Кадастровая стоимость: что это и как узнать

Что такое кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость — это стоимость недвижимость, которую определяет государство по специальной методике. Это не цена конкретного дома или квартиры, за которую их сейчас продают, а усредненная для большого количества объектов со схожими характеристиками.

Кадастровую стоимость пересчитывают не чаще чем раз в четыре года. В Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — раз в два года. Поскольку она менее изменчива, чем рыночная, кадастровую стоимость в первую очередь используют для расчета налогов и госпошлин. 

Как определяют кадастровую стоимость 

Процедура, в ходе которой устанавливают кадастровую стоимость, называется кадастровая оценка. Ее проводят бюджетные учреждения в каждом регионе. Например, в Москве этим занимается ГБУ «Центр имущественных платежей», в Питере — СПб ГБУ «Кадастровая оценка».

Чтобы определить кадастровую стоимость, собирают данные по рынку недвижимости и его отдельным сегментам. Помимо этого специалисты анализируют факторы, которые напрямую не относятся к недвижимости, но влияют на ее стоимость: например, общую экономическую ситуацию в стране и регионе, уровень развития городской и социальной инфраструктуры, экологическую обстановку. 

При расчете кадастровой стоимости также учитывают такие характеристики объекта, как его:

• назначение;
• местоположение;
• год постройки;
• материал стен;
• состояние;
• этажность;
• площадь;
• планировка;
• наличие обременений.

Для расчета кадастровой стоимости применяют метод массовой оценки: объекты объединяют в группы по схожим характеристикам и для каждой определяют вероятную стоимость. Результаты вносят в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

Поскольку для всех объектов в группе применяют одну расчетную модель, то, например, две квартиры 60 кв. м в одном доме будут иметь одинаковую кадастровую стоимость, даже если одна из них с дизайнерским ремонтом, а другая — без.

Чем кадастровая стоимость отличается от рыночной

Рыночная стоимость — это цена, за которую сейчас продают или покупают недвижимость. Ее используют при сделках купли-продажи, оформлении ипотеки, страховании. Главное отличие рыночной стоимости от кадастровой — в том, что она учитывает индивидуальные характеристики объекта: например, состояние ремонта и сантехники, вид из окна, пояснили в Росреестре. 

Рыночная и кадастровая стоимости могут отличаться. По словам Николая Павленко, СЕО «ПМ-Консалт» и оценщика первой категории, в его практике встречались случаи, когда кадастровая стоимость превышала рыночную в 100 и более раз.

Показательны и решения судов по искам об оспаривании кадастровой недвижимости, говорит эксперт. Физические лица и компании часто обращаются с просьбой установить кадастровую стоимость в размере рыночной. Так, за первые девять месяцев прошлого года общая кадастровая стоимость объектов недвижимости по решению судов снизилась на 45,1 млрд рублей: с 134,6 млрд до 89,4 млрд рублей. Подробности опубликованы на сайте Росреестра.  

Бывает, что кадастровая стоимость ниже рыночной. Например, в Екатеринбурге на продажу выставлена двухкомнатная квартира площадью 45 кв. м по адресу ул. Билимбаевская, 32. Ее рыночная стоимость на момент написания статьи — 3,8 млн рублей. 

Кадастровая стоимость этой квартиры — около 1,8 млн рублей: ниже рыночной более чем в два раза.  

Низкая кадастровая стоимость — повод насторожиться для потенциальных покупателей недвижимости. «Государство сейчас активно выявляет недооцененные объекты и, скорее всего, при следующей оценке компенсирует их стоимость. Налоговая нагрузка вырастет в разы. Так что если у недвижимости низкая кадастровая стоимость, это повод насторожиться, а не радоваться», — предупреждает Николай Павленко, СЕО «ПМ-Консалт». 

Четких значений для оценки того, насколько сильно завышена или занижена кадастровая стоимость, нет, говорит Кирилл Елисеев, юрист «BFL | Арбитраж.ру». Поэтому эксперт советует ориентироваться на рыночную стоимость объекта: кадастровая должна быть приближена к ней.

На что влияет кадастровая стоимость

Налог на имущество и землю

Кадастровую стоимость используют для расчета налога на имущество и землю: берут ее размер на 1 января года, за который считают налог, и умножают на налоговую ставку. Узнать размер начисленного налога можно на Госуслугах или в личном кабинете налогоплательщика на сайте ФНС. 

Налог на доходы физлиц при продаже недвижимости или получении ее в дар

ФНС может использовать кадастровую стоимость для расчета НДФЛ при продаже недвижимости, если обнаружит, что рыночная стоимость объекта занижена. Обязанность заплатить НДФЛ возникает, если продавец владел квартирой или домом менее пяти лет. 

Кадастровая стоимость также служит базой для расчета НДФЛ при получении недвижимости в дар. Если даритель приходится новому собственнику близким родственником, то платить НДФЛ не нужно. 

С 2025 года в России действует прогрессивная шкала НДФЛ. Появилось пять налоговых ставок — 13%, 15%, 18%, 20%, 22% — которые зависят от общего дохода за год. Повышенная ставка применяется к сумме дохода, которая превысила лимит. 

Нотариальные удостоверения сделок с недвижимостью

Кадастровую стоимость используют для расчета госпошлины при нотариальном удостоверении дарения недвижимости и выдаче свидетельства о праве на наследство. В случае с дарением недвижимости размер пошлины составляет 0,5% от кадастровой стоимости, с наследованием — 0,3% или 0,6% — зависит от степени родства.  

Как узнать кадастровую стоимость

Есть три способа узнать кадастровую стоимость недвижимости.

На сайте Росреестра

На сайте Росреестра можно бесплатно получить выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости либо воспользоваться специальным сервисом. 

Чтобы получить выписку, нужно зайти в раздел «Услуги и сервисы» на главной странице rosreestr.gov.ru и выбрать «Предоставление сведений ЕГРН».

Далее следует пролистать сайт вниз до раздела «Выписки ЕГРН об объектах недвижимости и (или) их правообладателях» и нажать на «Выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта».

Чтобы получить выписку, нужно авторизоваться через Госуслуги. Она придет в личный кабинет в срок от нескольких минут до трех рабочих дней. 

Другой способ — воспользоваться сервисом «Справочная информация по объектам недвижимости». Для этого нужно зайти в раздел «Услуги и сервисы» и выбрать «Сервисы».

В появившейся форме следует выбрать вид объекта и ввести адрес или кадастровый номер недвижимости. Сайт выдаст основные сведения об объекте, в том числе о его кадастровой стоимости.

На сайте НСПД

На сайте Национальной системы пространственных данных (НСПД) есть сервис «Публичная кадастровая карта». Чтобы узнать кадастровую стоимость недвижимости, нужно ввести в поисковую строку адрес или кадастровый номер объекта.

В результатах поиска появятся основные сведения о недвижимости. Однако кадастровая стоимость квартир, там не отражена. Чтобы ее узнать, нужно умножить удельную кадастровую стоимость выбранного объекта на площадь помещения.

В МФЦ

Запросить сведения из ЕГРН можно в МФЦ. Документ будет готов через три рабочих дня после обращения. Услуга платная. За бумажную выписку физлицу нужно будет заплатить 1740 рублей, компании — 5100 рублей. 

Как оспорить кадастровую стоимость

Если кадастровая стоимость завышена или занижена, ее можно оспорить. Кирилл Елисеев, юрист «BFL | Арбитраж.ру», обращает внимание на то, что это затратная процедура. Перед ее началом стоит оценить, оправданы ли расходы на оценку объекта, юридические услуги и госпошлину с учетом потенциальной экономии на налогах, отмечает эксперт. 

Подать заявление в специальное учреждение или МФЦ

В ряде регионов оспаривать кадастровую стоимость нужно по новому порядку — до суда. В Росреестре пояснили, как это сделать:

1. Подайте заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в бюджетное учреждение, которое занимается кадастровой оценкой, или МФЦ. Это можно сделать лично или через интернет, например через Госуслуги.
2. Приложите к заявлению отчет об оценке рыночной стоимости объекта в электронном виде. Если заявление подает представитель заявителя, то еще понадобится доверенность.

Подать заявление можно период с даты постановки недвижимости на кадастровый учет до даты ее снятия с учета. Его рассмотрят в течение 30 календарных дней.

По итогам бюджетное учреждение примет одно из решений:

• установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости;
• отказать в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Заявитель вправе оспорить принятое решение в суде. В этом случае придется заплатить госпошлину: 3 тыс. рублей — для физлиц и 20 тыс. рублей — для организаций.

Обратиться в комиссию по рассмотрению споров или суд

Этот способ действует для регионов, в которых действует старый порядок оспаривания кадастровой стоимости.

Для обращения в комиссию нужно написать заявление. «Его форма не установлена, поэтому оформить заявление можно в произвольном виде. Если на сайте органа, при котором создана комиссия по рассмотрению споров, размещена рекомендуемая форма, лучше воспользоваться ею», — советует Кирилл Елисеев, юрист «BFL | Арбитраж.ру».

К заявлению нужно приложить:

• выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости;
• копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости (например, договор купли-продажи или аренды); 
• отчет об оценке рыночной стоимости в электронном формате.

Комиссия рассмотрит заявление в течение 30 дней и примет одно из решений:

• определить кадастровую стоимость объекта в размере его рыночной стоимости;
• отклонить заявление об оспаривании.

Решение комиссии можно оспорить в суде.

Обратиться в суд можно сразу, минуя комиссию. На подачу заявления есть пять лет после того, как кадастровую стоимость внесли в ЕГРН, — но только до момента, как новая кадастровая стоимость вступила в силу, обращает внимание Кирилл Елисеев, юрист «BFL | Арбитраж.ру». 

Например, в 2022 году прошла кадастровая оценка. Обновленные данные по кадастровой стоимости внесут в ЕГРН 1 января 2023 года, а применять их для расчетов начнут с 1 января 2024 года. Таким образом, чтобы оспорить кадастровую стоимость, нужно успеть подать заявление до 1 января 2024 года. 

Размер госпошлины за оспаривание кадастровой стоимости в суде — 3 тыс. рублей для физлиц и 15 тыс. рублей для организаций. Если оспариваете кадастровую стоимость нескольких объектов, то уплатить пошлину придется за каждый из них. 

Как изменить кадастровую стоимость 

Оспаривание кадастровой стоимости — не единственная причина, когда ее можно изменить. При расчете кадастровой стоимости могли допустить ошибки: например, использовать неправильную площадь помещения или год ввода здания в эксплуатацию.

Чтобы исправить кадастровую стоимость, нужно подать заявление в бюджетное учреждение или МФЦ. Это можно сделать лично или через интернет.

В заявлении нужно указать:

• ФИО или полное название организации, номер телефона, почтовый адрес и адрес электронной почты;
• кадастровый номер объекта недвижимости;
• указание на ошибки, допущенные при определении кадастровой стоимости.

Заявление можно подать в течение пяти лет со дня, когда сведения о кадастровой стоимости внесли в ЕГРН, уточняют в Росреестре. Бюджетное учреждение рассмотрит заявление в течение 30 календарных дней. По итогам либо признает, что нужно пересчитать кадастровую стоимость, либо откажет в пересчете.