимистично, но для российских компаний не все так просто. Некоторые аналитики отмечают охлаждение интереса россиян к ОАЭ. Если в 2022 году жители РФ в рейтинге иностранцев — покупателей недвижимости в Дубаи были первыми, то к концу 2023 года опустились на пятое место. Это связано с падением курса рубля, взлетом цен из-за активного спроса и с санкциями. Хоть ОАЭ и не вводят ограничения напрямую, однако, опасаясь вторичных санкций, крупные банки эмиратов начали ограничивать переводы россиян и закрывать счета клиентов с российским гражданством.

Переориентация на коммерческую недвижимость

Сектор жилой недвижимостью в ОАЭ себя исчерпывает или даже уже исчерпал, считает владелец агентства элитной недвижимости Nika Estate Виктор Садыгов. Компаниям, желающим заработать в эмиратах, он советует обратить внимание на коммерческую недвижимость.

«Годы популярности этого региона, как у россиян, так и у граждан других стран, не прошли даром. Сегодня сложилась ситуация, когда цены от застройщика часто превышают стоимость в аналогичных проектах вторичного рынка. Речь идет о лотах в новых ЖК, купленных ранее инвесторами, которые решили зафиксировать прибыль. Они предлагают цены ниже новостроек, тем самым оттягивая на себя спрос. Таким образом этот рынок сегодня в меньшей степени привлекателен для инвесторов — они уже находятся в поисках новых регионов, таких как Саудовская Аравия, Оман, Кейптаун», — рассказал Виктор Садыгов.

По его словам, среди покупателей преобладают те, кто выбирает недвижимость для собственных нужд: отдыха или проживания. Для таких приобретений сейчас подходящее время: появилось много свежих предложений, их число позволяет ценам оставаться стабильными, что создает комфортные для выбора и покупки условия. При этом девелоперам и агентствам поднять маржу сложнее.

«Я уже вижу новый виток роста на рынке коммерческой недвижимости — бизнес здесь развивается бурно. А вот в плане строительства сегмент здорово отстает от жилого сектора. Как только девелоперы переориентируются, инвесторы снова оживятся», — подчеркнул он.

Садыгов подтвердил факт смены портрета покупателя — россиян в общем объеме стало меньше. Желающим войти в сферу коммерческой недвижимости ОАЭ агентствам и девелоперам, прежде чем выходить на рынок, важно изучать особенности региона, считает эксперт. Он советует искать партнёров, изучать законодательство, прикидывать модели и экономику реализации проектов.

В целом эксперт указал на большие перспективы региона, отметив, что «на фоне такой массовой экспансии странно было бы говорить о том, что здесь россиянам не комфортно».

Усиление активности в сегменте коливинга

Спрос на жилую недвижимость в ОАЭ и, в частности, в Дубаи и Абу-Даби не снижается, но проходит определенную трансформацию, отметил CEO гостиничной сети Vertical Hospitality Александр Пестряков.

«Продажи жилой недвижимости в 2023 году в Дубаи были рекордными. По данным Статистического центра Дубая, за прошлый год было совершено более 133 тыс. сделок. С учетом того, что в I квартале 2024 года количество сделок на местном рынке перевалило за 36,5 тыс., с высокой долей вероятности можно ожидать, что показатели этого года не сократятся, а могут даже вырасти. В то же время прирост цен прогнозируют от 5% до 12%», — рассказал он.

Уменьшение числа русскоязычных инвесторов эксперт объяснил очень высоким уровнем продаж в 2022 году. Нормализация объема сделок на таком фоне выглядит как падение. Что касается выхода на рынок новых российских компаний из сферы недвижимости, он отметил, что сейчас такие задачи по силам лишь крупным игрокам.

«В первую очередь важно понимать, что новичкам здесь работать сегодня существенно сложнее, чем это было, скажем, 3-4 года назад. Вместе с российскими инвесторами на местный рынок недвижимости пришли также риелторы и застройщики из РФ. Например, помимо глобальной Knight Frank, в регионе теперь работает и российская NF Group», — отметил Пестряков.

Убытки, о которых периодически упоминают в СМИ, понесли в первую очередь покупатели новостроек, которые не рассчитали свои силы и не справились с ежемесячным платежами, считает эксперт. Особенность рынка недвижимости Дубая в том, что инвестор, если он пропускает ипотечный платеж, может лишиться прав на объект. Поэтому такие покупатели-дефолтеры предпочитают переуступить свою недвижимость с очень хорошим дисконтом, а не терять все. Впрочем, в первую очередь это касается новостроек в многоквартирных домах, а не премиальных вилл.

Перспективным направлением для инвесторов, девелоперов, брокеров, агентств Пестряков считает жилую недвижимость из сегмента коливинга. Объектов такого формата в столицах эмиратов не хватает. При этом есть спрос со стороны современных поколений путешественников — «цифровых кочевников».

«Речь о молодых людях (до 30-35 лет), которые не успели накопить достаточно для покупки виллы, но работают в современных „цифровых“ сегментах экономики и прилично зарабатывают. Они, скажем, не чужды шеринг-экономике и современным форматам проживания. Им нравится яркий дизайн и гибкие условия аренды комфортных, эргономичных и функциональных пространств. Сейчас коливинги практически полностью распроданы частным инвесторам, они получают высокую рентную доходность. Мы видим большие перспективы для подобных недорогих гибких форматов арендной недвижимости в Дубае», — заключил он.

Мониторинг каждого эмирата, города и района ОАЭ

Устойчивый рост рынка недвижимости подтвердила операционный директор компании Whitewill Dubai Ольга Панькина. По ее словам, ожидается, что только Дубай в 2024 году вырастет до 15%. Это обусловлено высоким спросом со стороны иностранцев и развитием экономики. Она отметила, что в I квартале 2024 года сектор недвижимости Дубая зарегистрировал сделок на $29,4 млрд, в то время как 2023 году за этот же период было совершено сделок на $5 млрд меньше — $24 млрд.

«Опытным игрокам как в девелопменте, так и агентствам недвижимости, безусловно, работать на рынке ОАЭ выгодно. Сохранение динамики рынка и прогноз роста цен в этом году от 5% до 7% в Дубае и от 3% до 5% в Абу-Даби предполагают прирост капитала и инвестиционные доходы не только компаниям, но и конечным покупателям и частным инвесторам», — поделилась она.

ОАЭ сохраняют позиции международного центра притяжения инвестиций, государство формирует благоприятную среду для инвесторов и ведения бизнеса, а значит количество международных проектов будет расти. Одновременно она отметила, что работающим или заходящим на рынок компаниям нужно тщательно изучить не только все юридические тонкости, но также особенности и перспективы застройки в каждом отдельном городе.

«Застройщикам и агентствам следует быть хорошо осведомленными о потенциальном переизбытке предложения в некоторых районах, который, несмотря на общий рост рынка, может сдерживать динамику цен. Также важно иметь глубокую экспертизу и понимание государственной политики, особенно в отношении регулирования рынка недвижимости и визового режима, так как это может значительно влиять на состояние рынка и интерес инвесторов. Важно следить за развитием региона и эмирата», — указала эксперт.

По ее словам, инвесторам будет полезным изучить план развития Дубая до 2040 года, который предполагает рост экономики, самого эмирата и сектора недвижимости. Также, как указала Панькова, буквально на днях правительство объявило о начале деятельности совета, который займется реализацией крупных государственных проектов, что создает дополнительный стимул развития районов, где такие проекты реализуются.

Диверсификация и комбинирование проектов

Агентства и девелоперы уверенно себя чувствуют в ОАЭ, считает руководитель департамента зарубежной недвижимости Barnes International Moscow Денис Перковский. По его словам, со стороны российских компаний высокий интерес к рынку сохраняется, поскольку сформирован спрос. Широко представлены оба сегмента: первичный и вторичный, здесь есть повторные сделки как по продаже, так и по покупке. Российским агентствам есть с кем и с чем работать, как минимум, в среднесрочной перспективе. Среди девелоперов лучшие результаты показали и будут показывать те, кто делал ставку на люксовый сегмент в ОАЭ.

«Успешные эксперты работают с ликвидными проектами, доступ к которым при высоком спросе часто ограничен. Например, сегменты „люкс“ и „ультра-люкс“ востребованы, но представлены мало, менее 5% рынка. Залог успеха — эффективная диверсификация. Например, при формировании портфеля клиентов мы рекомендуем комбинировать инвестиции в девелопмент (ликвидные проекты с рассрочкой до 40%) с покупкой объектов высокой степени готовности для сдачи в аренду. Причем, в последнем случае доходность может быть достигнута за счет покупок у дефолтеров. Особой статьей является и фикс-флиппинг — отличное решение для инвесторов, предпочитающих предсказуемую эффективность», — заявил он.

Российским девелоперам в ОАЭ необходимо понимать, как они собираются конкурировать с существующими гигантами рынка, иметь конкретный план действий, а еще лучше — уделять внимание сегментам, в которых конкуренция пока еще не существенная, считает эксперт. Агентствам же стоит сфокусироваться на долгосрочном сотрудничестве с клиентами.

Фото: freepik.com