Оптимизация проектов: какие стратегии применяют девелоперы

В октябре 2024 года 67% российских застройщиков зафиксировали рост цен на стройматериалы, еще 60% компаний отметили увеличение стоимости строительных работ. В сравнении с предыдущим месяцем эти доли выросли на 22 и 15 п. п. соответственно, привел данные отчета ДОМ.РФ совместно с ИРСО и ВЦИОМ директор по развитию «Движения» Радик Нигматуллин на пленарной дискуссии лидеров строительной отрасли в ходе MosBuild Summit 2024.

Большинство компаний следуют планам по строительству, но прогнозируют ухудшение ситуации по многим критериям. В условиях роста себестоимости, падения спроса и продаж в сегменте первичной недвижимости маржинальность строительства сохраняется на уровне 15–17%. Для снижения издержек и стабилизации ситуации девелоперам требуется структурированный подход к созданию проектов и оптимизация финмодели, сошлись во мнении участники дискуссии.

Поиск новых поставщиков

Поиск новых подрядчиков и расширение вендор-листа, в котором компании закладывают основные материалы и оборудование для проекта, позволяют снизить издержки и выбрать оптимальный вариант финмодели.

Так, производители и поставщики начинают бороться за объемы, снижают себестоимость материалов. Однако быстрое удорожание рабочей силы наращивает издержки, которые компаниям удалось уменьшить за счет торга с поставщиками, отметила Татьяна Рыбкина, директор департамента тендера и закупок GloraX.

«Получается, что стоимость материалов либо останавливается, либо немного идет вниз. Что касается рабочей силы, она просто такими громадными, неимоверными шагами бежит вперед и, в общем-то, съедает то, что нам удается сэкономить на материалах. Конечно, не все материалы меняются в цене. В основном это инженерия, зарубежные и китайские товары. К сожалению, не все это на сегодняшний день возможно заменить. Именно над этим мы очень упорно работаем», — говорит эксперт.

Так, компания запустила собственную тендерную площадку, где проводятся конкурсы для поставщиков. Для каждого объекта и категории материала девелопер организует отдельный конкурс. Победители, которые хорошо проявили себя во время сотрудничества, попадают в вендор-лист. Таким образом застройщик балансирует себестоимость проектов.

«Конечно, в документе есть основной производитель, есть аналоги, если мы, например, говорим про технологическое оборудование, инженерию и т.д. В момент проведения тендеров мы подбираем все возможные варианты и уже тогда понимаем, на чем можно сэкономить без потери потребительских качеств. Или, как вариант, что-то перепроектировать, не уходя в минус. Но в полную переделку объекта мы не уходим», — подчеркнула Татьяна Рыбкина.

Обратный путь дорогого жилья

Ряд девелоперов, расширяя вендор-лист, ведут проекты не в сторону оптимизации, а, напротив, к улучшению качества жилья. На фоне роста насмотренности потребителей и повышения их требований застройщики переводят проекты в более высокий сегмент, дополняют предложение с учетом пожеланий клиентов. По большей части это касается дорогих сегментов недвижимости — бизнеса и премиума, отметил директор по развитию «Движения».

«Этот тренд сформирован спросом. Премиальная недвижимость стала продаваться лучше. Сейчас это более стабильный сегмент, нежели комфорт-класс, который для массового покупателя становится все более недоступным. Поэтому есть смысл говорить об улучшениях именно в дорогих сегментах», — поделился Радик Нигматуллин.

И на рынке подобные примеры уже есть. Так, застройщик «Мангазея» сообщил о планах повысить до премиум-класса два жилых комплекса, которые изначально заявлялись как недвижимость в категории «бизнес». Речь идет о проектах «Мангазея на Речном» и «Мангазея на Тульской», рассказал Федор Ушаков, директор по продажам компании.

«Девелопер отчасти заложник ситуации. Например, компания выбрала крутую площадку, оформила проект, но потребитель дал обратную связь: здесь он хотел бы получить совсем другой продукт — более интересный, дорогой. Это дает возможность доупаковать предложение посредством разных решений: от благоустройства до кондиционирования. Естественно, проект растет в цене, но мы аккуратно смотрим, как реагирует на это потребитель. Если клиент готов платить, то мы делаем то, что ему будет в радость», — отметил эксперт.

Одновременно оптимизацию проектов премиум-класса и комфорт-класса эксперты сочли нецелесообразной. Первый сегмент имеет свою аудиторию, не зависящую от цены, а второй достаточно стандартизирован и не предполагает лишних статей расходов, уточнила Жанна Махова, заместитель генерального директора по стратегии и развитию продукта компании MR Group.

«Мы работаем в достаточно широкой линейке. У нас есть сегменты „делюкс“, „премиум“, „бизнес“ и „комфорт“. На бизнес-класс приходится 80% наших проектов. По моему мнению, оптимизировать дорогие проекты неправильно, а средние — уже некуда. Если девелоперам все-таки нужно провести оптимизацию, то стоит попытаться это сделать в сегменте бизнес-класса», — пояснила она.

Пути оптимизации

В период падения рынка оптимизация девелоперских проектов стимулирует к поиску компромисса между стоимостью, соблюдением графика строительства и качеством. Участники дискуссии отметили, что к оптимизации застройщики подходят по-разному. Так, часть компаний в текущих условиях выбрали стратегию снижения класса проектов. Подобным кейсом поделилась Ирина Обухова, директор по продукту Dewell. Застройщик в ходе оптимизации принял решение изменить фасад зданий и пересмотреть квартирографию.

«Покупатели ждали от нас комплекс бизнес-класса, но мы решили перейти в „комфорт“, потому что поняли, что встанем с этим проектом, если быстро не среагируем на изменения рынка. Собственно, с 8 ноября мы стартовали с проектом комфорт-класса. Сейчас динамика продаж показывает, что проекты бизнес-класса в центре города с хорошим маркетингом отстают от нашего, где мы движемся по хорошей финмодели», — пояснила Ирина Обухова.

Оформление фасадов, благоустройство, интерьер и конструктив — оптимальные статьи расходов, которые стоит урезать в девелоперских проектах, отметили участники дискуссии. А при условии, что проект изначально разрабатывался под запрос конкретной аудитории, он окажется более устойчивым к внешним потрясениям, поэтому не потребует кардинальных изменений, отметил Максим Толочко, руководитель управления девелоперского продукта «ФСК Регион».

«Наша компания разрабатывает проекты структурно и тщательно. Сначала мы проходим через этап исследований, выделения целевых аудиторий, их потребностей и болей. И только на основании этих данных составляем продукт, который становится изначально достаточно оптимизированным. Поэтому каких-то радикальных изменений в проектах не предвидится», — рассказал представитель компании.

При этом застройщикам не следует экономить на продуктовых составляющих, которые используются для продвижения строительных проектов жилых комплексов через маркетинговые инструменты, в том числе наружной рекламе и буклетах. Доля этих расходов составляет от 15 до 25% от цены квадратного метра генподряда и зависит от компании, уровня проекта и его класса, говорит Жанна Махова.

«Если проекту потребуется оптимизация, то в первую очередь необходимо „сушить“ те статьи расходов, которые не принесут ущерба проекту, качеству материалов, маркетинговой стратегии и всему, что в ней заявлено. Это должно оставаться. Сокращать можно в том числе непредвиденные расходы генподрядчика. В последнюю очередь нужно доходить до продукта», — заключила эксперт.