ЦБ готовит передел строительной отрасли

Пока рынок обсуждает символическое снижение ключа на 0,25%, Банк России очень тихо готовит настоящую революцию на рынке жилищного строительства. В апреле опубликовали почти никем не замеченный документ, который в корне изменит ландшафт девелоперской отрасли. Что это значит, разбирал Илья Пискулин, основатель форума недвижимости «Движение». 

Называется нововведение длинно и скучно: «О порядке формирования кредитными организациями резерва на возможные потери по кредитам, предоставленным для создания многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости». На деле, в случае принятия, все будет очень весело и быстро.

Что такое резерв

Ключевое слово в названии документа — «резерв». Подход именно к их формированию ЦБ хочет изменить.

Резерв — это заранее признанный банком возможный убыток по выданному кредиту. Сформировал резерв 5% по кредиту в 10 млрд руб. — покажи 500 млн убытка в отчетности и держи под них капитал. Если убыток не случился и проект завершился успешно, потом перевернешь этот минус в плюс.

По грубой экспертной оценке, каждые 10 процентных пунктов резерва — это плюс 1,5–2 процентных пункта годовых к кредиту.

Как было раньше

Каждый банк при выдаче кредита застройщику оценивал риски по своей внутренней методике. Типовой проект типового девелопера получал резерв в диапазоне 1–5%. Методики были непрозрачны, но гибки: банк мог закрыть глаза на многое, если верил в проект и в бенефициара.

Как будет

С 1 октября 2027 года ЦБ хочет ввести обязательный минимум по формированию резервов.

Кредит оценивается по четырем стадиям жизненного цикла проекта: инициирование, проектирование, строительство, эксплуатация. От стадии, состояния проекта и финансового положения всей группы компаний заемщика зависит резерв: от символических 0,1% до заградительных 51–100%.

Логика регулятора понятна и даже красива: сильным — дешевые кредиты, слабым — дорогие. Хороший проект эффективной группы компаний получит резерв 0,1–1% вместо сегодняшних 1–5%, то есть деньги подешевеют в разы. Слабые проекты от слабых девелоперов должны быть закрыты резервами вплоть до 100%.

Проблема в другом: в том, кого стандарт запишет в слабые и какой ценой можно стать сильным. Подсказка — слабыми рискует оказаться почти вся отрасль, а эффективность может быть нереальной и бессмысленной.

Оговорюсь сразу, чтобы не пугать зря: указание применяется только к договорам, заключенным после его вступления в силу, и к траншам по объектам, разрешение на строительство которых получено после 1 октября 2027 года. Действующий портфель не переоценивают. Речь о том, на каких условиях отрасль будет запускать новые проекты — начиная с 4 квартала следующего года.

Три строчки, которые характеризуют документ

Начну не с начала, а с самого жесткого места в документе. Есть три условия, при которых резерв не может быть меньше 51% — независимо от стадии, баллов, качества проекта и силы группы:

• просрочка платежей свыше 90 дней;
• ведется судебное оспаривание прав заемщика на земельный участок;
• хотя бы один объект отнесен к проблемным по данным ЕИСЖС.

Вторая строчка стоит того, чтобы ее перечитать. Не проигранный суд. Не утрата права. Сам факт того, что спор ведется. Без разбора перспектив, без различения иска о праве и иска о параметрах, без оценки вероятности. Подан иск — резерв 51%.

Почему это приговор, я объясню чуть ниже, когда дойду до того, как в стране на самом деле устроена работа с землей.

Стадия «Инициирование»: база 5% плюс надбавки

Опыт

Надбавка +5 п. п. появляется, если заемщик и компании его группы не вводили аналогичные объекты в последние 5 лет, либо общая площадь введенных за последние 3 года многоквартирных домов не превышает удвоенную площадь нового проекта.

Разберем на практике. Вы — небольшая нишевая компания, которая строит очень качественно и не гонится за объемами. За последние три года вы ввели три ЖК по 15 тыс. метров. Итого — 45 тыс. метров. Нормально? Вполне. И вот вы решаете построить проект на 25 тыс. метров, что выглядит совсем нерисково и по силам. Но это лишь с позиции здравого смысла. По мнению ЦБ всё иначе. Чтобы избежать надбавки, нужно было ввести за три года больше 50 тыс. — вдвое больше нового проекта. Вы не ввели. Получите +5 п. п. и повышенную ставку в самом начале пути.

Земля и сроки

Дальше идут надбавки за расхождение между планом и фактом при приведении участка в соответствие с требуемыми параметрами застройки. Отстаете от согласованных этапов на 3–6 месяцев — плюс 5 процентных пунктов. На 6–12 месяцев — плюс 7. Больше года — плюс 15.

Но самое интересное не здесь. Если общий срок приведения параметров в соответствие изначально составляет 2–3 года — это плюс 15 пунктов. Больше трех лет — плюс 20. А если сроки и этапы вообще не установлены — плюс 25.

Все надбавки на этапе «инициирования» складываются арифметически. Теоретический потолок этой стадии — около 95%.

Нормы про сроки — это мина, на которой обречена подорваться вся отрасль. Ну или почти вся.

Теперь про то, почему я начал с судов по земле и почему надбавки за сроки — это очень сомнительно.

Существенное затягивание на местах сроков выдачи и согласования исходно-разрешительной документации — одна из самых больших проблем отрасли. Сроки порой уплывают на годы, и у этого нет никаких разумных причин.

Мы встречаемся с девелоперами на форуме недвижимости «Движение», и эта тема — одна из самых обсуждаемых. Со слов застройщиков, есть регионы, где органы, ответственные за выдачу градостроительных документов, не то чтобы долго отвечают, а не отвечают вообще. Или доходит до абсурда. В день, когда они должны выдать документ, раздается звонок с просьбой отозвать заявление. Так может происходить десятки раз, и никто не понимает, что с этим делать. В прокуратуру идти боятся — испортятся отношения. Давить по той же причине нельзя. И длится это месяцами, а иногда годами.

Есть регионы, где получение разрешения на строительство и утверждение ППТ (проекта планирования территории) на всякий случай сопровождается судами с обеих сторон. Всё благодаря антикоррупционной борьбе, которая, надо отметить, работает в стране действительно эффективно. Даже с запасом — и поэтому страх быть записанным в коррупционеры есть даже у тех, кто о своей выгоде не думает. Итог этого страха — паралич. Органы власти боятся прокуратуры и на всякий случай отказывают застройщикам, целенаправленно вынуждая идти судиться. За выдачу разрешения чиновника никто не похвалит, а вот вопросы возникнуть могут. Они никому не нужны. Другое дело, если суд обяжет что-то выдать или согласовать. Тогда никаких документов не жалко.

Бывает и наоборот: в суд подают на застройщика — транспортная прокуратура, лесничество, десяток других структур. Тоже на всякий случай и по той же причине. И неважно, что в суде нет шансов, что требования абсурдны, что при подаче истец даже извиняется. Как и не волнует никого, что всё это время у застройщика копится кредитная задолженность.

Так вот. Теперь к этому на данном этапе добавится надбавка за срыв сроков. А если иск задел права на участок, то никаких надбавок уже не нужно: сработает та самая строчка про 51%.

Добавьте к этому отдельный риск при реализации КРТ, когда девелоперы годами спорят с собственниками имущества из-за разных позиций по цене. При принятии данного документа, застройщики просто, чтобы не затягивать сроки, будут вынуждены выкупать имущество по заоблачным ценам, потому что торг теряет всяческий смысл, ведь он чреват тем, что проект может приобрести статус нереализуемого.

Стадии «Проектирование» и «Строительство»

Здесь конструкция сложнее. Девелопер набирает баллы по трем десяткам критериев, баллы складываются с весами, к сумме добавляется корректировка, результат вместе с показателем покрытия долга дает категорию качества проекта от первой до пятой. Первая категория — резерв 0,1–1%. Пятая — до 51%.

Остановлюсь на самых любопытных критериях. 

Рассрочки

Если доля ДДУ с рассрочкой в портфеле проекта от 20 до 40% — вы уже получаете надбавку. А вот если доля от 60%, то у вас случается практически настоящий обвал рейтинга. Вы скажете: «Да ты не продавай столько в рассрочку». Но в некоторых сегментах и на определенных этапах — это главный сбытовой инструмент. Особенно при текущей стоимости рыночной ипотеки.

Темпы продаж

Оцениваются с четырех сторон сразу: соотношение проданного и построенного, наполненность эскроу, отставание от графика продаж в метрах и в деньгах, реалистичность заложенных в модель темпов. И отдельно — конкурентное окружение: если в вашей локации плохо продается у всех, оценка падает у вас. Независимо от цен, маркетинга, ассортимента и стадии готовности.

Цена

Снижение средней цены метра больше чем на 5% — обязательный внеплановый пересчет резерва. Стоимость в вашей модели не должна превышать фактические продажи последних трех месяцев больше чем на 3–7%. И главное: цена входит в показатель покрытия долга, который весит 30% всей оценки на данном этапе. А если покрытие падает ниже единицы, включается механизм снижения оценки и последующего повышения резерва.

Сложите это с предыдущим пунктом. Хотите разогнать продажи — можете дать скидку или предоставить рассрочку. Первое бьет по покрытию долга, второе — по баллам. Оба рычага управления спросом не имеют смысла, так как ведут к удорожанию кредита.

По сути, предложенный документ убивает девелопмент как бизнес. Ты больше не можешь выбирать коммерческую стратегию. Нет варианта придержать продажи, нельзя дать тактические скидки. Ну, а тема с большими проектами, когда ты строишь первую очередь, продаешь мало и дешево, поражаешь всех качеством и дальше снимаешь сливки с последующих этапов — это что-то из прошлого. Теперь сбыт должен идти ровно и правильно.

Дальше — самое сложное и интересное. 

Оценивается вся группа компании

Категория присваивается проекту не в вакууме. Это не изолированный взгляд на объект и SPV*. Теперь предлагается смотреть на весь периметр. Это, пожалуй, один из самых революционных пунктов, потому что больше нет варианта, чтобы какой-то один новый проект в хорошем месте оздоровил группу. Теперь он начнет свою жизнь сразу больным, если где-то есть сложности.

Срыв сроков более чем на 6 месяцев по 10% площадей группы компаний или распроданность ниже 25% на вводе по 20% площадей — прямые критерии плохого финансового положения. Туда же: принятые судом иски о банкротстве любой компании группы, уголовные дела на бенефициаров с долей свыше 25%, налоговые иски.

Один споткнувшийся проект или злобный подрядчик способны дать удорожание резервов по всем остальным кредитам группы. Ну или один премиальный проект, который вы решили продавать готовым, чтобы не снижать цену, при условии, что он занимает ⅕ вашего ассортимента — это теперь тоже черная метка.

Рейтинги и МСФО

Чтобы финансовое положение группы признали хорошим, нужно одновременно: ДВА кредитных рейтинга не ниже уровня «А» по национальной шкале от АКРА, Эксперт РА, НКР или НРА, подтвержденных не ранее чем за год до оценки, — и аудированная консолидированная отчетность по МСФО, из которой считаются два коэффициента долговой нагрузки.

Уровень «B», кстати, — это автоматическое зачисление в плохие.

Компания без рейтингов не может получить оценку выше средней в принципе. А средняя при третьей категории качества проекта дает четвертый уровень кредита — то есть 10–21% резерва.

Резерв не фиксируется при выдаче

Банк пересматривает резерв не реже раза в квартал, а наличие событий-триггеров проверяет ежемесячно. Снизили среднюю цену на 5% — пересчет. Продажи упали вдвое месяц к месяцу — пересчет. Сдвинули сроки на три месяца — пересчет. Уменьшили площадь на 5% — пересчет. Управление продажами и графиком стройки превращается в управление стоимостью кредита в реальном времени. Причем банк видит всё, в том числе напрямую из ЕИСЖС.

Все это ведет к тому, что реализация проектов будет постоянно буксовать. Каждый квартал банк будет вмешиваться, останавливать финансирование, пересматривать условия, просить дополнительные собственные средства.

Само указание, оговорюсь, регулирует именно резерв, а не условия кредитного договора. Но перенос резерва в ставку и в механизм запроса дополнительных собственных средств — вопрос юридической техники и переговорной силы, а ее у застройщика в этой конструкции нет.

Парадокс, который стоит заметить

Заемщик, не входящий ни в какую группу компаний, при третьей категории качества получает третий уровень кредита (а всего уровней пять). Заемщик в группе с плохим финансовым положением при той же категории — четвертый. То есть быть вне периметра выгоднее, чем принадлежать к слабой группе.

А подняться с третьей категории до второго уровня можно только при поручительстве группы с хорошим финансовым положением.

Документ одновременно наказывает за слабую группу и вознаграждает за сильную. Таким образом, нововведение фактически ведет к переделу рынка и его консолидации. Ну или к выходу здоровых проектов за пределы больных групп. 

К чему это приведет

Переход на МСФО и рейтинги успеют не все

До октября 2027-го остается полтора года, а на переход и рейтингование уходит от полугода до года. Но рейтингов нужно два, они должны быть свежими, отчетность — консолидированной и аудированной, а периметр группы — сначала собранным и приведенным в порядок. Успеют те, у кого всё это уже есть. У скольких девелоперов всё готово для перехода на МСФО и рейтингования? Я думаю, что таких едва ли больше 5% рынка.

Большинство действующих игроков попадет в низкие категории

И вот здесь надо честно сказать про специфику момента. Продажи на минимумах, вводы сдвигаются, выход на рынок позже плана, недобор по цене, отставание по темпам — это сегодня не аномалия, а норма. Стандарт штрафует типовое поведение проекта, а не исключительное. Значительная часть рынка получит низкие категории не за собственные ошибки, а за то, что попала не в то время. Плохой этап рынка будет конвертирован в плохой рейтинг компании и в дорогой кредит на годы вперед.
Дальше замыкается круг. Дорогой кредит ухудшает экономику проекта. Слабая экономика ухудшает метрики. Метрики понижают категорию. Категория делает кредит еще дороже.

Рынок разделится на два контура по стоимости денег

Крупные федеральные группы с рейтингами, МСФО и поручительствами получат финансирование дешевле, чем сегодня. Все остальные — дороже, вплоть до фактической недоступности кредита. Часть проектов в низкомаржинальных регионах просто перестанет запускаться: экономика не сойдется уже на переговорах с банком. 

Да в подобной деятельности и не будет смысла. Не представляю, как застройщик в каком-нибудь Кургане или маленьком Ялуторовске переходит на МСФО и получает двойной рейтинг категории «А». Одно только годовое содержание финслужбы, способной сделать то, что требует ЦБ, будет кратно превосходить потенциальную прибыль очень большого количества региональных проектов.

Если коротко, то на мой взгляд, внедрение данного стандарта приведет к тому, что случилось в банковском секторе за последние 15 лет — уменьшению количества игроков. И это настоящий передел рынка.

Также нельзя исключать и совсем негативный сценарий, когда какие-то крупные группы оценят свой портфель проектов, разделят его на сильные и слабые, а потом первые оставят в старой группе компаний с понятным финалом, а сильные запишут в новую структуру, которая и отправится в светлое будущее. А связано это с тем, что быть старым становится невыгодно. Ни бренд, ни опыт больше не являются преимуществом. 

Что я думаю про все это?

Я прочитал документ целиком и, как девелопер, поймал себя на простом вопросе: а как заниматься этой деятельностью?

Не потому, что требования жесткие, а потому, что им невозможно соответствовать.

Документ описывает девелопмент, которого не существует. В нем у застройщика идеальная земля без чужих притязаний. Ему выдают документы в срок. Клиенты приходят ровно в том темпе и покупают по той цене, которые указаны в бизнес-плане, согласованном на старте. Подрядчики непроблемные, денег на всё хватает, судов нет, а в КРТ выкуп идет без торга.

Впрочем, меня этот документ не удивляет. Он также далек от реальности и бизнеса, как и все заявления ЦБ о том, как себя чувствуют застройщики. Вы ведь слышали эти многочисленные утверждения о том, что ЦБ не видит рисков и считает, что девелоперы по большей части ощущают себя хорошо. И представители Банка абсолютно искренние в подобных заявлениях. Но проблема в том, что они смотрят на многочисленные имеющиеся у них цифры и считают, что всё видят. А это не так…

Вообще, в рамках рассмотрения данного документа, мне хочется вернуть ЦБ к его главному показателю, за который он отвечает — это инфляция. Борясь за финансовую стабильность и за снижение стоимости жилья, банк может получить дефицит и подорожание метра — то есть удар по собственной зоне ответственности.

Сейчас на пальцах покажу, как это может произойти.

Региональные игроки без рейтинга и консолидированной отчетности будут либо продаваться федералам, либо уходить, либо, что более вероятно — банкротиться. Остатки их земель подберут «крупняки», которым ни в одной администрации не посмеют отказать в разрешении на строительство, как и ни в одном банке в кредите. 

А дальше сработает простая арифметика: меньше игроков — меньше запусков — меньше предложения. Сжатие предложения — это рост цен. Там, где рынок позволит, удорожание кредита уйдет в стоимость метра. Там, где не позволит, — в отказ от строительства. 

Отказ от стройки на некоторых территориях приведет к убыли населения и к еще большему дефициту жилья в местах притока. А дефицит вновь подтолкнет цены. Да и без этих сложных умозаключений, давайте честно — когда хоть кто-то крупный, имея монопольное положение, не пользовался им и не ставил цену выше? Когда хоть кто-то крупный, имея монопольное положение и возможность контролировать цены, жил скромно, не сидел в самом дорогом офисном центре города и не жил на широкую ногу, понимая, что может себе это позволить, так как вариантов у потребителя все равно нет? Вот и я думаю, что никогда.

Покупатель заплатит во всех сценариях: либо рублем, либо отсутствием выбора и переключением на вторичку, которая тоже будет расти в цене.

Но ценовое страдание будет не единственным у покупателя. Еще он заплатит отсутствием права голоса. С крупными компаниями уже особо не поспоришь на приемке квартир, вокруг них не наведешь много шума, их уже не заставишь делать что-то, что они не должны, как сейчас происходит с застройщиками небольшого размера. Крупнякам не особо страшны местные администрации и даже правоохранители. Итог этой реформы будет такой, что покупатель будет брать то, что есть и за столько, сколько просят и жить будет так, как приходится.

P.S.

ЦБ, как и всегда, не пригласил представителей девелоперского бизнеса обсудить свои нововведения, поэтому я был вынужден во всём разбираться сам. И для особо чувствительных оговорюсь — что-то мог трактовать неправильно.

Цель этой статьи — пригласить ЦБ к диалогу. Нововведения слишком революционны, чтобы принимать их так и в такое время.

В качестве подходящей диалоговой площадки предлагаю Строительную неделю БРИКС в Казани 10–13 ноября. Я и вся строительная отрасль страны там будем. 

Настоящий материал носит исключительно ознакомительный характер. Точка зрения спикеров в материалах, которые публикуются в разделе «Колонка», может не совпадать с мнением редакции.