Апарты, глэмпинги и доходные дома: где искать доходность выше 5%

Рынок доходной недвижимости давно не похож на тот, что был 10-15 лет назад, когда приходилось выбирать лишь между квартирой и коммерческим помещением. Сегодня инвестору предлагают десятки форматов: от сервисных апартаментов с единым управлением до загородных глэмпингов на окраине леса. Проблема в том, что за громкими названиями часто скрываются принципиально разные экономические модели, каждая со своей логикой доходности, рисками и уровнем вовлеченности владельца.

Сравнение доходной недвижимости

*Доходность по земле формируется за счет роста стоимости, не является арендным доходом.
Источник: федеральный отельный оператор Zenith

Апарт-отели: за мейнстримом — три разных мира

Сегмент апарт-отелей, переживший период активного роста, уже вступил в стадию зрелости. По словам директора московского офиса «Этажи Девелопмент» Александра Пасько, этот класс недвижимости окончательно сформировал свою целевую аудиторию и имеет хорошие перспективы, особенно на фоне снижения привлекательности банковских депозитов. 

Однако успех инвестиций здесь напрямую зависит от способности различать за общим названием принципиально разные модели», — отмечает он. 

Согласно Положению о классификации гостиниц в РФ от 18 ноября 2020 года, апарт-отели — это вид гостиниц, где есть номера типа «студия» и «апартамент», указывает партнер, руководитель департамента гостиничного бизнеса и туризма CMWP Марина Смирнова. «Апартамент, соответственно, это номер в гостинице площадью от 40 кв.м, оборудованный кухней», — добавляет  она.

Под общим названием «апарт-отель» сегодня скрываются три принципиально разных продукта, рассказывает директор по инвестициям федерального отельного оператора Zenith Катерина Соболева. Первый — сервисные апартаменты, максимально близкие к гостинице, но ориентированные на средне- и краткосрочное проживание. Они характеризуются единым управлением, стандартами обслуживания, централизованным маркетингом и продажами, а главное – понятной операционной моделью. Порог входа в них — 9-15 млн руб. за юнит. 

«Для инвестора это, как правило, более стабильный доход (6-10% годовых), меньшая волатильность и высокая зависимость результата именно от качества управления», — говорит эксперт. 

Второй — это инвестиционные отели, где частные инвесторы владеют номерами, долями (или паями в случае с ПИФами), а профессиональный отельный оператор отвечает за управление, загрузку, тарифную политику, сервис и финансовую модель. Впрочем, в этом случае корректнее называть такой тип недвижимости кондо-отелями, считает Марина Смирнова. То есть это гостиницы, где номера продаются в собственность как инструмент извлечения дохода. Он в среднем колеблется в районе 8-14% и формируется из гостиничной экономики: ADR, загрузки, сезонности, операционной эффективности. Порог входа здесь выше — от 12-18 млн руб. за номер до 20 млн руб. и больше в сильных локациях, объясняет Катерина Соболева.

Третий и наиболее рискованный сегмент — «псевдожилье» — объекты без профессионального оператора, где управление перекладывается на собственника, а доходность становится непредсказуемой. 

«На практике одинаковых апарт-отелей не бывает: один и тот же планировочный продукт при разной структуре спроса даст разные ADR, загрузку и расходы, — поясняет председатель МОО «Союз отельеров» Роман Сабиржанов. — В Санкт-Петербурге, например, сильнее туристический сценарий, в Москве — деловой и долгосрочный, а на курортах все решает сезонность и инфраструктура». 

Самый высокий средний чек на сегодня в курортной недвижимости — в Сочи, Крыму, Кавминводах или на Алтае. Впрочем, ее рыночные аналитики относят к отдельному классу, который некорректно сравнивать с городскими проектами, потому что у этого формата другая логика спроса и дохода. 

С одной стороны, в пиковые сезоны может показаться, что доход – космический – в 2-4 раза выше среднегодового, говорит Катерина Соболева, добавляя, что все зависит от курорта и сезонности. В среднем за год даже качественные проекты с оператором будут приносить 8-14%.

«Однако итоговый результат всегда определяется качеством управления и способностью проекта зарабатывать вне пиковых месяцев. Здесь инвестор зарабатывает не на квадратных метрах, а на умении оператора управлять сезонностью и спросом», — отмечает эксперт.

Марина Смирнова из CMWP приводит более подробные расчеты: доходность инвестиционных номеров, по ее словам, – порядка 7-10% в год. В абсолютных цифрах это может быть 300-400 тыс. руб. в год. 

«Допустим, апартамент входит в состав загородного комплекса высокого класса под Москвой. Загрузка (стабилизированная) будет 55%, расходы на персонал, администрацию, маркетинг и т.д. - от 51% в первый год до 40% от выручки в последующие. Плюс налог на недвижимость (2,2-2,5% от кадастровой стоимости) и на землю», — говорит Смирнова.

Как объясняют аналитики, апартаменты меньшей площади обычно доходнее, т.к. наценка на «люкс» не настолько большая, чтобы «оправдать» разницу в бюджете покупки. 

При этом, скажем, цена продажи инвестиционных номеров на курортных рынках обычно минимум на 30% выше, чем у жилых новостроек. Но продать такой курортный объект сложнее из-за сезонности и высокой конкуренции с посуточным жильем, добавляют эксперты. Впрочем, серьезным фильтром для недобросовестных игроков стала принятая в 2025 году обязательная классификация средств размещения и введение туристического налога. В целом же ликвидность таких объектов не сопоставима с квартирной. 

Ликвидность при перепродаже зависит не от красивой рекламы, а от качества управления: понятные договоры, прозрачная отчетность, стабильная загрузка», — замечает Роман Сабиржанов.

Квартира: как выжать больше

Классическая долгосрочная аренда квартиры редко преодолевает планку в 5% годовых. Если сдавать посуточно, то доходность будет 7-10%, отмечают эксперты. Особенно если речь идет о студии или «однушке», которую собственник сам готовит к сдаче. Многокомнатные квартиры обычно сдаются сложнее всего: у них ограниченная аудитория, более долгие простои и, как следствие, низкая фактическая доходность – даже при высокой номинальной ставке аренды.

Сооснователь компании Colife Артём Бабинов видит три пути решения проблемы:

1. Передача объекта в управление УК;
2. Инвестиции в качественный ремонт и меблировку;
3. Переформатирование под формат коливинга под управлением профессиональной УК.

В первом случае удастся существенно сократить простои и операционные потери.

«Одно только снижение текучки арендаторов способно добавить 1-2 п.п. доходности без изменения формата объекта», – говорит эксперт.

Во втором – появится возможность привлечь более платежеспособную аудиторию, повысив устойчивость спроса на квартиру.

«Как правило, такие инвестиции в объект позволяют добавить минимум 15% к первоначальной стоимости лота. Если же переформатировать под коливинг, то вместо поиска одного арендатора на всю квартиру объект начинает работать с несколькими долгосрочными резидентами. Это позволяет увеличить совокупный арендный поток в среднем на 30-45% по сравнению с классической арендой многокомнатной квартиры, выйдя на доходность в 7-12% годовых без повышения юридических или эксплуатационных рисков», – рассказывает Артём Бабинов.

Загородные нюансы

Доходные дома и таунхаусы — это уже не просто жилье, а сервисный продукт для отдыха, говорят участники рынка. Их преимущество — высокий спрос на уик-энды и праздники, эмоциональная ценность для гостей и возможность устанавливать премиальный чек. Однако минусы существенны, напоминает Катерина Соболева: ярко выраженная сезонность, сложность управления и высокие эксплуатационные расходы, появляется зависимость от логистики. 

«Доходные дома — это, в первую очередь, долгосрочная аренда. То есть, загрузка выше, ниже цена за сутки, меньше доходов, но и расходов меньше – меньше персонала, реже уборка. В итоге минусы компенсируются плюсами и выходит примерно такой же результат, что и для посуточной аренды», — отмечает Марина Смирнова.

Однако частые проблемы могут скрываться в назначении земли и режиме ее использования, в недостаточных инженерных мощностях, в дорогом зимнем содержании и в недооцененных затратах на регулярные обновления и ремонты, указывает Роман Сабиржанов. 

«Для управления здесь нужны не только навыки гостеприимства, но и опыт работы с загородной недвижимостью: экстренные выезды, контроль подрядчиков, логистика, безопасность», — уверен он.

Рискованные глэмпинги 

Другой загородный формат, глэмпинги, участники рынка называют самым противоречивым. С одной стороны, это быстрорастущий тренд с относительно низким порогом входа и высокой привлекательностью для определенной аудитории. С другой — эксперты предупреждают о значительных рисках. 

В Zenith глэмпинг называют отдельным гостиничным бизнесом, а не просто «дешевой недвижимостью». Порог входа здесь действительно не высок и может начинаться с 3-5 млн руб., но риски выше среднего и зависят от концепции, сервиса и маркетинга, отмечает Катерина Соболева. По данным эксперта, доходность этого сегмента может быть выше среднего, но держится на впечатлениях, которые требуют постоянных вложений и профессионального менеджмента.

«Этот формат хорош там, где нельзя строить капитальные объекты. Игроки-новички в гостиничном девелопменте идут в этот формат за субсидиями и «легкими», как им кажется, деньгами. О сезонности, гостиничных стандартах и специфике управления, как правило, у них очень абстрактные представления, поэтому говорить о каком-то сформированном рынке глэмпингов, и тем более о профессиональном инвестировании в такой формат пока не приходится», — указывает основатель и генеральный директор DSS Consulting Services Дарья Канева

В свою очередь партнер NF Group Марина Малахатько считает ключевым вопросом сейчас — как рынок глэмпингов адаптируется к тому объему предложения, который был заявлен за последние три года.

«Рост цен и усиление конкуренции уже размывают спрос в этом сегменте», — добавляет она. 

Внимание к деталям

Такое разнообразие форматов требует наличия ключевого навыка у инвестора — умения задавать правильные вопросы. Роман Сабиржанов советует еще до покупки изучать не обещанную доходность, а модель спроса: кто целевой гость, каковы сезонность, каналы продаж, обязательные сервисы и эксплуатационные ограничения.

С финансированием тоже не все просто. Льготная ипотека, как правило, не распространяется на нежилую недвижимость, к которой относятся, скажем, многие апарт-отели. При этом рассрочки или субсидированная ставка от застройщика часто ведут к удорожанию объекта на 10–30%, предупреждает руководитель продаж сети Vertical Яна Лепёшина. Это в итоге может нивелировать преимущества повышенной доходности.

В любом случае каждый доходный формат недвижимости имеет свою логику, драйверы доходности и риск-профиль. Выбор между апарт-отелем в центре Москвы, коливинг-квартирой, загородным домом у озера или глэмпингом в горах — это выбор не между объектами, а между разными бизнес-моделями и уровнями собственного участия.

Настоящий материал носит исключительно ознакомительный характер, не содержит предлагаемой стратегии инвестиций и не является персональной инвестиционной рекомендацией.