Альтернатива распиаренным курортам: куда пойдут инвесторы вместо Сочи и Калининграда

Частные инвестиции в курортную недвижимость в последнее время демонстрируют неравномерную динамику. В 2023 году пик активности вызвали рост внутреннего туризма, санкционная изоляция и стремление инвесторов переводить капитал в материальные активы — объемы продаж выросли примерно на 20–22%. В 2024-м рынок стабилизировался, но темпы роста снизились до 5–7%. Причины: ужесточение ипотечных условий, высокая ключевая ставка и насыщение популярных локаций, рассказала руководитель межрегионального направления федеральной компании «Этажи» Светлана Бешенцева. 

В 2025 году произошел новый всплеск активности, прирост составил около 12–15%. На это повлияло смягчение денежно-кредитной политики и снижение ключевой ставки, запуск программ льготного кредитования, рост цен на первичное жилье в городах-миллионниках и увеличение продолжительности курортного сезона.

На российском рынке курортной недвижимости представлено множество различных форматов, а география таких объектов продолжает расширяться. Одновременно эксперты отмечают рост интереса к курортным апартаментам как к инвестиционному инструменту, который стимулируют улучшение инфраструктуры, уровня сервиса, благоустройства и транспортной доступности, а также ограничения на покупку зарубежной недвижимости, отмечает Ольга Широкова, партнер NF GROUP.  

Перспективные локации Юга и Приморья

По формату курортную недвижимость можно разделить на две группы, говорят аналитики NF GROUP. В частности, это:

• курортное жилье — квартиры или апартаменты, приобретенные для собственного загородного проживания, постоянного или сезонного. То есть более «городской» аналог дачи;
• сервисные апартаменты — готовый инвестиционный продукт, который покупают для последующей организованной сдачи в аренду в составе апарт-отеля.

«Главным вызовом на рынке остается отсутствие четкого законодательного регулирования, что ведет к путанице с классификацией. Без ясных определений многие объекты, такие как курортные жилые комплексы, сервисные апартаменты или апарт-отели, создают неопределенности и риски для рынка», — объяснила Ольга Широкова. 

Также есть классификация курортной недвижимости по локациям. Эксперты выделяют три основных категории: 

1. Морские локации — регионы с доступом к морю, которые имеют высокий уровень развития и потенциал, формируя основную часть предложения. На конец 2025-го в строящихся проектах находилось около 15,8 тыс. лотов. Например, в Сочи, Анапе, на Черноморском побережье, в Крыму, Калининграде. 
2. «Неморские» знаковые локации — Алтай, Карелия, Байкал и другие «точки притяжения», включая горнолыжные курорты. Экспозиция в строящихся объектах — около  1,9 тыс. лотов.
3. Пригороды крупных городов — например, Санкт-Петербург, Ленинградская область, Тверская, Свердловская и Челябинская области. Там строится порядка 0,8 тыс. лотов.

Сейчас инвесторы чаще всего выбирают проекты на Черноморском побережье в Сочи и Крыму, а также горнолыжные курорты: Красную Поляну, Архыз, Алтай, говорит руководитель продаж зарубежного направления инвестиционно-консалтинговой компании Ricci Ксения Сорокина. Но есть и другие локации, которые обладают потенциалом развития в будущем. 

Именно их в последнее время начали рассматривать покупатели. Речь идет о регионах с растущим туристическим спросом, которые пока не относятся к массовым курортным направлениям — там стоимость жилья ниже, чем в уже традиционно популярных локациях. При этом привлекательность и арендный потенциал там постепенно увеличиваются, что позволяет рассматривать покупку недвижимости для получения стабильного пассивного дохода, подтвердил Евгений Белокуров, коммерческий директор сервиса «Яндекс Недвижимость».

К таким регионам можно отнести Северный Кавказ, в частности, Кабардино-Балкарию, Карачаево-Черкесию и Дагестан, а также Карелию, Забайкалье, Алтай, Приморье, Астраханскую, Тюменскую и Новосибирскую области. В одних локациях туристический спрос сохраняется на протяжении всего года, в других — носит выраженный сезонный характер, однако даже при неполной загрузке арендное жилье может демонстрировать устойчивую доходность при сдаче не только в краткосрочную, но и в долгосрочную аренду: мобильность россиян постоянно растет. 

По объемам частных инвестиций в 2025 году лидировали четыре направления. По мнению экспертов, они будут востребованными и в ближайшие пять лет: 

• Анапа, Темрюк и Тамань — Краснодарский край. На Таманском полуострове находится ключевой транзитный узел между Краснодарским краем и Крымом. Рынок демонстрирует баланс цены и потенциала, низкую плотность застройки и рост межсезонного спроса. Активное развитие трассы «Крым» и реконструкция порта «Тамань» усиливают транспортную доступность. Развивается винный туризм и гастрономическая инфраструктура — по данным администрации Кубани, турпоток ежегодно растет на 18–20%. 
  
  Цена квадратного метра на первичном рынке составляет от 70 до 110 тыс. руб., что в 2–3 раза ниже уровня Сочи. При сохранении инфраструктурного развития потенциал роста в ближайшие 3–5 лет составит 25–35%, прогнозируют в «Этажах». 
   
• Евпатория и Саки — Западный Крым. Это лечебный курорт федерального значения с круглогодичным спросом — загрузка в межсезонье может доходить до 50–60%. Модернизация аэропорта «Евпатория» и реконструкция железнодорожной ветки из Симферополя улучшит доступность для массового туриста. 
  
  Цена квадратного метра на вторичном рынке составляет от 60 до 90 тыс. руб., а на первичном — до 110 тыс. Предполагаемый потенциал в ближайшие годы — 20–30%, говорит Светлана Бешенцева. 
   
• Геленджик и Кабардинка — Краснодарский край. Локация показывает устойчивый туристический поток и увеличение предложения в комфорт-классе.
   
• Бухта Лазурная и мыс Патрокл — Приморский край. Места расположены в 30 минутах от Владивостока. Там действует льготная ипотека под 2% и налоговые каникулы, развивается международный туристический кластер, а новые жилые комплексы строятся по стандартам апарт-отелей с управлением. 
  
  Цены от 100 до 140 тыс. руб. за «квадрат», но с высоким потенциалом роста при строительстве инфраструктуры. Прогноз «Этажей» — до 30–40% за 5 лет при реализации госпроектов по развитию Дальнего Востока.

«Также видим потенциал роста Голубицкой и Приморско-Ахтарска. Это семейные курорты на Азовском море с довольно низкой конкуренцией, расположены между Анапой и Темрюком. Минимальная конкуренция со стороны крупных девелоперов. Турпоток стабильно растет, особенно в июне и сентябре. В будущем ожидается улучшение железнодорожного сообщения. Цена квадратного метра на вторичном рынке составляет от 65 тыс. руб., а на первичном — до 95 тыс. Потенциальный рост — до 20–25%», — добавила Светлана Бешенцева. 

Как инвестору выбрать формат квартиры 

Выбор типа недвижимости для инвестиций в курортных локациях напрямую зависит от специфики спроса, инфраструктурной зрелости региона, юридического статуса объектов и потенциала управления. Например, в городах Таманского полуострова эксперты отмечают квартиры в новостройках комфорт-класса площадью 35–55 кв. м. Это обосновано интересом семей и дачников, которые предпочитают «полноценную квартиру» с пропиской, коммунальными удобствами и возможностью круглогодичного проживания.

В западной части Крыма наблюдается спрос на лечение и реабилитацию, поэтому инвесторы могут рассмотреть студии, «однушки» или апартаменты на 30–45 кв. м, говорит Светлана Бешенцева.   

В Приморском крае жилье снимают преимущественно состоятельные туристы, деловые путешественники и международные гости. Поэтому эксперты называют перспективными апартаменты премиум- или комфорт-класса с видом на Лазурную бухту. Как отмечает руководитель межрегионального направления «Этажей», лучше рассматривать лоты площадью 35–50 кв. м, с панорамными окнами и балконом.

В целом наиболее востребованными являются инвестиции в коллективные средства размещения туристов — гостиничные комплексы и апарт-отели вместо квартир. Наличие всей инфраструктуры на территории, управляющей компании делает инвестицию максимально пассивной и востребованной, резюмировала руководитель продаж зарубежного направления инвестиционно-консалтинговой компании Ricci.

Всесезонность, аудитория и сервис: как оценить ликвидность объекта  

К критериям, которые стоит оценивать при выборе локации для инвестиций, эксперты относят уровень загрузки, динамику стоимости размещения и цен на аренду, тур потока, общего уровня цен на первичную и вторичную недвижимость. Также важно рассмотреть наличие конкурентных проектов и дефицит или переизбыток предложения, рассказала Ксения Сорокина. 

Этот список можно дополнить несколькими параметрами, которые помогут глубже оценить потенциал, говорит Светлана Бешенцева. В перечень входят:

• Возможность всесезонного использования. Многие курорты в России по-прежнему сильно зависят от теплого времени года. Инвестору важно понимать наличие спроса в межсезонье и перспективы для его наращивания, а также наличие или развитие круглогодичных активностей.
• Демографический и социально-экономический профиль целевой аудитории. Кто арендует и покупает недвижимость: семьи, пенсионеры, молодежь, иностранные гости.  
• Есть ли особенности режима владения и льготы для инвесторов, а также какова стоимость коммунальных платежей, земельного налога, содержания объекта.  Юридическая чистота и ограничения землепользования — природоохранные зоны, охранные статусы, прибрежные ограничения и прозрачность оформления прав.  
• Экологическая устойчивость и климатические риски — подверженность оползням, подтоплениям, проблемы водоснабжения и утилизации мусора. Эти факторы влияют на спрос в долгосрочной перспективе.

Помимо расчетной доходности стоит обратить внимание и на наличие сервисной инфраструктуры для посуточной аренды, отметил главный аналитик «Циана» Алексей Попов. При первичном рассмотрении варианты в еще непопулярных локациях, например, в Черноземье или Поволжье, могут быть привлекательнее. Но рынок там будет менее понятный для стороннего человека.  

Настоящий материал носит исключительно ознакомительный характер, не содержит предлагаемой стратегии инвестиций и не является персональной инвестиционной рекомендацией.