Застройщики ИЖС обратились в Конституционный суд для снижения земельного налога

Налоговая нагрузка из-за повышающих коэффициентов на таких девелоперов выросла в 20 раз, отмечается в одной из жалоб

Фото: magnific.com

Застройщики домов на участках под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) инициировали споры в судах с ФНС с просьбой снизить земельный налог. По мнению ряда компаний, налоговая нагрузка увеличилась до 6%, то есть в 20 раз, пишет «Коммерсант». Один из застройщиков, ООО «Корнер Казань», дошел со своей жалобой до Конституционного суда. Компания считает неконституционным кратное увеличение налоговой нагрузки для застройщиков ИЖС. При этом для застройщиков многоквартирных домов льгота сохранилась.

Изначально для всей земли, предназначенной под жилищное строительство, действовала льготная налоговая ставка — 0,3% от кадастровой стоимости участка. Эта мера считалась формой господдержки. Позже в Налоговый кодекс внесли изменения: с 2020 года участки под ИЖС лишились льготы, и для них стала применяться общая ставка — 1,5%. Затем, 16 октября 2023 года, ФНС выпустила письмо, в котором разъяснила, что к этой ставке нужно дополнительно применять повышающие коэффициенты.

Из жалобы в КС застройщика «Корнер Казань» следует, что с 2020 по 2022 год компания платила земельный налог по ставке 1,5% от кадастровой стоимости участков. Однако в 2023 году налоговая инспекция применила повышающие коэффициенты из-за чего фактическая налоговая нагрузка выросла до 6%. Заявитель считает, что ст. 394 п. 1 «Налоговая ставка» и ст. 396 п. 15 «Порядок исчисления налога и авансовых платежей по налогу» НК РФ в новой редакции допускают несоразмерное увеличение налоговых платежей. Кроме того, компания указывает на нарушение принципов справедливости и равномерности налогообложения, поскольку для других видов жилищного строительства льготная ставка по-прежнему сохраняется.

В жалобе также отмечается, что применение повышающих коэффициентов к ставке 1,5% носит, по мнению заявителя, избыточный и дискриминационный характер. В результате налоговое бремя становится фактически запретительным и конфискационным.

Старший партнер юридической фирмы «АНП Зенит» Гузель Валеева, представляющая интересы «Корнер Казань» в судах, подчеркивает, что исход дела в КС важен для всего сегмента застройщиков ИЖС. По ее словам, рост налоговой нагрузки напрямую влияет на экономику проектов, сроки освоения территорий и конечную стоимость жилья. Она также отмечает, что налоговые правила не должны ставить в необоснованно более тяжелое положение компании, которые занимаются комплексным развитием загородных территорий, создают инфраструктуру и формируют доступное и комфортное жилье.

Советник МЭФ Legal Денис Кожевников отмечает: в одном из дел суд указал, что если налог составляет 6% от кадастровой стоимости участка в год, то за 16 лет и 7 месяцев владелец фактически выплатит сумму, равную полной стоимости земли. По его словам, такая нагрузка сопоставима с предпринимательской прибылью и не учитывает, может ли налогоплательщик реально платить такой налог.

По словам управляющего партнера «ФБК Право» Алексея Нестеренко, повышающие коэффициенты изначально вводились как мера, чтобы стимулировать застройщиков не затягивать строительство. Логика была простой: чем дольше стройка, тем выше налог. Но сейчас закон сформулирован так, что его можно трактовать по-разному. Неясно, должны ли коэффициенты применяться к обычной ставке 1,5% или к льготной ставке 0,3%.

Как поясняет юрист Taxology Ксения Булгакова, на практике это приводит к тому, что коэффициенты применяют к максимальной ставке 1,5%, из-за чего налог становится еще выше.

При этом суды в разных регионах России выносят противоположные решения. В Московском и Северо-Западном округах чаще поддерживают налогоплательщиков. А в Центральном, Поволжском и Волго-Вятском округах суды, наоборот, чаще встают на сторону налоговых органов.

На ситуацию уже обратил внимание Верховный суд. Он запросил два похожих дела, по которым были приняты разные решения: компания «Агаларов Эстэйт» спор выиграла, а компания «Кожевенное» — проиграла. Пока оба дела не переданы на рассмотрение экономколлегии.

18 мая Верховный суд приостановил рассмотрение дела «Кожевенного». Юристы считают, что суд, вероятно, ждет позиции Конституционного суда по делу «Корнер Казань». Именно она может повлиять на дальнейшую практику по таким спорам.

Такой порядок расчета земельного налога оспаривают более 40 застройщиков, пишет газета. Однако суды принимают разные решения, в пользу и бизнеса, и налоговиков.

Юристы считают, что действующие налоговые нормы сформулированы недостаточно ясно. По словам Ксении Булгаковой, из-за этого нарушается принцип равенства налогообложения: застройщики ИЖС оказываются в менее выгодном положении, чем девелоперы многоквартирных домов, хотя по сути занимаются одной и той же деятельностью — строительством жилья.

Если Конституционный суд признает спорные нормы неконституционными, это может стать основанием для пересмотра похожих дел. Как отмечают эксперты, возможное решение КС будет важно не только для компаний, но и для обычных граждан. По словам Алексея Нестеренко, особенно это коснется индивидуальных предпринимателей и тех, кто регулярно покупает и перепродает недвижимость.