«Сделайте дешевле, но картинку не ухудшайте»: как девелоперы оптимизируют проекты

Запросы застройщиков на сокращение бюджета архитектурных и ландшафтных решений сегодня доходят до 50–70% в зависимости от проекта, а самой частой просьбой к архитекторам стала формула «сделайте дешевле, но картинку не ухудшайте». Об этом Движение.ру рассказал директор архитектурного бюро ДЕВИЖН, член жюри BRICS Property Awards Михаил Костыренко.

Однако единого среднего процента оптимизации по рынку нет: в одном проекте достаточно срезать 20% затрат, в другом запрос кратно выше, уточнил эксперт. «У каждого проекта своя экономика и своя точка оптимизации. Поэтому правильнее говорить не о проценте сокращения, а о поиске оптимального соотношения стоимости и потребительской ценности», — говорит Костыренко.

Первыми из проектов уходят решения, которые не влияют на эксплуатацию и на решение о покупке. В фасадах это декоративные элементы, сложная пластика и дорогие отделочные материалы, в благоустройстве — уникальные малые архитектурные формы и дорогие покрытия, затем — отделка мест общего пользования. Отдельная тенденция последних лет — сокращение непродаваемых площадей уже на стадии эскиза:

• слишком больших холлов;
• колясочных;
• лобби, которые требуют затрат на строительство и содержание, но не формируют жилую площадь.

Второй запрос — больше типовых решений и меньше уникальности. Девелоперы стандартизируют секции, узлы, конструктив и инженерные решения, в том числе из-за подорожавшей логистики. На фасадах проектировщики приходят к двум-трем материалам, преимущественно к штукатурке, унифицируют оконные конструкции, а дорогие решения оставляют точечно — на первых этажах и главных видовых фасадах. В местах общего пользования дорогие материалы заменяет серийный керамогранит, окраска и стандартное освещение, а выразительные зоны концентрируются на первых 15–30 метрах — во входной группе и у лифтов. Двусветные лобби становятся исключением, уступая компактным входным группам стандартной высоты. Предчистовая отделка квартир все чаще превращается в опцию, чистовая — тем более.

При этом есть решения, которые не трогают ни при каких условиях, подчеркнул Костыренко. Это квартирография и планировки: квартира может стать компактнее, но должна остаться функциональной. Также сохраняются:

• светопрозрачная входная группа и качественная отделка первых метров;
• размер окон и высота подоконника;
• привлекательность внешних первых этажей и витрин коммерческих помещений;
• в благоустройстве — разнообразие функций для разных групп жителей, которое можно обеспечить каталожными позициями вместо уникальных объектов.

«Опасна не сама экономия, а экономия там, где покупатель ее замечает. Если убрать дорогой материал с участка фасада, заменить уникальную МАФ на серийную или сократить количество декоративных элементов — при грамотном проектировании это может пройти совершенно незаметно. Но если экономия затрагивает планировку квартиры, размер окон, входную группу или ключевые общественные пространства, покупатель начинает воспринимать продукт как более дешевый», — пояснил Костыренко.

Лучшим результатом оптимизации эксперт назвал ситуацию, когда бюджет проекта снизился, а покупатель этого не почувствовал ни визуально, ни функционально.

Такая жесткая работа с себестоимостью объясняется состоянием самой отрасли. К 2026 году многие девелоперы исчерпали запас прочности и работают на грани рентабельности — 7–8%. Дорогое финансирование, высокие издержки и сниженные продажи, по опасениям участников рынка, продолжат давить на прибыль. Покупатели активнее уходят на вторичный рынок, из-за чего продажи новостроек падают, а неопределенный спрос заставляет застройщиков осторожнее выводить новые ЖК. 

При этом на рынке остаются проекты, которые через такую оптимизацию не проходят: в них сохранены и сложные фасадные решения, и уникальное благоустройство, и полноценные общественные пространства. Лучшие из них в масштабах БРИКС назовут в рамках премии BRICS Property Awards 2026, где российские и зарубежные эксперты выберут наиболее интересные проекты с точки зрения архитектуры, инфраструктуры и благоустройства. Победители станут известны 11 ноября.