Стимулирование спроса застройщиками приводит к удорожанию квартир

Сокращение числа льготных ипотечных программ и резкий рост ставок уже привели к падению продаж недвижимости. Для стимуляции спроса застройщики запускают собственные акции, в том числе и программы субсидирования процентных ставок. Это приводит к росту стоимости отдельных лотов на 10-15% и несет риски как для девелоперов, так и покупателей.

Программа «Господдержка-2020» была запущена четыре года назад, в пандемию COVID-19, как мера поддержки отрасли и сохранения спроса на недвижимость. За время ее действия банковский кредит по сниженной ставке получили 1,6 млн человек, в строительную отрасль было инвестировано 8 трлн руб. В июле 2024 года программу отменили, сузив рынок получателей льготных ипотечных кредитов.

В списке госпрограмм остались:

• семейная ипотека, которая продлена по инициативе Президента до 2030 года;
• ИТ-ипотека, действие которой заканчивается 31 декабря 2024 года;
• сельская, а также дальневосточная и арктическая ипотека.

Падение рынка недвижимости

Отмену льготной ипотеки, говорят эксперты, рынок будет переживать как «болезнь» в течение двух лет. Процесс падения рынка уже начался. По итогам двух первых недель июля объем выдач ипотечных кредитов в России снизился на 46,4% к аналогичному показателю месяцем ранее, составив за первые 14 дней месяца 156,5 млрд рублей, следует из данных Frank RG. Также сократилось вдвое и количество выданных кредитов: с 67 тыс до 36,2 тысяч.

Во второй половине 2024 года рынок, относительно начала года, ждет падение на 50%, считает Михаил Хорьков, руководитель комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД). Происходящее сейчас — это снижение от пиковых показателей, которые не характерны для стабильного рынка.

«По регионам разброс показателей будет широким. В том числе из-за разного уровня цен и в зависимости от того, как высоко они взлетели в предыдущие годы. Застройщики привыкли работать в условиях коротких циклов, и от того, насколько эффективно они отработали последние 2-3 месяца, зависит результат их работы за весь 2024 год», — поясняет Хорьков.

Некоторые эксперты дают и более пессимистичные прогнозы. На льготную ипотеку приходилось около половины продаж в новостройках, поэтому есть риски обвала этого рынка до 80%, рассказал порталу izhlife.ru исполнительный директор финансового маркетплейса «Выберу.ру» Ярослав Баджурак.

«По сути рынок вернется в эпоху до льготной ипотеки — на пять лет назад. Произойдет торможение вывода новых проектов, пока предложение и спрос не вернутся к балансу. Чтобы не было перенасыщенности рынка, объем строительства сократится на 30-35%. Цены на недвижимость выйдут на „плато“ и до конца года будут варьироваться в диапазоне 5-10%», — уточнил Баджурак.

С новыми ставками свыше 20% годовых переплата за однушку вырастет втрое и составит почти 11 миллионов рублей, подсчитали в «ЦИАН.Аналитике». Ипотечный платеж за типовую однокомнатную московскую квартиру в новостройке, по данным «Сделка.РФ», составит 200 тысяч рублей.

«Льготную ипотеку точно не стоило отключать, когда ставка находится на уровне 18% как сейчас. Скорее всего ее нужно было приостановить еще в 21-22 годах, а сейчас вернуть обратно. Потому, что теперь выдача ипотечных кредитов в стране резко снизится, примерно на 50% до конца года», — сказал на круглом столе «Движения» «Пульс рынка недвижимости: Итоги полугодия. Ипотека. Будущее» руководитель аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг.

Как застройщики стимулируют спрос

Чтобы стимулировать спрос уже в первые дни после отмены программы «Господдержка-2020» девелоперы начали предлагать программы рассрочки, субсидирование процентных ставок и трейд-ин.

Какие предложения есть сегодня у застройщиков:

• «Донстрой» — беспроцентная рассрочка с ежеквартальными платежами до окончания строительства;
• ПИК — беспроцентная рассрочка на 3 и 6 месяцев (первоначальный взнос 20-30%), при этом цена квартиры не увеличивается;
• «Группа ЛСР» — ипотека под 1,51% на первый год, беспроцентная рассрочка и семейная ипотека, ставка по которой снижена благодаря субсидиям;
• «Страна Девелопмент» — кредит на 12 месяцев по ставке 4,9%, дальше рост до 18,99%;
• «Брусника» — траншевая ипотека на готовое жилье с минимальным первоначальным взносом — 15% и максимальной суммой кредита — 30 млн руб.

Девелоперам необходимо просчитать разные экономические модели, чтобы оставить доступным ипотечный платеж клиентам, которые не подпадают под требования льготных госпрограмм, уточняет Людмила Зайченко, коммерческий директор СК DOGMA. Застройщики работают с субсидированными ставками, делая акцент не на величину субсидии, а на сроки.

«В действующих реалиях субсидирование ставки на весь срок строительства объекта — это менее востребованная мера у клиентов. Несмотря на то, что максимальный срок ипотечного кредита сейчас 20-30 лет, значительная часть заемщиков стремится погасить ипотеку за 7-8 лет. Поэтому девелоперы ориентируются на субсидируемые платежи на срок 7-10 лет», — поясняет Зайченко, коммерческий директор СК DOGMA.

Рост спроса не ожидается

Программы субсидирования вряд ли смогут повысить спрос до прежнего уровня, говорят эксперты. Ждать снижения цен на рынках крупных городов участникам также не стоит. Инфляция, закредитованность и зарплаты россиян — заградительные барьеры для покупки недвижимости.

«Как правило, август и сентябрь с точки зрения продаж для застройщиков — месяцы активные. Именно в этот период покупатели могут рассчитывать на максимальные скидки. В этом году, даже если застройщики предложат самые высокие дисконты за всю историю рынка недвижимости, „бума“ не произойдет. Сегодня ставки банков по ипотечным кредитам достигают 20%, то в августе они прибавят еще минимум пару процентов», — поясняет Владимир Прохоров, член комитета по строительству «Деловой России», собственник ГК «Удача».

Несмотря на то, что по данным Росстата, среднемесячная зарплата россиян в номинальном выражение растет и составляет примерно 75 тыс руб, растут и долги граждан, уточняет Прохоров. Также стоит учитывать, что в ряде регионов зарплата колеблется на уровне 17-45 тыс руб. То есть при нынешней стоимости квадратного метра и ставке по ипотеке, большая часть россиян не могут позволить себе покупку жилья даже с учетом различных стимулирующих программ от застройщиков.

Скидочные предложения от застройщиков будут сдерживать процесс падения продаж, но ситуацию не исправят, уточняет Максим Ельцов, генеральный директор «ПИА Недвижимость».

«Застройщики буквально соревнуются, предлагая разнообразные инструменты продаж, компенсируя потери спроса. В ход идут комбинированные ставки и рассрочки. Девелоперы друг за другом выводят на рынок субсидированные ставки на уровне 3-9% (действующие 2-5 лет). Но убедить покупать в надежде на снижение ставок удается не часто», — считает Ельцов.

Откуда деньги на «скидки»

Ставки от застройщиков по собственным программам ниже рыночных и кажутся привлекательными, но компенсация таких «скидок», по словам экспертов, все же ложится на плечи клиента.

Субсидирование ипотечных ставок — это инструмент совместной программы банка и застройщика. Застройщик предоставляет банку субсидии как компенсацию недополученных доходов. У финансового учреждения появляется возможность предоставить клиентам выгодные условия оформления жилищных кредитов. При этом застройщик решает сам, какие кредиты, каким клиентам и по каким объектам он готов субсидировать. Все расходы в итоге оплачивает покупатель. Снижение ставки происходит за счет повышения стоимости квадратного метра, поясняет Василий Квливидзе, коммерческий директор девелоперской компании COLDY.

«У многих покупателей в приоритете именно комфортный размер ежемесячных платежей. Предполагается, что за время действия сниженной ставки будущий собственник квартиры сможет продать имеющуюся недвижимость или накопить средства на досрочное погашение кредита, что позволит полностью закрыть ипотеку или заметно снизить кредитную нагрузку в дальнейшем», — говорит Василий Квливидзе.

Участники рынка ожидают, что за время льготного периода ставки по базовым ипотечным программам вслед за ключевой ставкой Центробанка могут быть снижены. В таком случае у заемщиков появится возможность рефинансировать кредит на более выгодных условиях, поясняют эксперты.

«После 1 июля 2024 года застройщики принялись стимулировать спрос привычными способами вроде досубсидирования ставки на первые годы выплаты ипотечных платежей или на весь срок кредитования. Правда, есть риск, что такой вариант ЦБ РФ вскоре заблокирует. Стоимость лота с околонулевой ставкой кредита — всегда выше среднерыночной, порой разница может достигать 10-15%. Также срок строительного цикла такого объекта может быть дольше», — поясняет Юлия Березникова, вице-президент Easy Home.

Ипотечные программы от застройщиков: отменить или регулировать

Обилие субсидированных ставок, рассрочек, скидок превратили выбор новостроек в непростой ребус. Еще есть предложение со снижением ставки на период, пока кредитные средства находятся на аккредитиве. Но большинство из перечисленных программ в ближайшее время будет ограничено Центробанком, считают эксперты.И ожидают, что в скором времени власти отменят субсидирование ипотеки за счет девелопера или введут иные меры для регулирования данного направления.

«В „жирный“ 2022 год девелоперы могли себе позволить субсидировать весь срок ипотеки и устанавливать ставку едва ли не 0,1%. Сейчас денег на такие „скидки“ нет, поэтому просубсидировать они могут только 3-5 лет кредита. Дальше покупателю остается надеется на рефинансирование или платить ежемесячный платеж по рыночным условиям. Получается плавающая ставка, из-за которой в истории случился финансовый кризис 2008 года. Регулятор, насколько знаю, хочет запретить рассрочки на срок более года и усилить контроль за имеющимся у заемщиков кредитами. То есть взять заем на первоначальный взнос или одолжить денег у девелопера на первоначальный взнос в новых условиях не получится», — утверждает Петр Монич, эксперт в области недвижимости, автор телеграм-канала «Недвижимость Инсайды».

Для рынка не принципиально, будет ли ставка по ипотеке 18% или 20% — любой вариант заградительный. Важно ожидание покупателей, срок завершения цикла роста ключевой ставки, и когда Центробанк перейдет к ее снижению, поясняет эксперт Михаил Хорьков. Только в таких условиях девелоперы смогут использовать свои инструменты более эффективно.

«В настоящий же момент регулятор не согласен с условиями программ, которые стали предлагать застройщики, особенно в тех случаях, когда речь идет о субсидированной ипотеке на 30 лет. Потому, что, например, квартира по обычной ставке стоит 10 млн руб., а по субсидированной — 13 млн руб. Это искажение реальной стоимости жилья, и скорее всего ЦБ примет решение запретить такие манипуляции. Но, если девелопер на год или два субсидирует ставку за счет собственной маржи, то в этом случае будет применено регулирование», — прогнозирует руководитель комитета по аналитике РГУД.

Застройщики предлагают разные варианты, которые могут выглядеть выгодными для приобретателя жилья, но такие схемы могут создать дополнительные финансовые проблемы для граждан, отметил на круглом столе «Движения» «Пульс рынка недвижимости: Итоги полугодия. Ипотека. Будущее» председатель комитета Государственной думы по финансовому рынку Анатолий Аксаков. По его мнению, такие рыночные механизмы имеют право на существование, но права покупателей необходимо защищать.

«Нужно ограничивать в каких-то действиях застройщика, давать возможность людям увеличивать срок погашения кредита, например, до 4 лет. Если изменились рыночные условия, заемщик должен иметь возможность продолжать платить кредит, особенно это касается тех, кто имеет одно жилье. Важно работать над тем, чтобы действия со стороны девелоперов не были односторонними, когда человеку рассказывают про самые выгодные условия, а в итоге он остается без жилья и без денег. Но варианты, которые девелоперы предлагают сейчас, не нужно ограничивать. Это рынок, и то, что бизнес борется за потребителей, нормально. Но необходимо ограничивать возможности ухищрений и злоупотребления», — подытоживает Аксаков.

Фото: freepik.com