Александр Ручьёв, «Основа»: «Для нас бизнес не зарабатывание денег, а форма существования»

— Что, по вашему мнению, сейчас больше всего беспокоит девелоперское сообщество?

— Боли стандартные: плохие продажи, высокая ключевая ставка, дополнительные нагрузки на себестоимость. Также повышенные требования к архитектуре и наполняемости объектов. Жизнь девелопера становится сложнее, и этот тренд долгосрочный. Трудно делать какие-либо прогнозы. Возможно, будет перестройка рынка недвижимости, увеличится количество фондов реновации. Может быть, каким-то образом государство начнет более жестко регулировать вывод новых квадратных метров на рынок, потому что сейчас высокий уровень затоваренности. Понимаю, что в любом случае времена будут непростые.

— Вы уже озвучили, что продажи на низком уровне. Каким образом вы их стимулируете?

— Гибкая ценовая политика, различные программы, рассрочки. Большая сложная многоуровневая работа. Так как покупателей объективно стало меньше, то те, кто идут исключительно за ценой, уже кончились. Сейчас на спрос влияют и цена, и локация, и продукт. Есть из чего выбрать, поэтому конкуренция между проектами очень высокая.

— Меняете ли подходы в работе над жилыми комплексами в текущих условиях?

— Очень большие требования к продукту, к локации, где этот он будет располагаться. Важно, чтобы люди имели развитые социальную инфраструктуру, транспортные сети, прогулочные зоны. Есть огромное количество факторов, которые надо оценивать при выборе проекта.

Девелопмент устроен таким образом, что когда застройщик уже купил площадку и стал делать документы, то выхода практически нет. Он должен довести проект до конца. Потому что проводится большая работа в части получения ТЭПов на площадку, а также создания самого продукта. Площадку потом уже трудно продать, поскольку у каждого девелопера свое видение продукта.

— Есть ли проекты, реализацию которых пришлось притормозить, поставить на паузу?

— Нет, мы ничего не притормаживали. Жизнь нас притормозила сама. Не было решения компании: «Давайте будем меньше строить». Просто стало объективно сложнее получать разрешение на строительство. И в силу этих обстоятельств мы стали возводить меньше.

— Насколько в нынешней экономической ситуации растет себестоимость квартиры?

— Строительная себестоимость практически не подросла, увеличилась на 10–15%. А вот инвестиционная себестоимость поднялась очень значительно, потому что проценты по кредиту, дополнительные нагрузки, которые возникли, требования — все это сложилось воедино.

— Одна из тенденций — коммерческие застройщики не берутся за реализацию проектов комфорт-класса.

— Там отсутствие ипотеки и большая конкуренция со стороны государственного девелопера, Фонда реновации, которая делает бессмысленным работу в этом сегменте.

— Не думали ли вы создавать проекты в классе «элит»?

— Элитный класс имеет свои значительные риски. Были периоды, когда этот сегмент вообще стоял, потом он стал убежищем для капитала. Многие люди вкладывали деньги в элитное жилье, покупая его на родственников, родителей, жен, детей. А сейчас появился риск изъятия в рамках различных процессов.

Зачем покупать квартиру за полмиллиарда рублей, если можно приобрести прекрасный дом с участком земли, жить в гораздо более хороших условиях. Насколько надо любить город, чтобы потратить полмиллиарда рублей и жить в квартире. Если вечером пойдешь по какой-нибудь Остоженке, Патриаршим прудам, ты увидишь, что окна не горят. Там живет мало людей, а квартиры проданы все. Их покупали с инвестиционной целью сохранить капитал. Так что он из страны не исчезает, а меняет хозяев. Благодаря усилиям государства этот рынок закрывается. И я поддерживаю тренд, действительно, богатые люди стране не нужны.

— Еще одно направление вашего бизнеса — федеральная сеть «Термолэнд». В каком оно сейчас состоянии?

— Активно развивающееся направление. Действительно, попали в тренд. Да, есть свои вызовы, но не такие, как в девелопменте. Например, мы видим, что последние 6 месяцев народ стал экономить. Дополнительные платные услуги в «Термолэнде» стали менее востребованы.

Сам по себе сегмент мне нравится, достаточно благодатный. Люди получают хорошие эмоции, определенный заряд здоровья, сил. «Термолэнд» — зона семейного отдыха, куда можно пойти с женой, с детьми, провести время, получше друг друга узнать. Сейчас таких мест очень мало.

Для нас бизнес — это не зарабатывание денег, это форма существования. То есть, мы так самовыражаемся. Мне надо что-то делать, что-то создавать. Вижу в этом свое призвание. Не могу лежать на кровати, плевать в потолок, думать: «Пойду в фитнес-зале позанимаюсь», вечером покушаю, лягу спать. Для меня это определенная деградация.

— Для новых проектов сети «Термолэнд» будут ли задействованы площадки, которые вы построите «с нуля»?

— Мы ничего возводить «с нуля» больше не будем. Актуально заходить в готовые торговые комплексы, реновируя их под свои задачи.

— А есть задумка интегрировать термальные комплексы в ЖК?

— У нас в одном из проектов как раз запланирован большой «Термолэнд». Если мы пройдем этап согласований, то в следующем году начнем строить.

— Планирует ли ГК «Основа» создание собственной коммерческой недвижимости?

— У нас она была. Мы продали свой последний торговый центр. Сейчас, к счастью, их больше нет. В портфеле коммерческой недвижимости остался только стрит-ритейл и термальный комплекс.

— Было бы вам интересно развиваться в сегменте офисной недвижимости?

— Нет, не интересно. Мы видим в нем большие уязвимости в связи с тем, что количество предпринимателей падает. И я вижу по индикаторам рынка, что спрос на офисы тоже стал снижаться, что, в принципе, мы и предсказывали год назад.

Тут все очень просто. Надо посмотреть, сколько строится офисных пространств, и какое количество субъектов МСП находится в Москве. И вы увидите поразительную статистику, что количество предпринимателей сокращается. При этом каждый год вводится по 1 млн кв. м офисов. Для кого они строится? Понятно же, что будет расти разрыв между спросом и предложением.

— А был бы возможен гибрид офисных пространств и торгово-развлекательных центров?

— Они не пересекаются, зачем скрещивать ежа с ужом. Офисное пространство нужно, чтобы там деньги зарабатывать, к нему свои требования. А торговый центр нужен, чтобы досуг проводить. Поэтому ТЦ трансформируются в развлекательно-досуговые и логистические, а офисная недвижимость — в экосистемы. Вот два вектора, они разнонаправленные.

— Видите ли вы потенциал в развитии каких-либо региональных рынков недвижимости?

— Да, безусловно, там, где есть дешевая ипотека. Эти регионы обладают большим потенциалом развития. Это Дальний Восток, арктическая зона, новые территории.

— Будут ли там появляться новые проекты ГК «Основа»?

— Обязательно. Мы в Чите строим, например. В Крыму планируем тоже.

— Есть тенденция, что региональные девелоперы начинают строить в Москве. Что вы думаете о них?

— Я плохо понимаю, зачем это. Ты сидишь на своем региональном рынке, являешься лидером этого рынка, все хорошо. Зачем брать на себя дополнительные риски? Кого ты в Москве хочешь удивить, и чем? Ребята, оставайтесь там, где вы есть. Вы же не Наполеон, не надо Москву завоевывать.