Раскрытие эскроу, работа с банками и уточнение КРТ: главные вызовы рынка недвижимости

В 2026 году рынок недвижимости находится в сложном положении: недостаточно низкая ключевая ставка и предстоящие изменения по семейной ипотеке сдерживают спрос и продажи, а дорогие кредиты давят на финансовое состояние застройщиков. При этом пик максимального стресса уже пройден, считают в ДОМ.РФ. Сейчас более 60% девелоперов настроены более оптимистично, чем в 2025 году. Их ключевая задача и стратегия на 2026-й год — развитие и приобретение новых земельных участков и новых площадок, рассказал на форуме недвижимости «Движение» директор подразделения «региональный корпоративный бизнес» банка ДОМ.РФ Алексей Ляшенко. 

«Мы не говорим о том, что в отрасли все наладилось и что она великолепно себя чувствует. Безусловно, вызовы сохраняются. И если говорить о них, то девелоперы из проблем на первое место ставят ситуацию, связанную с продажами. Порядка 65% застройщиков отметило именно это», — подчеркнул Алексей Ляшенко. 

Сами девелоперы отмечают, что в ближайшее время ждать быстрого восстановления продаж и улучшения экономической ситуации не стоит. В текущих условиях компаниям необходимо снижение банковского давления, пересмотр схемы эскроу и проработка механизма комплексного развития территорий (КРТ). Эти и другие важные заявления, прозвучавшие на форуме недвижимости «Движение» — в статье Движение.ру. 

Поэтапное раскрытие эскроу 

Одной из ключевых тем стало поэтапное раскрытие эскроу. Так, в России предложили раскрывать счета застройщикам после достройки дома до уровня 50% и использовать прибыль в дальнейших проектах, инициативу озвучил основатель федеральной сети агентств недвижимости «Этажи» Ильдар Хусаинов. Эксперт отметил, что текущая сложная ситуация с высокой ключевой ставкой «полностью доказывает», что с эскроу надо что-то делать. Сейчас отрасль живет за счет прошлых запасов, новых сильных девелоперов за последние два года почти не появилось. 

На пленарном заседании замглавы Минстроя РФ Никита Стасишин заявил, что в России снова рассмотрят вопрос поэтапного раскрытия эскроу-счетов для застройщиков. Эту тему можно обсудить с учетом прибыли, заработанной банками. Однако на следующий день, после заседания ключевой ставки глава Центробанка Эльвира Набиуллина выступила «категорически против» этой идеи.

Проектное финансирование и банки 

К вызовам, ухудшающим финансовую устойчивость девелоперов, компании отнесли высокую долговую нагрузку и давление извне: сегодня компании одновременно находятся под контролем банков, правоохранительных органов, органов власти и различных надзорных структур, отметил владелец ГК «Точно» Николай Амосов.  

Также, по его словам, кредитным организациям стоит пересмотреть отдельные требования к проектному финансированию, поскольку многие жилые проекты запускались несколько лет назад при совершенно другой себестоимости строительства и иной экономике.

Аналогичное мнение высказал директор компании ФСК Дмитрий Трубников. Из-за длинного срока реализации проекта проводится пересмотр себестоимости, а также уточнение сроков и темпов. Для обсуждения изменений застройщики приходят в банки за новыми лимитами, но здесь возникает вопрос, на каких условиях предоставляют средства. Для стабилизации ситуации нужно поддержать идею о смене застройщиком банка, выдающим проектное финансирование. 

Кроме того, Никита Стасишин заявил, что в Минстрое почти разобрались в работе банков с застройщиками и при отсутствии диалога власти смогут вмешаться в ситуацию. 

«Если случится какая-то проблема и у вас [застройщиков — прим. ред] не будет диалога с банками, мы знаем теперь, как конструктивно с банками разговаривать, показать, где у них что зарыто. Мы разобрались не до конца, нам еще нужен максимум месяц, чтобы точно понимать, где хулиганят банки. И поверьте, мы дальше очень внимательно будем с Центральным Банком [следить — прим. ред]. Пусть меня услышат банки, мы знаем, что вы делаете», — прокомментировал замглавы Минстроя. 

Доработка механизмов КРТ

Также Минстрой поддержал идею девелоперов уточнить правила участия компаний в программе комплексного развития территорий. Так как иногда конкурсы на такие проекты выигрывают компании, которые сами не занимаются девелопментом, а после переуступают их застройщикам по завышенной цене, подчеркнул во время сессии основатель форума и соучредитель девелопера «Творчество» Илья Пискулин. 

Чтобы исключить такие ситуации, можно ввести понятные требования — по аналогии с правилами, которые уже действуют для застройщиков по 214-ФЗ, считает Никита Стасишин.   

В целом механизм КРТ остается перспективным, однако на практике возникают серьезные проблемы. Например, в регионах застройщики сталкиваются не только с бюрократическими трудностями, но и с так называемым «юридическим экстремизмом», заявил Владимир Щекин, совладелец и сооснователь Группы «Родина». 

По его словам, специально подготовленные юристы угрожают судебным разбирательством и во избежание предлагают заплатить им потенциально потраченные деньги на тяжбы. В частности, компании сталкиваются с таким при работе с социально значимыми проектами.

Негативная информация о застройщиках 

Еще одно предложение, нужное рынку, высказал владелец ГК «Точно». Он предложил ужесточить ответственность для блогеров и клиентов, которые распространяют негативную информацию о застройщиках, так как необоснованная критика обесценивает многомиллионные инвестиции в маркетинг и качество продукта.

По его словам, основная претензия бизнеса — непропорциональная реакция на мелкие недочеты. Николай Амосов отметил, что стандартные гарантийные ситуации по мелким дефектам и временным техническим нюансам зачастую превращаются в масштабные скандалы.  

Однако в Минстрое отказали в рассмотрении этого вопроса. По словам Никиты Стасишина, власти не будут упрощать требования к приемке у застройщиков. Замминистра подчеркнул, что квартиры необходимо сдавать с качественным ремонтом. Тем, кто не будет соответствовать этому требованию, ужесточат приемку объектов.  

Позже и сам владелец ГК «Точно» признал свои слова слишком резкими и пояснил, что год не ведет блог и «забыл, как нужно публично высказываться». Он также отметил, что клиент и качество строительства является главным приоритетом компании. Это подтверждается статистикой: показатель передачи квартир с первого раза на всех объектах составляет 90–95%.  

Иностранные покупатели и проекты за рубежом 

Отдельным поводом для дискуссии стал растущий интерес к российской недвижимости со стороны граждан других государств. По словам руководителя компании «Страна Девелопмент» Александра Гайдукова, иностранные покупатели все чаще интересуются, можно ли при покупке жилья в российских проектах получить вид на жительство, а также в какие сроки возможно оформление гражданства.

Сначала такие запросы казались единичными, однако за последние месяцы их стало заметно больше, отметил Никита Стасишин. Сейчас в кабмине обсуждают возможность предоставления преференций для проживания в России при покупке недвижимости, заявил замминистра.   

Однако, по мнению Минстроя, вопрос выхода российских застройщиков за рубеж обстоит иначе: компаниям сначала нужно завершить проекты в своей стране, прежде чем идти за границу, считает Никита Стасишин. Только после этого можно будет рассмотреть готовность работы на международной арене.