Северное чудо: как Мурманская область нашла точку роста рынка жилья

Строительная отрасль Мурманской области начала выходить из затяжной стагнации, характерной для региона в предыдущие десятилетия — в регионе коммерческие проекты не реализовывались около 30 лет. Одним из факторов оживления рынка стала программа «На Севере жить!», из-за которой фокус в последние годы сместился от точечной застройки к проектам комплексного развития территорий, реновации ветхих кварталов и обновлению инженерной и социальной инфраструктуры. 

Объем ввода жилья в Мурманской области устойчиво растет с 2019 года: 

• до этого момента в регионе в среднем вводилось 25 тыс. кв. м в год; 
• в 2020–2024 гг. — по 80 тыс. кв. м, среднее значение выросло в 3,3 раза;
• в ушедшем году в области ввели 97 тыс. кв. м.   

«Строительство жилых комплексов осуществляется девелоперами самостоятельно, без привлечения бюджетных средств, но с государственной поддержкой, в частности, с преференциями режима Арктической зоны РФ. Правительство Мурманской области оказывает содействие потенциальным застройщикам для возможной реализации проектов жилищного строительства на территории региона, в том числе подбор земельных участков с наиболее подходящими условиями, получении различных преференций, предоставление участков в аренду без торгов, а также обеспечение объектов инженерной инфраструктурой путем использования инфраструктурного бюджетного кредита», — рассказали в Минвостокразвития России. 

Так, по упрощенной процедуре вовлечения в оборот земельных участков под жилищное строительство предоставлено 117,2 га. На текущий момент в Кольском Заполярье уже возводится 20 многоквартирных жилых домов площадью 148 тыс. кв. м. В ближайшие десять лет по заключенным договорам планируется построить 780 тыс. кв. м, проекты на еще 200 тыс. находятся на стадии подписания. 

Кроме того, продолжается реализация проектов по развитию индивидуального жилищного строительства (ИЖС). В течение трех лет компании «Квантум» и «Нордман» планируют возвести порядка 130 домов на 14 тыс. кв. м в районе улицы Шевченко в Мурманске. 

В целом тенденция оживления характерна для всей Арктики, отмечают в Минвостокразвития. После расширения дальневосточной ипотеки объем строящегося жилья с января 2024-го вырос на 70% — с 0,7 до 1,2 млн кв. м. Из них:

• в Мурманской области — на 2460%, до 128 тыс. кв. м. Это порядка 3 тыс. квартир, тогда как в январе 2024-го там строился всего 1 дом на 90 квартир;
• в Архангельской области — на 62%, до 797 тыс. кв. м, 17 тыс. квартир;
• в Ямало-Ненецком автономном округе — на 26%, до 251 тыс. кв. м, 5 тыс. квартир.

«По данным на 16 января 2026-го, в Арктике 22 тыс. семей приобрели или построили свое жилье с кредитом по ставке 2%, в том числе 2,1 тыс. в Мурманской области. Общая сумма выданных кредитов превысила 91 млрд руб. Важно, что эти деньги пошли в строительную отрасль макрорегиона, обеспечив развитие жилищного строительства», — добавили в ведомстве. 

Фокус на Арктику и узкий рынок разогнали стройку   

Если 5–7 лет рынок недвижимости Мурманской области ассоциировался в основном с «уставшей» вторичкой, старым фондом и точечной застройкой, то сейчас регион стал территорией с устойчивым ростом ввода и новыми крупными проектами, сошлись во мнении опрошенные Движение.ру эксперты. По данным ЕИСЖС, на февраль 2026-го в области строится 128 тыс. кв. м, что вдвое больше прошлогоднего уровня — 58 тыс. кв. м.  

Первые крупные проекты в Мурманской области стартовали два года назад — тогда о планах в регионе заявили девелоперы «Самолет», GloraX и другие. Позже строительством жилья заинтересовались еще две компании — Группа «Аквилон» и «Эталон». Это, по словам экспертов, обусловлено несколькими причинами:

1. Во-первых, недонасыщенный рынок: доля современного жилья невысока, а морально устаревшего фонда, наоборот, много. Это классическая ситуация, когда крупный девелопер может зайти сразу с большим проектом комплексной застройки и быстро занять заметную долю рынка, говорит Дмитрий Арестов, руководитель проектов практики «Инжиниринг» компании Strategy Partners.

Однако важно учитывать, что речь идет не только о ветхом и аварийном жилье, которое обладает специальным юридическим статусом и занимает до 3% от общего объема недвижимости в Мурманской области. Здесь необходимо рассматривать и морально устаревшие объекты по качеству и возрасту.

«Корректный способ подкрепить тезис — показать скорость обновления. Общий объем жилого фонда порядка 19 млн кв. м, поэтому даже при ускорении в 2024-м ввода жилья до 72 тыс. кв. м ежегодная прибавка будет меньше 0,5%. Это объясняет, почему современное жилье растет в витрине продаж, но в структуре всего фонда еще долго будет занимать небольшую долю», — объяснил эксперт. 

2. Во-вторых, Мурманская область — один из центров арктической повестки. В регионе одновременно реализуются портовые, транспортные, энергетические и оборонные проекты. Например, проект порта Лавна, который привязан к портовой логистике и железнодорожным подходам, обсуждаемая Кольская АЭС-2 с горизонтом ввода в следующем десятилетии, а также другие индустриальные объекты, в том числе строительство центра крупнотоннажных морских сооружений в селе Белокаменка. Для девелоперов это важный сигнал, что в локации появятся подрядчики, рабочие места и денежный поток. Это, в свою очередь, создаст базу для платежеспособного спроса.

Параллельно у региона видна практическая ставка на комплексное развитие территорий (КРТ) — например, проекты федеральных застройщиков в Малой Долине Уюта, планы по вводу жилья, а также другие площадки в городских округах. 

3. Третий мотив — имиджевый, добавил руководитель проектов практики «Инжиниринг» компании Strategy Partners. Строительство в суровых климатических условиях Арктики и в большом портовом городе улучшает репутацию. На фоне конкуренции девелоперов в крупных городах и падения маржинальности во многих привычных регионах появление таких «арктических витрин» становится элементом стратегии.

Мурманская область действительно постепенно становится интересной для застройщиков, в том числе федерального уровня, подтвердил вице-президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Мороз. По его словам, ключевыми факторами привлекательности являются дефицит нового жилья, относительно высокий уровень доходов населения и низкая конкуренция. Несмотря на то, что вклад строительства в экономику остается умеренным — по данным Мурманскстата, в 2023 году доля этого сектора в структуре валового регионального продукта (ВРП) составила 7,2%, его мультипликативный эффект для экономики заметно растет. 

Как высокая себестоимость уживается с ростом цен 

Пока девелоперов, проявивших интерес к региону, недостаточно для полного удовлетворения потребности местного рынка жилья. Так как строительство в Мурманской области сопряжено с высокой себестоимостью: расходы увеличивают северные надбавки к зарплатам, дорогая логистика, более жесткие требования к конструкциям, теплоизоляции и инженерным системам. 

Частично высокие расходы компенсируются девелоперам властями. Например, предоставляются участки, возмещаются расходы на инженерию и вводятся налоговые послабления. Так, в структуре себестоимости привлечение регионом федеральных кредитов на инженерную и транспортную инфраструктуру может занимать до 25%. Это, в свою очередь, существенно разгружает экономику инвестиционных проектов, говорит Владислав Непочелович, руководитель проектов группы «Самолет» в Мурманской области. 

С другой стороны эксперты отмечают, что рынок позволяет держать цену «квадрата» на достаточном уровне для покрытия расходов. Средневзвешенная стоимость квадратного метра приближается к нормативу для арктической ипотеки, но в ряде востребованных лотов она превышает этот уровень на 10–20%, отметил Андрей Четвериков, директор по развитию Группы «Аквилон».

Так, в декабре 2025-го средневзвешенная стоимость новостройки в Мурманской области составила 142 тыс. руб., за год показатель вырос на 17%. Одновременно в 2,8 раза выросло количество сделок, подсчитал аналитический центр Движение.ру. 

Однако, несмотря на оживление, местный рынок пока остается несформированным, обращает внимание управляющий директор направления первичной недвижимости «Авито Недвижимости» Дмитрий Алексеев. По его словам, предложение в Мурманской области исторически было ограниченным и не позволяло удовлетворить спрос.  

Что сдерживает стройку: от рельефа до логистики  

При этом проблем у рынка хватает, говорят эксперты. В их числе: ветхий, аварийный, морально устаревший жилой фонд и, как следствие, ограниченный платежеспособный спрос. Влияние оказывает и слабая экономика коммерческой недвижимости — жилье здесь развивается быстрее, чем офисы и торговля. Ритейл в значительной степени представлен федеральными сетями, которым не всегда нужны сложные форматы и большие площади, а платежеспособный спрос населения ограничен. Это бьет по окупаемости первых этажей и бизнес-компоненты проектов.  

Еще одной сложностью для бизнеса является расположение земельных участков под застройку: большинство из них находятся либо на скальных сопках, либо на заболоченных территориях. Это вносит свои особенности при расчете финансовой модели проектов, говорит Андрей Четвериков. Кроме того, как и в большинстве регионов, в Мурманске существует проблема технических присоединений к сетям, что требует учета при планировании и реализации строительных проектов.  

Также значимое влияние оказывает нетранзитное расположение региона, из-за чего доставка стройматериалов часто осуществляется по одному направлению, говорит Владислав Непочелович. Те логистические цепочки и подходы к перемещению грузов, которые применяются на основной части европейской территории страны, сильно отличаются от условий Крайнего Севера. Поэтому девелоперы должны с особой тщательностью подходить к планированию доставки строительных материалов на площадку, синхронизируя их подвоз с ходом строительных работ и привлекать для этого необходимые дополнительные ресурсы.  

Будущее Мурманска за реновацией «промки» и КРТ 

Несмотря на сложности, эксперты оценивают потенциал Мурманской области как значительный. В перспективе строительство может стать не базовой, но одной из значимых отраслей местной экономики. Для этого необходима долгосрочная жилищная стратегия, устойчивый портфель проектов, государственное участие в инфраструктуре и решение ключевых проблем отрасли. При системном подходе это будет способствовать социально-экономической стабильности и удержанию населения в регионе, говорит вице-президент НОСТРОЙ.

В документах планирования уже заложен вектор развития — компактный город, уплотнение освоенных территорий и комплексная застройка. Поэтому основные новые проекты концентрируются в уже сложившихся округах: в Первомайском строятся крупные микрорайоны, в Ленинском — запускается КРТ с Группой «Аквилон». Еще одно направление — связка «Мурманск-Кола», где тоже появляются масштабные комплексы и пригородное жилье, добавил руководитель проектов практики «Инжиниринг» компании Strategy Partners. 

Увеличить градостроительный потенциал можно за счет комплексного освоения территорий и разработки современных мастер-планов, которые предусматривают не просто строительство домов, а создание полноценной городской среды с социальными объектами и благоустройством, добавил Дмитрий Алексеев. В связи с этим наиболее перспективными выглядят проекты, связанные с реновацией существующих, например, промышленных земель в черте города, а также территории с уже имеющейся или быстро подключаемой инженерной инфраструктурой.

Ключевая ставка и госзаказ: что создаст спрос в Арктике   

В 2026–2027 годах рынок недвижимости Мурманской области и Арктики в целом ожидает постепенный ростом объемов строительства и аккуратная динамика спроса. На отрасль будут одновременно давить и поддерживать две группы факторов: с одной стороны пока высокая, пусть и медленно снижающаяся, ключевая ставка, с другой — арктические инфраструктурные и оборонные проекты, бюджетные вложения и программы реновации создают прочный «каркас» занятости и заказов. 

Объем предложения начнет постепенно увеличиваться с выходом новых проектов федеральных девелоперов, что создаст здоровую конкурентную среду, добавил управляющий директор направления первичной недвижимости «Авито Недвижимости». Цены, вероятно, будут показывать умеренный рост, сдерживаемый как программами господдержки ипотеки, так и увеличением предложения. Ключевыми экономическими факторами останутся динамика реальных доходов населения, дальнейшая реализация государственных программ развития Арктики и активность застройщиков в выводе новых проектов.

Интерес крупных игроков и внимание государства к региону позволяют с осторожным оптимизмом смотреть на перспективы рынка недвижимости Мурманской области в среднесрочной перспективе. По прогнозам Группы «Аквилон», в ближайшие 10 лет ежегодный объем строительства в балансе спроса и предложения Мурманска может составить не менее 250 тыс. кв. м жилья. 

«Инвестиционный потенциал Мурманска во многом обусловлен своим стратегическим положением на карте: наличие порта, природных богатств, развитие туризма, стимулирование инвестиций и предпринимательства, а также создание условий для улучшения качества жизни в российской Арктике — все эти факторы позволяют нам с оптимизмом смотреть на будущее региона», — резюмировал Андрей Четвериков.