Станут ли эскроу в ИЖС концом «Дикого Запада» на загородном рынке

Система эскроу-счетов появилась в России в 2019 году для защиты дольщиков на рынке многоквартирного строительства (МКД). Она заменила долевую схему на проектное финансирование, исключив риски потери вложений. Однако для сегмента индивидуального жилищного строительства (ИЖС) аналогичные правила начали действовать лишь с 1 марта 2025 года.

Проблема в том, что механизм эскроу изначально создавался под типовые проекты МКД. Загородное малоэтажное строительство — другой рынок со своей спецификой: здесь иные циклы финансирования, логика освоения территории и оценка банками. Поэтому прямое наложение «квартирной» эскроу-системы на ИЖС сталкивается с объективными сложностями. Для полноценной интеграции потребуется время, наработка практики и адаптация процедур под особенности загородного девелопмента.

Но механизм эскроу в ИЖС точно нужен: «Давайте говорить прямо: ситуация, которая сложилась на рынке индивидуального жилищного строительства к началу 2025 года, больше напоминала "Дикий Запад", чем цивилизованную отрасль. Цифры говорят сами за себя, и они страшные», — говорит Илья Вольфсон, депутат Госдумы и член Комитета по строительству и ЖКХ.

По данным чиновника, оценки ущерба от мошенников в ИЖС доходят до 120–240 млрд рублей. Это не просто хозяйственные споры, это тысячи пострадавших семей по всей стране, многие из которых — участники СВО и многодетные, чьи государственные субсидии и материнский капитал просто растворились в воздухе, объясняет Вольфсон.

Сейчас, по сути, действует переходный период: эскроу обязательны прежде всего там, где есть государственные деньги — в льготных ипотечных программах. Это справедливо: если государство субсидирует ставку, оно обязано гарантировать, что дом будет построен, а заказчик не потеряет деньги. Но что мешает более массовому внедрению механизма? Есть, как минимум, пять причин.

1. Турбулентность в экономике

Финансово-экономические сложности — едва ли не основной камень преткновения. В первую очередь, речь идет о высокой ключевой ставке, которая на январь 2026 года составила 16%.

«Большинство трудностей связаны с высокой ключевой ставкой. Строить на кредитные средства при нынешней стоимости денег — это объективно дорого, что неизбежно давит на конечную цену дома для семьи. Мы видим, свой вклад вносит и банковская система: процедуры одобрения кредитных линий для малого бизнеса пока слишком громоздки и затянуты», — признает Илья Вольфсон.

Эксперт предлагает четко разделять: есть «детские болезни» новой системы, которые лечатся вместе с ЦБ и банками, а есть естественный отбор, которому не следует мешать. Рынок покидают «серые» бригады, которые не могут показать банку прозрачную экономику. И это — позитивный процесс обеления отрасли, считает Вольфсон.

Так возникает парадоксальная ситуация: если остальные барьеры (перечислим их далее) тормозят внедрение эскроу и мешают развитию рынка ИЖС, то высокая ключевая ставка выступает в роли финансового фильтра и фактически работает на его оздоровление. В сложные времена на плаву остаются сильнейшие и наиболее прозрачные игроки, что напрямую выгодно потребителю.

2. Потребительский экстремизм и отсутствие контроля качества

Чтобы застройщик получил свои деньги с эскроу-счета, заказчик должен принять дом.

«Но заказчик может его и не принимать: иногда по объективным причинам, а иногда из-за мелких недостатков. Такие заказчики придираются и требуют исправления незначительных отклонений, добиваясь утопичного идеала. В итоге сдача дома затягивается, эскроу раскрыть невозможно, а застройщик буквально оказывается в заложниках у потребителя», — объясняет Татьяна Максимова, член Общественного совета при Росреестре, руководитель отдела «Загородная недвижимость» в «ИНКОМ-Недвижимость».

Требовательность заказчиков распространяется даже на несущественные отклонения — например, при неровностях откосов, или если у выключателей другой цвет, или у обоев другой оттенок. Часто то, что подрядчик считает не столь существенным, для потребителя является большой проблемой. Это логично, поскольку главной задачей подрядчика является качественное или хотя бы приемлемое строительство дома, а для потребителя – возможно, единственная за всю жизнь столь масштабная покупка. Отсюда и разница во взглядах на проблемы. Тем не менее, они решаемы скрупулезным согласованием проекта, включая визуальную составляющую. В противном случае, создается потенциально конфликтная ситуация.

«Механизм ставит подрядчика в зависимость от действий заказчика, не предоставляя инструментов защиты от недобросовестного поведения или«потребительского экстремизма», — объясняет Валерий Лукинов, учредитель экспертного клуба «Загородный девелопмент» и эксперт комиссии по вопросам ИЖС общественного совета при Минстрое.

Решение проблемы эксперты видят в найме застройщиком внешнего независимого строительного контроля. Такие специалисты будут постоянно проверять процесс и качество строительства и фиксировать происходящее в актах. Впоследствии эти акты помогут урегулировать спор между застройщиком и потребителем.

Также и при строительстве, и при приемке объекта следует опираться на нормативы СНИПов, которые фиксируют допустимые отклонения и погрешности. Они позволяют застройщику открывать эскроу-счет даже при отсутствии подписанного акта, если нарушений нет, и все находится в пределах норм, объясняет Татьяна Ананьева, руководитель отдела загородной недвижимости МИЭЛЬ «На Николоямской».

3. «Городской» эскроу не подходит для ИЖС

Механизм эскроу не универсален и не может одинаково применяться в разных ситуациях. 

Во-первых, большинство градостроительных и инфраструктурных требований сформированы под многоэтажную застройку с высокой плотностью населения. 

«Современные проекты ИЖС, напротив, предполагают более комфортную, разреженную среду с образовательными, рекреационными и общественными функциями, и для них нужны иные подходы к планированию и регулированию. Несоответствие нормативов специфике малоэтажных проектов усложняет их реализацию и напрямую влияет на финансовую модель, а значит, и на готовность банков работать с эскроу», — говорит Максим Белов, генеральный директор ФСК Family.

Во-вторых, в городском МКД ликвидность растет постепенно, вместе с возведением дома. Девелопер, имея на старте готовые технико-экономические показатели (ТЭПы) и данные по коммуникациям, быстро получает проектное финансирование и начинает продажи, сразу наполняя эскроу-счета. 

В ИЖС ситуация иная. Сначала застройщик создает инфраструктуру: строит дороги, тянет газ и электричество, приводит в соответствие с проектом ВРИ земли. Но после решения этих вопросов ликвидность участка растет сразу, до начала строительства домов — получается, можно уже и не строить, а заработать на продаже земли, говорит Диана Достовалова, представитель AREA, руководитель девелоперских проектов «ТЕРРА-недвижимость».

«Можно продавать и сформированными земельными участками в новом строящемся поселке, и строить дома небольшими очередями за счет собственных или оборотных средств с продажи тех же участков. Вывод: потратив пару лет и значительные средства на подготовку земли к строительству, не каждый девелопер захочет привлекать дорогой кредит на само строительство», — объясняет Достовалова.
 
Эта проблема решается разработкой отдельной программы по инфраструктурному обеспечению земельных участков, которую в середине декабря анонсировал сенатор Андрей Шевченко в ходе заседания Совета законодателей в Госдуме. По словам чиновника, это простимулирует россиян строить свои дома, особенно в отдаленных административных районах. В свою очередь, застройщики смогут работать на уже обеспеченных инфраструктурой участках, сконцентрируются на своей основной задаче (строить жилье) и эскроу будет более востребованным.

В-третьих, не все подрядчики готовы работать с эскроу — напомним, и в многоэтажном секторе, и в ИЖС информацию о застройщике и о проекте надо внести в базу Единой информационной системы жилищного строительства. Но если с жилыми комплексами проблем не возникает, то с ИЖС система начинает сбоить. При этом если дома в базе нет, проектное финансирование застройщику на его строительство не выдадут, и схема с эскроу (а значит, и с ипотекой с господдержкой) будет невозможна.

«Далеко не все застройщики ИЖС работают с этой базой. Да, в продвинутых регионах и в дорогих коттеджных поселках об этой схеме знают и ее практикуют. Но многие россияне предпочитают строиться с местными строителями, которые даже не слышали о проектном финансировании — но зато у них гораздо дешевле», — объясняет Татьяна Максимова.

Проблема решаема тотальным ликбезом, выходом из тени мелких застройщиков и внесением проектов в базу Строимдом.рф — можно загрузить практически любой проект, с этим проблем нет, утверждает эксперт, основываясь на практике.

4. Сложное отношение банков

Банки, предоставляющие проектное финансирование, не всегда учитывают особенность этапов графика строительства коттеджных поселков, диктуя свои условия, говорит Диана Достовалова.

Например, при строительстве небольшими очередями по утвержденному графику после строительства и продажи первой очереди нужно ввести дома в эксплуатацию, чтобы сдать их в обещанный застройщиком покупателю срок. А чтобы эту очередь сдать, нужно подключить дома к коммуникациям — то есть, провести сети во всем поселке. Получается замкнутый круг:

«Банки при проектном финансировании традиционно траншируют подключение к сетям после стройки всего поселка, что задерживает сроки сдачи домов. В свою очередь, передача дома покупателю является условием получения девелопером средств с эскроу-счетов», — объясняет эксперт.

Кроме того, банки не всегда корректно оценивают проекты ИЖС, отсюда — проблемы с проектным финансированием.

«Комплексные малоэтажные проекты часто приравниваются к СНТ, хотя по своей экономике, степени проработки и качеству среды это совершенно другой продукт. В результате девелоперы сталкиваются с заниженной оценкой проектов и ограничениями по проектному финансированию, что сдерживает более широкое применение эскроу», говорит Максим Белов.

По мнению Белова, решением этих проблем станут системные изменения: адаптация нормативной базы под малоэтажные форматы и формирование отдельного подхода к оценке и финансированию таких проектов. В том числе речь может идти о мерах поддержки и приоритетном финансировании комплексных проектов ИЖС с банковским критериями с критериями оценки, не более жёсткими, чем те, что банки предъявляют к МКД.

5. Непрозрачные и изменяемые издержки

Для застройщиков выгода работы с эскроу стопорится еще и на фоне непредсказуемых издержек.

Во-первых, из-за отсутствия авансирования и задержек платежей после приемки застройщики вынуждены строить на свои деньги в течение 9-12 месяцев. В результате образуются кассовые разрывы, говорит Валерий Лукинов.

Во-вторых, подрядчики сталкиваются со скрытыми банковскими тарифами — например, с комиссией в размере 8,5% от суммы договора, если средства находятся на счете менее 240 дней, знает эксперт. Условия этих тарифов лишь публикуются на сайтах банков, заменяться могут в одностороннем порядке, причем в договорах это не будет отражаться.Всё это создает риски непредвиденных списаний. 

Решением этих проблем станет развитие финансовых инструментов. В качестве примера Лукинов приводит специальные кредитные продукты для подрядчиков ИЖС — как вариант, под уступку денежных требований по эскроу. Это минимизирует кассовые разрывы. Хорошим инструментом станет и страхование ответственности.

Также Лукинов считает необходимым скорректировать регуляторные нормы: можно упростить процедуру раскрытия счета, а также стандартизировать банковские тарифы для повышения прозрачности.

Проблему с изменением тарифов можно решить обязательным включением всех банковских тарифов и условий их изменения в текст договора с эскроу. Эффективно будет использование единых платформ для управления проектом. 

Перспективы и прогноз

Необходимость более четкого регулирования ИЖС назрела давно, считают все опрошенные эксперты. Без сдерживающих механизмов в этой сфере накопилась масса проблем с инфраструктурой в частном секторе — «хаос точечной застройки в полях без дорог и школ должен уйти в прошлое», считает Илья Вольфсон. 

Депутат напоминает, что власти уже активно включились в регулирование отрасли загородного домостроения — в частности, он имеет в виду стартовавший в Московской области эксперимент по унификации требований к строительству и упрощенной выдачи градостроительных планов (ГПЗУ). По его словам, это «шаг к созданию понятных, прозрачных правил игры» и если эксперимент покажет эффективность, опыт будет перенесен на всю страну. 

«Но надо понимать, что перевод всего рынка ИЖС на цивилизованные рельсы — это вопрос не одного года. Пока "ключ" высокий, идти будет тяжело, но потом дело наберет обороты. На полную адаптацию рынка к новым рельсам уйдет 2-3 года», — прогнозирует Вольфсон.

Рынок ИЖС сейчас проходит ту же эволюцию, которую рынок многоквартирных домов прошел в 2019 году. Тогда и обыватели, и эксперты в один голос заявляли, что стройка встанет, но в итоге в стране появился безопасный и работающий механизм. В ИЖС сейчас закладывается фундамент этой системы — как на любой стройке, на этапе котлована всегда кажется, что вокруг только грязь и проблемы. Но результат того стоит.