Снижение темпов продаж и спроса приведет к сокращению портфелей застройщиков

С учетом отмены льготной ипотеки и высокой ключевой ставки в ближайшие два года на рынке появится на 20% меньше новых проектов, считают эксперты.

78% застройщиков ожидают ухудшения ситуации в жилищном строительстве в третьем квартале 2024 года. Это примерно вдвое больше, чем в 2023 году. При этом 73% девелоперов также видят предпосылки для снижения рентабельности в течение года. Такие данные привел в своем дайджесте ДОМ.РФ.

Опрошенные Движение.ру эксперты и участники рынка в целом с такими прогнозами согласны. В третьем квартале спрос упадет не менее чем на 50%, если сравнивать этот показатель с тем же периодом 2023 года, считает руководитель портала ЕРЗ.РФ Кирилл Холопик.

«Но удешевление ожидается лишь по тем лотам, на которые застройщики активно повышали цены во втором квартале. В большинстве случаев цены застынут на месте, что означает снижение по отношению к инфляции», — констатировал Кирилл Холопик.

Рецессии в третьем квартале 2024 года в том числе будут способствовать опережающие темпы продаж, которые фиксировались с декабря прошлого года на фоне новостей о возможном завершении действия льготных программ, а также в апреле-июне, когда эта информация подтвердилась, считает основатель «БЕСТ-Новострой» и bnMAP.pro Ирина Доброхотова.

Помимо этого, эксперты прогнозируют вероятность снижения количества сделок — примерно на 30%. Хотя, как отметила директор департамента продаж GloraX Татьяна Халилова, пока для девелоперов, с учетом средств, уже накопленных на эскроу-счетах, это не является критичным. Также поддержку рынку обеспечит продление «Семейной ипотеки», пусть и с обновленными параметрами.

Вывод новых проектов на рынок сократится на 20%

Тенденцией на рынке может стать сокращение в ближайшие два года вывода новых объектов недвижимости на 20%. В основном оно произойдет за счет небольших девелоперов, которым будет трудно работать с высокими ставками по проектному финансированию, считает коммерческий директор «ОМ Девелопмент» Анна Соколова.

К 2026-2027 годам это может привести к снижению объемов ввода многоквартирного жилья на 15% относительно уровня 2023 года, отмечает директор по развитию бизнеса департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers Анна Мурмуридис. Дальнейшая динамика будет зависеть от уровня ключевой ставки, установленного Банком России.

«Глобально для девелоперов, не готовых к существенным изменениям своей стратегии (с точки зрения продукта, географии, маржинальности) сегодня только ключевая ставка является инструментом, оказывающим самое существенное влияние на спрос на недвижимость», — прокомментировала эксперт.

В связи с этим в ближайшее время девелоперы будут пересматривать свои финансовые модели с учетом прогнозов по динамике ключевой ставки в 2025-2026 годах. Как считает владелец группы «Родина» Владимир Щекин, прекращать работу застройщики не будут, но предпримут меры по оптимизации проектов.

Прогнозируемое снижение спроса негативно скажется на выводе новых проектов на рынок, соглашается вице-президент по маркетингу строительно-инвестиционной корпорации «Девелопмент-Юг» Владимир Кравченко. По его словам, пока компания работает по плану, утвержденному в начале 2024 года. Дальнейшие решения будут приниматься по итогам повышения или снижения Банком России ключевой ставки.

Опыт адаптации к новым условиям у рынка есть

Прогноз по снижению запуска новых проектов на 20% коррелирует с изменениями, которые происходили на рынке недвижимости в прошлые кризисные периоды. По словам Анны Соколовой, во время коронавирусной пандемии и в другие этапы экономической нестабильности девелоперы отказывались от покупки объектов и расширения земельного банка.

«Например, в первом квартале 2015 года ключевая ставка выросла до 17% и потом постепенно снижалась. Как итог, мы на протяжении нескольких лет наблюдали снижение объемов ввода жилья в стране — с 85 млн до 75 млн квадратных метров», — подчеркнула Анна Соколова.

Уже запущенных проектов это не касается, поскольку у девелопера есть обязательства в рамках проектного финансирования. Общий тренд в сложные периоды в девелопменте — краткосрочная растерянность, попытка понять «что же делают конкуренты», а затем сделать также или лучше, считает Анна Мурмуридис.

«Потолок» цен будет диктовать «Семейная ипотека»

Новые реалии на рынке скажутся и на конфигурации будущих проектов. Падение спроса заставит застройщиков сильнее включаться в конкурентную борьбу, оптимизировать расходы и развивать свой продукт, уверены эксперты .

«Отмена льготной ипотеки и продление семейной расставляет акценты в целевой аудитории. Если раньше строили для тех, кто „в принципе“ мог купить, то теперь внимание будет в большей степени сконцентрировано на семьях с детьми. Это, безусловно, будет побуждать девелоперов чаще включать в свои проекты ценности, которые важны семьям: например, квартирография будет смещаться в сторону многокомнатных квартир, доля отделки вырастет. В других сегментах она может подстраиваться под доступный бюджет покупки. Это может спровоцировать продолжение тенденции по сокращению средней площади», — прогнозирует Владимир Щекин, владелец группы «Родина».

До 2030 года, в период действия программы «Семейная ипотека», спрос переориентируется на небольшие по площади квартиры среднего ценового сегмента, уверена генеральный директор архитектурного бюро Wowhaus Анна Ищенко. И, при формировании новых проектов, девелоперы будут учитывать максимальный «потолок» суммы займа по этому продукту (6 млн руб.).

После коронавирусной пандемии и февраля 2022 года девелоперский продукт хорошо оптимизирован, поэтому ожидать его удешевления не стоит, утверждает Анна Соколова.

«В 2022 году, когда мы находились в начале процесса глобального роста себестоимости продукта, много говорилось о том, что он будет упрощаться. На короткий период так и произошло. Застройщики стали отказываться от отделки квартир. Но уже через два-три месяца эта опция вернулась, расширилась, а после у многих появилась и меблировка», — пояснила она.

Представители девелоперских компаний отмечают, что ипотека остается главным драйвером продаж, но застройщикам придется создавать новые привлекательные продукты. По словам коммерческого директора ГК «ФСК» Ольги Тумайкиной, не все россияне успели приобрести жилье по льготной ипотеке. И теперь они будут искать другие возможности, в виде субсидированных программ, рассрочек и акций. Снижения стоимости квадратного метра у застройщика в планах нет.

ТОП-10 девелоперов по наличию разрешений на строительство жилья, шт.*

*По данным Единой информационной системы жилищного строительства.

на 1 августа 2024 г.		1 августа 2023 г.
«ПИК»	175	«ПИК»	187
«Самолет»	170	«Самолет»	104
«ЮгСтройИнвест»	90	«ЮгСтройИнвест»	67
«Брусника»	54	«ЛСР»	56
«Эталон»	52	«Эталон»	55
DARS Development	51	«ТЛЕПШ»	54
«ФСК»	51	«Апри Флай Плэннинг»	48
«ЛСР»	49	DARS Development	46
СЗ «Ленинское»	44	Setl Group	44
«А101»	42	«Брусника»	44
Всего в РФ	7312	Всего в РФ	6510

Фото: Екатерина Кузьмина/RBC/TASS