Проектное финансирование строительства: что изменилось за годы турбулентности

Прежде чем говорить о проектном финансировании строительства, давайте вспомним, что мы видим на стройплощадке: люди, машины, металл, цемент, изделия химпрома. Масштаб промышленности, вовлеченной в процесс, колоссален. Это подтверждают и макроэкономисты, утверждая, что каждый рубль, вложенный в жилое или коммерческое строительство, обеспечивает 5–7 рублей инвестиций в смежных отраслях.

В эту минуту на тысячах площадок по всей стране кипит работа: возводится почти 120 млн кв. м жилья, которое скоро станет основой жизни для миллионов семей. Поэтому вопрос участия Корпоративно-инвестиционного блока (КИБ) ВТБ в финансировании недвижимости выходит далеко за рамки математических расчетов. Для меня лично это причастность к чему-то большему, чем протокол кредитного комитета. Мы финансируем не метры, а будущее, в котором семьи обретают дом, города становятся современнее. Осознание того, что ты причастен к этому, дорогого стоит.

Но любая эмоция в нашем деле должна опираться на трезвый расчет. Поэтому перейдем от образов к цифрам и посмотрим, что на самом деле происходило с проектным финансированием в последние по-настоящему непростые годы.

От предельно низких ставок к стрессовым значениям 

Мы наблюдали аномальную ситуацию на рынке с 2021 года, когда процентные ставки были предельно низкими за счет льготных программ и дешевой ликвидности. Спрос был огромным: продажи новостроек били рекорды, эскроу-счета стремительно наполнялись. Банки охотно кредитовали новые проекты, портфель кредитов застройщикам демонстрировал уверенный рост: за период с начала 2021-го до начала 2024 года он вырос в шесть раз — с 1 трлн до 6 трлн рублей.

Интенсивный рост стройки разогнал внутренний спрос на металл, бетон и рабочую силу. За те же три года себестоимость строительства многоквартирных домов выросла на примерно 70%, кратно опередив инфляцию. Параллельно ряд региональных рынков, особенно в крупных агломерациях, подошел к перенасыщению. Доступное финансирование маскировало эти дисбалансы, но не устраняло их.

Перелом наступил в 2024–2025 годах: рост ключевой ставки наложился на удорожание стройки и сжатие спроса по мере сокращения льготных программ. Это потребовало пересмотра не только структуры финансирования, но и самой философии управления рисками.

Пик стресса, когда ключевая ставка взлетела до 21%, рынок пережил без системного коллапса. Ипотека просела почти вдвое, выдачи упали, часть девелоперов заморозила проекты, но предрекаемого некоторыми аналитиками «массового банкротства застройщиков» не случилось.

Это подтверждают сухие цифры. По итогам 2025 года введено более 108 млн кв. м жилья, хотя структура изменилась: основной вклад дало ИЖС, а ввод многоквартирных домов сократился с почти 52 млн кв. м в 2023 году до примерно 45 млн в 2024–2025 годах. Стоимость проектного финансирования дорожала вслед за ставкой: по новым, еще не распроданным проектам базовая ставка доходила до 20%. Но уже к первому кварталу 2026 года средневзвешенная ставка по портфелю упала ниже 10%. По данным ЦБ, объем проблемных девелоперских кредитов вырос до 128 млрд рублей — это 1,2% портфеля. На мой взгляд, показатель остается управляемым. Для сравнения: в корпоративном сегменте уровень проблемной задолженности сегодня находится примерно на отметке 4%.

Почему сектор устоял

Банки и девелоперы за годы работы с эскроу накопили большой запас прочности. Эта же устойчивость читается и в динамике портфеля проектного финансирования. За последние полгода его объем почти не изменился: на конец первого квартала 2026 года это порядка 10,3 трлн рублей. Значительная часть проектов подошла к завершению, девелоперы активно гасили кредиты, а новые выдачи примерно уравновешивали эти погашения. Если смотреть дальше: объем финансирования, одобренного банками под новые проекты, за тот же период вырос почти на 0,8 трлн рублей. В отличие от ряда других отраслей, по мере снижения ключевой ставки девелоперы уже приступили к новому инвестиционному циклу. По сути, рынок перешел из режима «выжить любой ценой» в режим «готовиться к новым проектам». Мы ожидаем, что по мере запуска этих проектов портфель проектного финансирования вернется к гармоничному существованию. Это уже будет рост не за счет льгот и «искусственного дыхания», а за счет сбалансированного рыночного спроса. 

Но возвращаться к росту рынок будет уже по новым правилам. ЦБ пересматривает подходы к финансированию девелоперов, и это меняет правила игры: банки становятся осторожнее при оценке экономики проектов, динамики наполнения эскроу-счетов и рисков. КИБ ВТБ в этой логике проводит глубокий анализ всего жизненного цикла проекта — от предпроектной стадии до выдачи ключей, выступая в качестве партнера и консультанта с точки зрения рыночной и законодательной практики для клиентов. Это позволяет нам точнее управлять риском и формировать более устойчивые модели финансирования.

Уже готовятся новые правила по резервам, которые должны заработать с 1 октября 2027 года. ЦБ прорабатывает более жесткую шкалу резервирования по кредитам застройщикам: для качественных проектов она останется минимальной, но при срыве графиков строительства, согласований или падении продаж банки будут вынуждены формировать дополнительные резервы, вплоть до 100% в наиболее проблемных случаях. 

Сейчас мы выстраиваем работу с девелоперами в логике этих требований, предлагая внедрять механизмы банковского сопровождения, которые одновременно усиливают контроль и повышают эффективность проектов. С одной стороны, это дает клиенту более точное управление инвестиционной деятельностью за счет финансовой дисциплины, контроля сроков и грамотного авансирования, позволяя повышать эффективность вложенных средств вплоть до 8%. С другой — обеспечивает необходимую для банка прозрачность расходования средств и предсказуемость реализации проекта, что становится ключевым фактором при структурировании и определении условий финансирования.

В структуре пула застройщиков все отчетливее проявляется смещение в сторону консервативных и финансово устойчивых компаний. Сегодня в России работают около 2700 застройщиков, но примерно пятая часть всего объема стройки приходится на топ-10 крупнейших игроков. Многие девелоперы стали сталкиваться с трудностями при привлечении финансирования, поскольку банки отдают предпочтение проектам с прозрачной структурой, надежной командой и понятной экономикой.

В горизонте одного–двух лет на рынке будет усиливаться дифференциация стоимости финансирования, обусловленная изменением подхода регулятора. Банк России последовательно формирует требования, при которых на первый план выходят качество структуры сделки, финансовой модели и системы управления. В этих условиях банк выступает не просто источником фондирования, а институтом, отвечающими за качественный отбор и мониторинг проектов.

Девелоперы, способные обеспечить прозрачную экономику и высокий уровень раскрытия информации, получают более гибкие условия финансирования. Таким образом, прозрачность и качество управления проектом превращаются в конкурентное преимущество наравне с локацией или брендом.

Для девелоперов, которые не примут новые правила игры, условия объективно усложняются: финансирование дороже, вход в крупные и сложные проекты (КРТ, редевелопмент, большие очереди) дается труднее, а цена ошибки в продукте или тайминге выше. Новые требования по резервам этот эффект усилят. Сильная команда, понятная экономика и открытый диалог с банком открывают доступ к финансированию и небольшим игрокам. В ВТБ мы тоже развиваем партнерство с такими девелоперами, предоставляя бридж- и проектное финансирование для реализации новых проектов. 

За последние пять лет жилье дорожало быстро, в среднем около 19% в год. Цены остаются на исторических максимумах. Но рост уже замедлился, а в ряде регионов цены даже слегка скорректировались. Причина простая: платежеспособный спрос ограничен, а льготная ипотека существенно сокращена. Поднимать цены дальше — значит остаться с непроданными квартирами. Поэтому застройщики защищают маржу не ценой, а себестоимостью: оптимизируют строительство, договариваются с поставщиками о скидках за объем, используют типовые проекты и усиливают финансовый контроль.

При этом картина по стране крайне неоднородна. Отдельная история — разрыв средней цены между новостройками и вторичной недвижимостью, достигший в 2025 году рекордных 35%. Семейная ипотека под 6% поддержала первичный рынок, тогда как на вторичном ставка оставалась заградительной. Однако сегодня по мере снижения ключевой ставки спрос на вторичном рынке постепенно оживает, а цена квадратного метра начинает расти. Рекордный разрыв понемногу сокращается.

Что будет дальше

Работа с себестоимостью удерживает маржу застройщиков в положительной зоне, поэтому опускать цены они не планируют. Но и пространства для взрывного роста, как в 2020–2022 годах, больше нет. Мой прогноз на следующий год: рост в коридоре инфляции. Я вижу несколько драйверов, которые сделают проектное финансирование не только стабильным, но и привлекательным:

• Первый — льготные программы. Семейная и IT-ипотека продолжат поддерживать спрос. На семейную ипотеку сегодня приходится около 57–58% всех сделок с новостройками. В проектах, где доля таких кредитов высока, продажи идут уверенно, эскроу наполняются. Программа дорого обходится бюджету, поэтому государство повышает ее адресность. И это правильный путь к устойчивости. В настоящий момент рассматривают возможность донастроить программу: увеличить лимит и дифференцировать ставку по числу детей.
• Второй — ESG‑повестка и зеленая таксономия. Утверждение зеленой политики девелоперами и соблюдение требований по энергоэффективности по проектам жилой недвижимости позволит более гибко подходить к ценообразованию финансирования. Также это будет конкурентным преимуществом для покупателей.
• Третий — КРТ. Заранее заданные ТЭП, понятная социальная инфраструктура и логика развития района. Сегодня механизм финансирования таких проектов требует донастройки в части залогового обеспечения, но за ним будущее: уже сейчас в проработке 1616 проектов с градостроительным потенциалом свыше 277 млн кв. м. С каждым годом девелоперы будут выбирать эту схему все чаще.
• Четвертый — индивидуальное и малоэтажное строительство. Эскроу на ИЖС — уже не идея и не пилот, а работающий с 2025 года механизм. Рынок пока молодой и ограниченный, но это огромная территория роста для застройщиков и банков.
• Пятый — потенциал роста спроса за счет накопленных сбережений. За период высоких ставок население существенно нарастило депозиты: по данным на 1 мая 2026 года, общий объем достиг более 68 трлн рублей. По мере снижения ключевой ставки часть этих средств будет перераспределяться в инвестиционную недвижимость.

Не хочу приукрашивать: ставки еще остаются на высоком уровне, спрос не такой, как в 2021 году, и застройщикам действительно трудно. В том числе потому, что на фоне пересмотра регулирования со стороны ЦБ конкурировать теперь приходится не только за покупателя, но и за доступ к финансированию. Но трудно — это не значит невозможно. Трудно — значит, ключевым фактором становится умение выстраивать партнерство с профессиональными участниками рынка и опираться на экспертизу банка при структурировании и реализации проекта.

Пик стресса пройден. Сейчас фаза стабилизации и планомерного улучшения. Президент поставил национальную цель — вводить не менее 120 млн кв. м жилья в год. Устойчивое проектное финансирование остается одним из ключевых инструментов ее достижения. Я уверен, что через два года мы посмотрим на 2024–2025 годы, как на время непростого, но необходимого перехода к новой реальности — без пузырей и дешевых денег, зато с устойчивыми моделями бизнеса.

Настоящий материал носит исключительно ознакомительный характер. Точка зрения спикеров в материалах, которые публикуются в разделе «Колонка», может не совпадать с мнением редакции.