Трансформаторная будка вместо парка: как новостройки отличаются от рекламы

После завершения моратория на неустойки количество судебных споров между дольщиками и застройщиками продолжает расти. Значительную часть дел по-прежнему составляют претензии к качеству отделки и характеристикам квартир, говорит член комиссии по правовому регулированию строительства и созданию качественной среды для жизни Ассоциации юристов России Мария Спиридонова. Так как часто при приемке квартиры собственник понимает, что жилье отличается от рекламных рендеров или проектной документации. 
В зависимости от сегмента рынка причины конфликтов различаются. В «масс-маркете» преобладают претензии к базовым характеристикам — качеству строительства, отделке, инженерии и фактической площади, поделился Григор Закоян, ведущий эксперт федеральной компании «Этажи» в Москве. В «бизнесе» и «премиуме» чаще возникают конфликты, связанные уже с несоответствием концепции проекта: благоустройство, архитектура, общественные пространства, инфраструктура.  

Меняется и экономика таких исков: по ранее заявленным требованиям действует отсрочка исполнения до конца года, а законом установлены ограничения по размеру взысканий. В результате фактически взысканная сумма за наличие нарушений часто оказывается существенно ниже заявленной. Например, в 2024 году дольщики требовали в среднем 633 тыс. руб., но выплата была втрое меньше — 233 тыс., подсчитали эксперты на основе данных Верховного суда РФ.  

ЖК с поправкой на реальность   

Не всегда покупатель может представить, как готовая новостройка будет выглядеть и то, что она окажется иной, чем на рендерах. В процессе строительства возникают различные факторы, влияющие на конечный результат. Например, идеи по благоустройству территории или архитектурной концепции, которые задумали изначально, могут не вписаться в экономику проекта или не быть реализованы из-за бюрократических барьеров, отметила генеральный директор агентства элитной недвижимости «Intermark Городская Недвижимость» Кристина Томилина. Также за время реализации проекта в компании-заказчике может смениться команда, из-за чего новые исполнители рискуют упустить что-то из ранее обещанного.

Во время строительства застройщик может законно изменить некоторые опции, например, цвет фасадов, производителя отделочных материалов, концепцию благоустройства и т.д. В конечном итоге построенный дом и сама квартира должны соответствовать: 

• условиям договора долевого участия (ДДУ); 
• проектной декларации на момент заключения; 
• проектной документации;
• обязательным требованиям законодательства. 

Именно эти документы имеют ключевое значение в споре с застройщиком, объясняет юрист АЮР. 

Если квартира не соответствует каким-то критериям, прописанным в этих документах, дольщик вправе требовать неустойку, убытки, соразмерное уменьшение цены или возмещение расходов на устранение недостатков. На практике решающим является не само несоответствие, а его юридическая привязка к условиям ДДУ или обязательным требованиям. Как правило, в договоре фиксируется индивидуализирующие параметры квартиры — этаж, номер, расположение, которые должны соответствовать проекту, объяснила Мария Спиридонова. 

Реальная же площадь квартиры может отличаться от проектной, но расхождения не должны превышать 5%. Если процент больше, то дольщик может в судебном порядке расторгнуть ДДУ. В случае с меньшей разницей производится перерасчет стоимости квартиры: за лишние метры придется доплатить, а за «недостающие» застройщик вернет деньги, говорит Николай Россинский, адвокат практики недвижимости и строительства ART DE LEX. 

Реклама ЖК не в счет

В рекламе обязательных требований соответстветствия картинки и готового проекта нет, отмечает юрист группы «Яковлев и партнеры» Анастасия Асабина. Различия между построенным домом и рендерами не являются нарушением со стороны застройщика. Реклама — не публичная оферта, часто она сопровождается прямыми дисклеймерами о том, что изображения и сведения в ней носят исключительно информационный и приблизительный характер. Поэтому за расхождение компания может не понести ответственности, если конкретные параметры не закреплены в договоре или проектной документации.

«Проектная декларация — юридически значимый документ, застройщик несет ответственность за ее искажение. Реклама и рендеры формально не всегда часть договора, но если содержат конкретные характеристики, например, этажность, инфраструктура, видовые параметры, суды могут признать их публичными обещаниями. Однако на всех рендерах и официальных сайтах проектов ставят предупреждение, что все материалы носят информационный характер и не являются публичной офертой», — прокомментировал Николай Россинский. 

Если в итоге в ЖК сократится благоустройство, не построят корт или детскую площадку, изменят цветовые решения фасада — рассчитывать на какую-либо компенсацию не стоит. Более того, в рамках строительства оформлению территории отводится завершающий этап, поэтому о корректировках станет известно в последний момент, говорит Павел Остапчук, юрист практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры».  

Доплата за квадратные метры и квартиры без канализации 

На данный момент самый распространенный вариант несоответствия квартиры заявленным характеристикам — по площади. В последние годы такие случаи стали встречаться чаще, в новостройках их доля может достигать 5–7%. Причем лоты разнятся как в большую, так и меньшую сторону, говорит основатель компании Mr. Nadzor Артем Зиборов. 

«Если раньше это было точечно, то теперь подобная практика встречается все чаще. Площадь расходится на 1–2–3 метра, однако решение вопроса зависит от условий, прописанных в договоре. Как правило, за разницу больше нужно доплачивать собственнику, за недочет — застройщику. Но бывают случаи, когда это происходит по-другому и дело не доходит до суда. Например, у нас был кейс, когда квартира у одного застройщика оказалась на 2 кв. м больше и нужно было доплатить около 1 млн руб. Компания пошла навстречу и дала скидку 700 тыс., так как дольщики планировали взыскать неустойку за перенос сроков. Благодаря их предложению ситуацию урегулировали», — рассказал Артем Зиборов.  

Также есть случаи, когда в квартирах отсутствует перегородки между комнатами, предусмотренные в плане, не проведена канализация или выполнена отделка там, где ее быть не должно. Подобная практика встречается довольно редко, утверждает эксперт. Однако, если реальные результаты расходятся с ДДУ, собственник может инициировать разбирательства. 

Что касается судебных споров, кейсы по передаче квартиры меньшей площади неоднозначные. С одной стороны, Верховный суд РФ еще в 2018 году признал, что это является основанием для уменьшения цены и позже разъяснил, что даже наличие в договоре условия о предельно допустимом отклонении площади квартиры не освобождает застройщика от перерасчета. С другой стороны, суды не всегда разрешают такие споры в пользу дольщиков, говорит Анастасия Асабина. 

«Например, Второй кассационный суд общей юрисдикции отказал в перерасчете цены, поскольку договором была предусмотрена допустимая погрешность площади в любую сторону не более чем на 5%, а фактическое уменьшение площади составило 1,68 кв. м, что не превысило этот порог», — добавила юрист. 

Еще один из примеров, касающихся увеличения площади квартиры — дело, в котором дольщик отказался платить фонду-правопреемнику обанкротившегося застройщика. Истец утверждал, что компания в одностороннем порядке изменила проект, а покупатель об этом не знал и согласия на увеличение площади не давал. Суд решил, что дольщик обязан доплатить за полученные лишние метры. Однако апелляция и кассация отменили ограничение в 3% и взыскали с фонда полную стоимость устранения недостатков. В инстанциях подчеркнули, что если увеличение площади квартиры произошло из-за изменения проекта, о которых дольщика-потребителя не уведомили, оснований требовать доплату нет, поделилась Кристина Томилина. 

Вид на трансформаторную будку 

При расхождении рекламы и лота в реальности встречаются кейсы, когда собственники все же доказывают свою правоту. Как правило, это давние случаи, один из них произошел еще в 2016 году. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ установила ошибку нижестоящих инстанций в отказе во взыскании компенсации морального вреда и штрафа за то, что окна квартиры одной дольщицы выходили не на парк, а на трансформаторную будку. Дело направили на новое рассмотрение и Дорогомиловский районный суд города Москвы взыскал с застройщика деньги, рассказал Павел Остапчук. 

Но чаще суды все же отказывают в компенсации. Так, в одном деле покупатель заявил, что фактическая высота потолков в переданной квартире составила от 2,8 метра, в то время как рекламные материалы обещали 3,3 метра. На этом основании он требовал с застройщика уменьшения стоимости квартиры. Но суд отказал, так как компания не допустила отступлений от договора, а рекламный буклет носил абстрактный характер.

В другом деле дольщик хотел обязать застройщика внести изменения в проектную документацию и передать ему террасу — из рекламных материалов следовало, что она должна ему принадлежать. В этом деле суд также вынес отрицательное решение, подтвердив приоритет проектной документации над рекламой, рассказала Анастасия Асабина. 

Красные флаги для дольщика: как предупредить риски

Покупатель может самостоятельно проверить риски еще до сделки. В первую очередь — сопоставить рекламные материалы с проектной декларацией на сайте наш.дом.рф, где содержится официальная информация о параметрах объекта. Также важно внимательно изучить ДДУ: характеристики квартиры, условия изменения площади, описание отделки, наличие оговорок о возможных отклонениях.  

«Лучше изучить проектную декларацию или попросить у застройщика архитектурно-градостроительное решение (АГР). Там можно увидеть и проектный облик здания, и планировку окружающей территории. Правда, в ходе реализации проекта это может измениться и уведомлять об этом он никого не должен, если то, что изменяется, не указано в проектной декларации. Поэтому можно посоветовать периодически проверять проектную декларацию на наличие изменений. И если таковые изменения имели место быть, уточнить детали», — объяснил Николай Россинский. 

К общим тревожным маркерам эксперты отнесли: 

• размытые формулировки в ДДУ;
• отсутствие конкретики в проектной декларации;
• частые изменения проекта;
• агрессивный маркетинг с «идеальными» рендерами.

Кроме того, перед заключением договора эксперты рекомендуют изучить репутацию застройщика. Можно оценить уже сданные объекты компании, почитать отзывы реальных жильцов на форумах и в открытых чатах, обращает внимание Анастасия Асабина. Стоит также проверить надежность через картотеку арбитражных дел на предмет дел о банкротстве, дел на крупные суммы, где компания выступает в качестве ответчика. 

Как правило, риски таких ситуаций чаще возникают там, где есть разрыв между маркетингом и юридической частью сделки, а также при изменениях проектной документации в ходе реализации проекта. В частности, к оптимизации продуктовых решений со стороны девелопера приводит давление на себестоимость и рост цен на новостройки, который, по данным «Этажей», в последний год составил почти 12%.

«В ближайшей перспективе такие конфликты, скорее всего, сохранятся: рынок выходит из периода ограничений по неустойкам, накапливается отложенный объем претензий, а покупатели становятся более требовательными к качеству и соответствию продукта заявленным характеристикам», — резюмировал Григор Закоян.