В 2024 году могут быть приняты новые поправки, распространяющие применение эскроу-счетов на индивидуальное жилищное строительство по договорам подряда. Эксперты и участники рынка считают, что этот сегмент вырастет за счет прихода крупных системных девелоперов.

В июне заместитель главы Минстроя РФ Никита Стасишин в интервью ТАСС заявил о том, что из 102 планируемых к вводу в 2024 году млн кв. м жилья около 52 млн может прийтись на ИЖС. При этом в ближайшие два-три года должен состояться запуск механизма эскроу-счетов в сегменте индивидуальной недвижимости.

Закон об эскроу в ИЖС был принят в первом чтении в январе 2024 г. Как заявлял в мае председатель комитета Госдумы по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Сергей Пахомов, окончательно он может быть утвержден на сессии в июле, а вступить в силу — уже в сентябре.

В марте 2023 года механизм эскроу был распространен на коттеджные поселки, однако новые поправки расширяют его действие на ИЖС по договорам подряда. Строительство таких жилых домов будет осуществляться с использовать домокомплектов или типовых проектов.

Эксперты и участники рынка считают, что новая мера простимулирует приход на этот рынок крупных системных девелоперов и существенно повысит конкуренцию.

Как меняется структура рынка индивидуального жилья

До недавнего времени на рынке ИЖС стабильно работали только четыре компании, которые можно отнести к крупным девелоперам. Но, по словам вице-президента Easy Home Юлии Березниковой, в последние два года ситуация стала меняться, и доля крупных игроков выросла. На рынок вышли компании ГК «ПИК», Группа «Самолет», ГК «Инград», ГК «ФСК», а другие крупные игроки рынка МКД начали к этому активно готовиться. Однако, по мнению эксперта, с началом системного действия механизма эскроу моментального роста не произойдет, поскольку не все компании, строящие загородное жилье, готовы работать по новым правилам.

«У многих девелоперов «загородки» еще не отлажены внутренние процессы управления для такого перехода, нет достаточного количества обученного персонала. Думаю, в горизонте одного года многие игроки подтянутся и будут работать уже с использованием эскроу. Хотя при этом увидим и много банкротств организаций, которые не справятся с увеличившейся финансовой нагрузкой. Управленческие, финансовые и учетные аппараты в компания сегмента ИЖС выстроены плохо. И это большая проблема для отрасли«,— считает Юлия Березникова.

Среди факторов, позитивно влияющих на ситуацию в ИЖС, эксперт назвала государственную поддержку строительного сектора и сельских территорий, правительственный курс на освоение земель, а также план по улучшению демографии в стране, который будет стимулировать спрос на жилье. Замедлять развитие этого направления будет общая нецивилизованность рынка.

«Генподрядчик здесь — это зачастую бригада со своим подходом к стройке и привычками, а освоение больших земельных массивов требует квалифицированного подхода и расчета финмоделей, которые у большинства загородных девелоперов хромают. На первых своих проектах новые игроки рискуют недополучать прибыль», — считает Юлия Березникова.

Согласно ее оценке, в этих условиях объем строительства индивидуального жилья в течение трех-пяти лет вырастет на 10-15%. В основном за счет того, что объемы будут перетекать от локальных строителей к крупным застройщикам.

В чем преимущество крупных девелоперов

В данный момент проекты в сфере ИЖС реализует только один из десяти крупных застройщиков, но в ближайшее время запустить такие проекты планируют еще около 40% девелоперов. Президент Федерации ИЖС Рамиль Усманов прогнозирует рост продаж, а среди рисков, которые могут помешать развитию рынка, выделяет большие объемы социальной инфраструктуры, обязательство по строительству которой ложится на застройщиков. Это повышает цену квадратного метра, и в итоге обеспеченной инфраструктурой недвижимости становится трудно конкурировать по стоимости с точечной застройкой.

Рынок ИЖС сегодня считается более динамичным, чем сфера многоквартирного жилья, поскольку на нем действует множество некрупных компаний. Однако, эксперты утверждают, что после перехода на применение эскроу-счетов ситуация может измениться.

«Внедрение новых законодательных инициатив в части введения счетов эскроу поможет систематизировать рынок и минимизировать риски, как это уже произошло с новостройками. Исчезнут некомпетентные и непорядочные игроки, неспособные завершить проекты в срок», — говорит Роман Родионцев, директор по развитию Est-a-Tet.

В новых условиях более комфортно себя будут чувствовать крупные девелоперы, имеющие налаженные отношения с банковскими структурами и упорядоченные бизнес-процессы. Эти преимущества они будут транслировать на рынок ИЖС, уверен эксперт.

Дальнейшие перспективы развития сегмента в России, по мнению Романа Родионцева, во многом будут зависеть от условий по ипотечным кредитам. Если в индивидуальном сегменте она будет более интересной, чем в МКД, то начнется перетекание спроса.

Новые правила усилят конкуренцию на рынке ИЖС

Важной особенностью проектов ИЖС является необходимость создания инфраструктуры, которая, как правило, отсутствует на территориях, осваиваемых под проекты индивидуального строительства.

«Территории под застройку есть прежде всего за пределами городов. Но все условия для жизни там нужно создавать застройщику. Если говорить о социальной инфраструктуре, то, разумеется, с учетом более низкой плотности застройки требования будут не такими высокими, как в многоквартирном сегменте. И расстояние между школами в 10 километров будет восприниматься как нечто вполне естественное», — рассказал Иван Черемных, эксперт в сфере недвижимости.

Укрупнение рынка ИЖС после ввода эскроу неизбежно, считает и генеральный директор компании SilverStream Юрий Коровкин.

«У крупных участников рынка появится стимул в виде доступных банковских средств. В то время как многие мелкие компании, вероятно, не смогут выполнить требования финансовых структур. Сейчас они строят на собственные средства или деньги инвесторов, но в условиях более жесткой конкуренции такие организации начнут сдавать позиции», — уверен Юрий Коровкин.

Другим важным фактором собеседник Движение.ру назвал запрос на диверсификацию портфеля, который сформировался у крупных девелоперов в последнее время. По словам эксперта, в данный момент маржинальность строительства в ИЖС может быть привлекательной, поскольку из-за стабилизации курса рубля строительные материалы дорожают не так быстро, как раньше.

«Я знаю, что ряд крупных девелоперов уже начали скупать ликвидные земли для реализации проектов в сфере ИЖС», — констатировал Коровкин.

Фото: Олег Елков/ТАСС