Президент GloraX: «Заманить застройщиков в малые города почти невозможно»

Выход в новые регионы станет одним из главных трендов развития недвижимости России в ближайшие годы. Такой позиции придерживаются в GloraX — компании, которая в последние два года активно занимается региональной экспансией. Подробнее о новой стратегии развития в интервью Движение.ру рассказал президент GloraX Дмитрий Кашинский.

Выход в новые регионы

— Эксперты говорят, что первые шесть месяцев 2024 года были тяжелым временем для рынка недвижимости. А какими были эти полгода для GloraX?

— Я не считаю 2024 год тяжелым для строительной отрасли. Несмотря на все разговоры про плохой рынок, ухудшающуюся ситуацию, возможностей остается много. Приведу несколько примеров: за год объем продаж жилой недвижимости в Нижнем Новгороде вырос в два раза, цены в Омске — на 40%, а доходы населения в Оренбурге — на 20%.

Конечно, если смотреть на самые крупные города вроде Москвы и Санкт-Петербурга, то действительно можно увидеть сложности. Но GloraX пытается искать новые возможности не там, где уже все работают, а там, где они есть, поэтому в последние два года активно выходим в новые регионы. Считаем и 2023, и 2024 годы удачными.

— А как вы выбираете новый регион? Как оцениваете его перспективность?

— Мы сформировали концепцию регионального развития: концентрируемся на городах с населением свыше 300 тыс. человек, и не смотрим на пятерку крупнейших городов России, где максимальная конкуренция, перегретые рынки и падающая маржинальность. Всего под наши критерии попадают 59 городов с общей численностью населения в 35 млн человек.

Мы оцениваем их по скоринговой модели, которая формирует рейтинг привлекательности. Это сложнейший алгоритм, можно сказать, высокие технологии девелопмента. Каждый год мы выбираем из этого рейтинга 10 наиболее привлекательных городов и ставим выход в них в текущем году как цель. В этом году уже вышли в семь новых регионов.

— Что вы думаете о перспективах городов с населением менее 50 тыс. человек, на которые теперь распространяется семейная ипотека?

— Перспектива неплохая для локальных застройщиков, но не для крупных игроков. Заманить в такой город большого девелопера — очень сложная задача из-за малой емкости рынка. Там, конечно, можно построить 10–20 тыс. кв. метров и успешно их продать. Но крупному застройщику такой объем неинтересен, потому что он будет отвлекать силы, ресурсы от более перспективных городов.

Проблемные территории ограничат КРТ

— Властям регионов разрешили добавлять в проекты КРТ неликвидные участки. При этом застройщики и без того часто отказываются от проектов реновации из-за их убыточности. Как это влияет на историю с развитием КРТ? И достаточно ли механизмов для решения проблемы?

— Это серьезно ограничивает механизм КРТ. Уже сейчас реновацию в регионах нельзя назвать высокодоходной, потому что компаниям нужно за свой счет строить социальные объекты. Если раньше девелоперы строили жилье без соцнагрузки и продавали его по одной цене, то теперь нужно отстраивать еще и другие объекты, повышая себестоимость проекта. А если к социалке добавятся какие-то проблемные территории, то, думаю, это просто будет нерентабельно. Я понимаю желание властей поднять выпавшие из городского оборота территории, но, боюсь, что это может убить саму идею КРТ.

— На какие критерии вы обращаете внимание при выборе участка КРТ?

— Мы считаем экономическую модель проекта, в которую загружаем всю себестоимость, включая социальные объекты, учитываем текущую стоимость возможных продаж, выбираем класс объекта. И, конечно же, считаем стоимость денег во времени, которая катастрофической нагрузкой легла на всех девелоперов.

— А из-за каких факторов отказываетесь от проектов КРТ?

— Культивация и рекультивация территории, наличие исторических, промышленных и других охранных зон. В списке также — инфраструктурные проблемы. К примеру, мы много строим на берегах рек и важно, кто берет на себя берегоукрепление — правительство региона или застройщик.

Рынок ждет укрупнение

— Чего ждете от 2-го полугодия, после отмены льготной ипотеки?

— Ближайшие 3 месяца будут для застройщиков тяжелыми, объемы продаж снизятся. А вот цена жилья не будет снижаться из-за высокой инфляции. По нашим прогнозам, в IV квартале завершится адаптация к новым рыночным реалиям и, начиная с 2025 года, рынок продолжит свое развитие и рост, так как недообеспеченность жильем на душу населения все еще сохраняется.

— Как власти могут помочь застройщикам?

— Давайте хотя бы начнем снижать ключевую ставку. При действующем уровне средства обходятся застройщикам дорого, в ипотеку они тоже высокие. Фактически, экономическая активность при такой ключевой ставке начинает замирать.

— Как вы оцениваете вероятность дальнейшего укрупнения рынка? Смогут ли маленькие игроки пережить этот кризис?

— Девелоперский рынок, безусловно, ждет укрупнение, потому что один из базовых показателей консолидации рынка в России все еще невысок. Я думаю, что, выигрывают от всего происходящего не крупные компании, а застройщики с более эффективной бизнес-моделью. В процессе наблюдения за крупными игроками возникает ощущение, что они доросли до какого-то уровня и не понимают, что делать дальше. Они выходят в новые регионы и уходят из них, открывают и закрывают франчайзинговые программы. Нет последовательности.

У GloraX все очень четко. Мы понимаем, куда мы идем. Мы понимаем, сколько мы готовы потратить на это ресурсов. Я думаю, что будущее за такими игроками как GloraX.

Важность ключевых компетенций

— Какие ограничения, если говорить про законодательную сферу, необходимо снять, чтобы стимулировать развитие рынка недвижимости?

— Серьезным фактором могло бы стать ослабление политики эскроу-счетов, например, возможность их частичного раскрытия. Второе — снижение ставки проектного финансирования. Сейчас банки на эскроу-счетах получают бесплатные деньги граждан, а потом под высокий процент передают их девелоперам. Здорово, что банки хорошо зарабатывают, но надо позволить это сделать и основным игрокам рынка недвижимости. Глобальную цель, избавиться от проблемы обманутых дольщиков, 214-ФЗ уже решил. Сейчас мы настолько перестраховываемся, что это становится явным тормозом развития отрасли.

— А что вы думаете о диверсификации бизнеса и развитии смежных направлений, таких как ИЖС, арендная недвижимость, коммерческий сегмент?

— Важно концентрироваться на своих ключевых компетенциях. Если ты начинаешь диверсифицироваться, то есть риск стать неэффективным в своем базовом бизнесе. Это, конечно, хорошо быть подобным какой-нибудь японской корпорацией, которая занимается абсолютно всем. Но мне кажется, что в наших реалиях в этой ситуации теряется ключевая компетенция. Мы очень хорошо понимаем наши приоритеты, поэтому занимаемся строительством жилья комфорт-класса в относительно небольших городах. Я думаю, что успех именно за этим.

— По вашему мнению, что определит развитие сегмента недвижимости в ближайшие 5 лет? И какие основные ключевые тренды выйдут на первый план?

— Я абсолютно уверен, что это региональное развитие. Рынок крупных городов уже освоен. Маржинальность на нем падает. А в городах с населением от 300 тыс. человек работают локальные застройщики и уровень комфорта, который они предлагают, существенно ниже, чем у федералов. Экспансию осуществить довольно легко. Думаю, это тренд ближайших 3–5 лет, который GloraX уже обуздал.

Беседовала Ирина Силантьева, главный редактор ИА Движение.ру.