Баттл с Прохором Шаляпиным: в какую недвижимость выгоднее инвестировать

В красном углу «ринга» — президент группы компаний «Страна Девелопмент» Александр Гайдуков. По его мнению, жилая недвижимость является отличной инвестицией для получения прибыли на длинной дистанции. В синем углу «ринга» — Михаил Посредников, коммерческий директор «Циан». Его позиция в том, что коммерческая недвижимость гораздо быстрее окупится, и юридически безопаснее. Рассудить оппонентов взялся шоумен Прохор Шаляпин.

Какую прибыль стоит ожидать от жилья и коммерции

Александр Гайдуков: Жилую недвижимость нужно считать в двух плоскостях. Первая — брать период не года, а 10 лет. В тех объектах, которые мы запускали, стоимость квадратного метра через 3–5 лет выросла в 2,5 раза относительно цены на старте проекта. За счет чего это происходит? В глобальном масштабе, есть годовая инфляция недвижимости. Она в среднем составляет 10% в год. 

Плюс, если строительство объекта разбито на стадии, разница в цене фактически будет от 25%. Мы оценивали показатели за 10 лет, и видели, что недвижимость с момента старта строительства до сдачи дорожала минимум на 25%, максимум на 250%. 

Очень важно понять, в какой локации вы приобретаете продукт, насколько насыщенная инфраструктура, какая востребованность, есть ли старый фонд. Появятся ли там метро, университеты и т.д. 

Тем, кто хочет инвестировать, я бы порекомендовал посмотреть в будущее. Оцените локацию, в зависимости от потребностей, которые могут быть у вас или ваших детей в ближайшее время. Как правило, это что-то возле университетов, школ, транспортных узлов, где повышенный спрос. 

Разделите средства, выберите одну квартиру в том городе, где вы находитесь, а вторую — там, где вы хотели бы жить, и проинвестируйте в нее на стадии котлована.

Да, среди запущенных в последние два года есть проекты, стоимость которых не изменилась. Причины — в России сократилась ипотека, снизился объем продаж. Но также остаются ЖК, где квадратный метр вырос на 50% даже за последние 2,5 года.

Если сравнивать с коммерческой недвижимостью, налоги на жилье гораздо ниже. Кроме того, я бываю в разных городах и вижу, что помещения на первых этажах часто стоят пустые, а жилой фонд востребован. Если мы говорим про текущий экономический период, не все компании имеют прибыль, которые работают в частном бизнесе. 

А арендаторы на первых этажах — это в 70% случаев не федеральные компании. И, к сожалению, в моменте мы иногда сталкиваемся с тем, что 70% этих нежилых помещений не работают в прибыль. И, конечно же, для них существенная статья расходов — это арендные платежи. И кому как не арендодателю их «подморозить», над ними задуматься. К сожалению, вы даже не имеете права закрыть помещение.

Михаил Посредников: По определению коммерческая недвижимость требует более профессионального подхода в инвестировании. Ее действительно сложнее покупать, выше порог риска. Но призом за это является высокая доходность. Для примера, средняя окупаемость коммерческой недвижимости сейчас — от 7 до 15 лет. Что касается жилой,  актуальный показатель по Москве — 27 лет. В этом случае мы говорим про окупаемость «однушки» в Москве с арендными платежами. При этом мы не брали дисконтирование на ремонты. Это очень высокий срок. 

Также коммерческая недвижимость дает более стабильные платежи. Обычно арендатор — юридическое лицо, будь то магазин или кафе, и заключает многолетний договор. В отличие от жилого помещения, где часто оформляются краткосрочные соглашения на 11 месяцев, и выше сменяемость собственников. 

Третье преимущество — обычно коммерческие арендаторы более аккуратно относятся к имуществу и занимаются компенсацией убытков. В жилой недвижимости, если не повезет с арендатором, траты могут быть больше. 

Четвертое — так называемый подход NNN (тип договора аренды, при котором арендатор помимо самой аренды оплачивает основные статьи расходов на содержание объекта: налог на имущество, страхование здания и затраты на ремонт и эксплуатацию, прим. ред.), когда все расходы в коммерческой недвижимости перекладываются на арендатора, начиная от эксплуатации и ремонта до налогов. Пятое — обычно в договорах на коммерцию прописывается ежегодная индексация на ставку инфляции. А в жилой, особенно когда заключаются краткосрочные договоры, это часто исключительно эмоциональная история, там надо каждый год договариваться. 

При этом Александр прав, что коммерческая недвижимость зависит от экономического цикла. И на стадии «охлаждения» поиск арендатора может быть дольше. Поэтому инвестиция в нее является профессиональной категорией. Плюс, конечно, она более требовательна с точки зрения локации. 

Кроме того, если неудачно купить помещение, с проблемами с документами, с ограничениями по эксплуатации, с нехваткой мощностей электроэнергии для выбранного типа деятельности, это может быть проблемой. Но еще раз вернусь к ключевой истории — доходность в 2–3 раза выше.

Если говорить о жилой недвижимости, количество объектов в экспозиции на «Циане» в Москве за год увеличилось в три раза. Сейчас в аренде все те инвесторы, которые пока не хотят продавать, и создалась нереальная конкуренция. Традиционно в июле-августе высокий сезон аренды, и мы впервые за много лет увидим, что на этом рынке не будет повышения цен, а наоборот, сейчас началось снижение. В коммерции та же проблема. Рынок становится больше арендатора, чем арендодателя. 

Можно ли заработать на «магазине у метро»

Александр Гайдуков: Сегодня окупаемость примерно одинаковая, что в жилой, что в коммерческой недвижимости. В среднем, в спальном районе Москвы нежилое помещение на первом этаже можно купить от 500 тыс. руб. до 800 тыс. руб. за квадратный метр. 

Далее вам надо, во-первых, нужно разобраться, кто его управляющая компания. Во-вторых, понять, какие мощности имеет это помещение. В-третьих, вам необходимо будет обратиться в специальную компанию, кто занимается арендаторами. Если у вас есть опыт общения с такими людьми, это уже отлично, а если нет, вам нужно найти того, кто умеет с ними разговаривать. И в-четвертых, нужно сравнить, совпадают ли требования арендатора с техническими характеристиками того помещения, которое вы купили.

Что будет с ценами на недвижимость 

Александр Гайдуков: 95% людей, которые купили квартиру за последние десятилетия, не жалеют о покупке квартиры. Потому что ее стоимость выросла, в некоторых случаях кратно. Сейчас у нас тоже период некоего стагнированного роста. А после него происходит что? Уверенный рост. 

Как только ключевая ставка начинает опускаться вниз, увеличивается количество сделок, увеличивается инфляционная составляющая, увеличивается стоимость квартиры и коммерческого помещения. При высокой ключевой ставке цены на жилье и коммерцию не сильно растут. 

После снижения тут же начинается рост, так устроена мировая экономика. Она находится на волнах. Самая важная составляющая — это поймать дно. Будучи на нем, продавать нельзя, только покупать. 

Что лучше купить, чтобы спасти деньги от инфляции 

Александр Гайдуков: Чтобы идти в коммерческую недвижимость, нужна экспертиза, помощники. Конечно, здорово, если у вас есть опыт, несколько сданных нежилых помещений за плечами, понимание, как с арендаторами работать. У вас должны быть юристы, потому что с профессиональными компаниями-арендаторами нужно уметь работать. 

В случае с жилой недвижимостью математика простая. Застройщик подберет несколько квартир в разных местах города, которые вы приобретете и на стадии котлована. Стоимость вырастет к моменту готовности домов. 

Вы могли бы положить средства в банк, но есть вероятность, что тогда, когда вы их заберете,сможете купить меньшее количество квадратных метров. 

Михаил Посредников: Всегда было четыре классических инвестиционных направления: недвижимость, валюта, депозиты и фондовый рынок. Понятно, что валюта сейчас опасна даже с точки зрения способа ее приобретения. Если говорить о криптовалютах — вообще отдельная история, нерегулируемая и содержит кучу рисков. Фондовый рынок — это для меньшинства, для продвинутых. Плюс он, к сожалению, нас не радует последние пару лет. Недвижимость действительно остается привычным и понятным инструментом. Но то, что смущает в текущей ситуации — новостройки сейчас дороже на 15–20% в среднем, чем «вторичка». И здесь есть эффект, схожий с тем, когда вы выезжаете на новом автомобиле, он сразу дешевеет на 20%. 

Что пострадает больше, если ставка останется 

Александр Гайдуков: Мое мнение — коммерческий сектор, потому что там есть бизнес. Он при высокой ключевой ставке, к сожалению, несет финансовые потери и не имеет прибыли. Раз не имеет прибыли, соответственно, есть риск того, что он закроется и, соответственно, арендные платежи остановятся.

Михаил Посредников: Это правда. Но если говорить на примере новостроек, сейчас происходит сворачивание семейной ипотеки, которая максимально в классах «эконом» и «комфорт» влияет на рынок. Это тоже создает, конечно, ситуацию для девелоперов, который мы не рады, и блокирует вторичный рынок, потому что высокая ключевая ставка сохраняет рыночную ипотеку малодоступной. Мне кажется, это в любом случае нехороший тренд для обоих рынков. 

Во что вложить деньги летом 2026 года

Михаил Посредников: Стрит-ритейл в хорошем месте будет востребован, потому что, несмотря на развитие маркетплейсов, они «бьют» по непродуктовой рознице, в первую очередь. Торговые сети остаются в игре, являются хорошими арендаторами. 

Безусловно, на общепит сильно влияют сейчас налоги, и он под ударом, как малый бизнес, из-за налоговой истории. С офисами сложнее, потому что сейчас популярна модель, когда они покупаются «в нарезку». Но там уже можно не угадать, и если охлаждение экономики усилится, то это будет менее интересно. 

Александр Гайдуков: Жилую недвижимость. 

Офисная недвижимость в некоторых локациях может быть просто бриллиантом в современное время, потому что мы видим, что на сегодняшний день хороших помещений в определенных локациях просто не хватает. А спрос присутствует, потому что очень устаревает старый фонд. У офисов в некоторых локациях большая перспектива. Но кратко — все равно жилье.