Исход псевдожилья: почему рынок апартаментов в России меняет прописку

Рынок апартаментов вступил в фазу жесткой поляризации. Пока одни регионы сворачивают строительство «псевдожилья», другие пытаются встроить формат в гостиничную инфраструктуру.

Москва с осени 2024 года фактически закрыла рынок, перестав выдавать разрешения, — в столице сегмент уходит в историю. Но за пределами МКАД картина иная: на черноморском побережье и в курортных зонах апартаменты продолжают продаваться, причем значительная их часть лишь имитирует гостиничный сервис.

Решение Конституционного суда, разрешившего временную регистрацию, сняло один из самых острых вопросов, но не превратило апартаменты в жилье и не отменило проблем с социальной инфраструктурой. Разбираемся, какие риски сохраняются для покупателей и почему «цивилизованный» апарт-отель на юге не всегда означает безопасную инвестицию.

Три лица апартаментов

Прежде чем говорить о будущем рынка, нужно определиться с терминами. Часто путаница возникает именно из-за смешения понятий. Основатель и управляющий партнер RRG Денис Колокольников выделяет три разных формата этого типа недвижимости.

Первый — сервисные апартаменты. «Это полноценный инвестиционный продукт гостиничного типа с профессиональной управляющей компанией, сервисом и ориентацией на краткосрочную аренду, — говорит эксперт. — Такой формат широко распространен в Санкт-Петербурге и туристических регионах». В Москве же, напоминает он, новое строительство таких объектов сейчас практически не согласовывается.

Второй сегмент — апартаменты без сервиса, или то самое «псевдожилье», вокруг которого и ведутся споры. Формально это помещения гостиничного назначения, но по факту — дешевая альтернатива квартире без гостиничной инфраструктуры.

И наконец, третий, самый опасный для покупателя формат — это псевдо-апартаменты офисного назначения. «Такой продукт возникает при редевелопменте офисных зданий или в новых офисных центрах, где продаются отдельные лоты с санузлами и „квартирными“ планировками. Несмотря на внешний вид, такой продукт юридически не предназначен для проживания», — предупреждает Колокольников, называя такое использование незаконным.

Политическая экономия «серой» зоны

Несмотря на то, что проблеме определения правового статуса апартаментов уже около 20 лет, законодатели так и не смогли ее решить. Причина этого, как обычно, в бюджете. Зампред комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева объясняет это просто: признание апартаментов жильем автоматически обязывает власти обеспечить новые микрорайоны школами и поликлиниками.

«Такое признание и появление большого числа новых собственников жилья повлекло бы очень серьезные вложения в социальную инфраструктуру, на которые не были заложены средства в бюджете», — констатирует Разворотнева.

Девелоперы годами пользовались этой возможностью: строили жилье, но не тратились на строительство соцобъектов, а бюджетные дыры в итоге латали регионы.

Москва решила проблему радикально — с осени 2024 года в городе перестали выдавать разрешения на строительство апартаментов. По данным партнера NF Group Андрея Соловьева, доля апартаментов в элитных новостройках столицы рухнула с 50% в 2019–2020 годах до 12% в конце 2025-го.

«В продаже осталось менее 10 жилых комплексов со статусом апартаментов, что фактически делает этот формат недвижимости исчезающим. Москва не планирует дальнейшее развитие этого типа жилья. Таким образом, сегмент апартаментов находится на стадии завершения: после распродажи существующих проектов этот формат практически прекратит своё существование», — констатирует Андрей Соловьёв.

Санкт-Петербург выбрал более сложный путь законодательных ограничений для апарт-отелей. Во-первых, в октябре 2025 года там приняли поправки, согласно которым гостиницы, санатории и многофункциональные комплексы можно будет строить в специально отведенных для этого зонах. Во-вторых, согласно новым правилам, если в гостинице более 10% номеров имеют оборудованные кухонные зоны (так называемые китченеты), то она автоматически признается апартаментами. При этом если проект реализуется в рамках инвестсоглашения с городом, эта норма не применяется.

Однако эксперты сомневаются в эффективности такого подхода в городе, живущем на туризме.

«Ограничивая строительство апартаментов, город рискует ударить по номерному фонду», — отмечает генеральный директор аналитической и консалтинговой компании «Недвижимость-Профи» Денис Бобков.

Регистрация как право, а не привилегия

На фоне ужесточения правил игры важный сигнал пришел из Конституционного суда. Вопреки сопротивлению чиновников, КС РФ фактически обязал государство признать право людей на временную регистрацию в апартаментах. Генеральный директор ГК БЭЛ Девелопмент Елена Комиссарова разъясняет юридическую суть решения:

«Конституционный суд отметил, что по смыслу закона Российской Федерации „О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации“ определение гражданином места своего пребывания не обязательно связано с наличием жилого помещения в качестве места пребывания. А значит, что это предполагает регистрацию и в иных помещениях, предназначенных для временного проживания».

Более того, суд указал на пробел в федеральном законодательстве: строительство и продажа нежилых помещений, пригодных для проживания, не запрещены. «Высокий Суд постановил, что до внесения соответствующих изменений в законодательство, регистрация по месту пребывания в нежилых помещениях осуществляется органом регистрационного учета по заявлению граждан», — добавила Комиссарова.

Однако, как отмечают опрошенные эксперты, это решение хоть и снимает остроту правовой неопределенности, не превращает апартаменты в жилье.

«Это решение призвано закрыть законодательный пробел. При этом несмотря на решение Конституционного суда существует очень много нюансов того, какие апартаменты могут считаться помещениями, предназначенными для временного пребывания. Это и вид разрешенного использования земли, и инсоляция, и много чего еще». Прописка остается временной, а очереди в детские сады по-прежнему регулируются наличием постоянной регистрации», — указывает Светлана Разворотнева.

Ренессанс апарт-отелей

Пока сегмент «псевдожилья» в городах-миллионниках сжимается, на его месте вырастает новая, профессиональная версия — апарт-отели. Ведущий аналитик компании «Этажи Девелопмент» Ксения Якимова видит в этом закономерность: регуляторные барьеры как раз и являются предпосылками к снижению объема сомнительных проектов и росту качества сервисных апартаментов. В общей сложности к 2030 году, по данным NF Group, объем рынка апарт-отелей достигнет 65 тысяч юнитов. При этом в начале 2026 года, по подсчетам bnMAP.pro, он составлял только 18,6 тысяч.

Экономика этого формата прозрачна. Высокая ключевая ставка делает классическое отельное строительство дорогим, и девелоперы привлекают частные инвестиции через продажу номеров. Инвестор получает доход от аренды, город — туристическую инфраструктуру без необходимости строить школы. Инвестиционная привлекательность таких проектов уже сейчас выше классической квартирной аренды. Денис Бобков приводит конкретные цифры: сроки окупаемости в туристических локациях (Крым, Алтай) прогнозируются на уровне 6–7 лет против 15+ лет у квартир в стандартном найме.

«Сервисные операторы заинтересованы и стремятся к более высокому уровню обслуживания постояльцев. Им приходится отвечать за коммерческие показатели отеля перед большим количеством собственников, которые в любой момент могут принять решение о выходе из бизнеса. К тому же нормативно апарт-отели уже подлежат классификации, как и гостиницы, согласно Постановлению № 1951 от 27 декабря 2025 г.», — напоминает Ксения Якимова.

Курортный дисбаланс

Запрет на строительство многоквартирных домов, введенный в 2021 году в Сочи, привел к буму на рынке апартаментов.

«Государственная логика заключается в том, чтобы на первой линии размещались туристы, а не постоянные жители, чтобы не создавать дополнительную нагрузку на социальную инфраструктуру — школы, детские сады, медицинские учреждения. Когда апартаменты фактически используются как жилье, возникает дисбаланс», — объясняет Денис Колокольников

Туристическая модель предполагает, что классические сервисные апартаменты должны быть полностью укомплектованы — с отделкой, мебелью, оборудованием — и находиться под управлением профессиональной управляющей компании — иногда с привлечением известного бренда, например, Cosmos. На практике в значительной части объектов это далеко не так.

Несоответствие заявленной концепции реальному продукту — одна из ключевых болевых точек рынка, считает управляющий партнер девелопера Gravion Юрий Неманежин. 

«Не все комплексы могут пройти сертификацию на заявленные категории. Во многих случаях отсутствуют технологические и сервисные элементы, необходимые для полноценного гостиничного формата. Дополнительный риск — разрыв между маркетинговым позиционированием и фактической моделью эксплуатации. Бывает, что некоторые горе-застройщики продают апартаменты как доходный инструмент, но без четкой операционной стратегии и без профессионального управления. В итоге доходность на поверку оказывается ниже ожиданий», — говорит эксперт.

Уровень девелопмента в Крыму и некоторых других курортных территориях пока находится в стадии формирования, констатирует Денис Колокольников.

«Многие проекты заявляют инфраструктуру — SPA, бассейны, сервисные зоны — но не всегда заранее определено, какие операторы будут управлять этой инфраструктурой и обеспечивать её экономическую устойчивость», — отмечает глава RRG.

Анатомия сделки

Рынок окончательно разделился на ниши, и ошибка в выборе объекта может стоить потери капитала. Поэтому эксперты советуют очень тщательно подходить к выбору объекта для покупки.

1. Целеполагание. Если вы покупаете апартамент для жизни, вы должны быть готовы к компромиссам: временная регистрация, отсутствие социальной инфраструктуры по умолчанию и более высокие коммунальные платежи. Как резюмирует Ирина Доброхотова из bnMAP.pro, это выбор «для тех, кто не привязан к социальной инфраструктуре и кому не нужна постоянная регистрация».

2. Юридическая чистота. Главным риском, на который указывает Ксения Якимова из «Этажи Девелопмент», является юридическая неурегулированность апартаментов: «Есть большой риск получить на выходе не тот продукт, который был заявлен». Помимо стандартного ДДУ по 214-ФЗ (который, как отмечает Денис Бобков, предпочтительнее и безопаснее), необходимо досконально изучить разрешенное использование земельного участка. Если земля предназначена под офисную застройку, а вам продают «квартирную» планировку — это третий формат, который Денис Колокольников назвал незаконным и от которого стоит бежать.

3. Выбор оператора. В апарт-отеле главное — не стены, а управляющая компания. «Самое главное — это понять, кто всем этим будет управлять, — говорит Ирина Доброхотова. — Нужна сильная сервисная компания, которая знает, как „продавать“ номера, поддерживать порядок и быстро решать проблемы гостей. Без неё даже в самом красивом месте апарт-отель будет простаивать. А также нужен хороший ремонт, удобные планировки и правильная цена. Если все это есть, то доходность будет стабильной, а ликвидность, скорее всего высокой». 

Глава «Недвижимость-Профи» Денис Бобков советует сделать «тест-драйв» других объектов оператора, чтобы оценить качество услуг. Важно изучить договор управления: схему распределения прибыли и условия «гарантированного дохода», если он обещан.

4. Финансовая модель. Как напоминает депутат Госдумы Светлана Разворотнева, низкая цена входа может обернуться высокими эксплуатационными расходами: налог на имущество по ставкам для юрлиц, коммуналка без льгот и отсутствие фонда капремонта, что грозит крупными единовременными тратами в будущем. 

«Критически важна модель управления, — считает основатель bnMAP.pro. — Первый, это „общий котел“: все деньги от сдачи всех номеров в отеле собираются, а потом делятся между владельцами. Ваш доход будет стабильным, но средним. Второй вариант: вы получаете деньги только тогда, когда снят именно ваш апартамент. Здесь можно заработать больше, но есть и риск, что он будет простаивать». 

При этом зачастую недостаточно просто купить объект в формате апарт-отеля. Надо понимать, насколько устойчив спрос на них.

Например, апартаменты на морском побережье или в другом туристическом регионе имеют абсолютно другую экономику, чем такой же проект в промышленном городе без постоянного потока гостей, указывает Ирина Доброхотова.

Рынок апартаментов в России уверенно движется в сторону большей цивилизованности, однако путь этот тернист. На смену «псевдожилью», которое пыталось мимикрировать под квартиры, приходят апарт-отели. Но в регионах с богатым туристическим потенциалом, таких как Сочи и Крым, «серый» сегмент, маскирующийся под цивилизованный формат, все еще занимает значительную часть рынка.

В свою очередь, решение Конституционного суда сыграло важную роль: оно дало покупателям минимальные социальные гарантии, не разрушив при этом бюджетную систему. Для покупателя это означает одно: эра «серых» схем заканчивается, но требует предельной бдительности. Теперь все чаще выбор будет стоять между более дорогим содержанием нежилого фонда для собственного проживания и профессиональной инвестицией в гостиничный бизнес под управлением сильного оператора.

Настоящий материал носит исключительно ознакомительный характер и не является инвестиционной рекомендацией. Точка зрения автора может не совпадать с мнением редакции.