Продажи упали вдвое и более, но цены на новостройки растут: что происходит на рынке Москвы

В первый месяц после ужесточения условий льготной ипотеки объем продаж на первичном рынке недвижимости Москвы и Подмосковья сократился на 60-80%. Но средняя стоимость квадратного метра продолжила расти. Исключением стали новостройки Новой Москвы. На фоне сжатия первичного рынка ожила вторичка и продемонстрировала рекордный рост числа сделок.

Продажи новостроек в Москве и Московской области рухнули

Достигнув пиковых значений в июне 2024 года, когда покупателям еще были доступны кредиты на льготных условиях, спрос месяц спустя рухнул. Ожидается, что по итогам полного завершения регистрации сделок в июле реальный спрос в Старой Москве составит 2,7 тыс. сделок (-60,9% к показателям июня), в Новой Москве — 1,0 тыс. сделок (-76,7%), в Московской области — 1,6 тыс. сделок (-77,1%), следует из данных сервиса bnMAP.pro.

Средняя стоимость квадратного метра в сделках, несмотря на падение уровня продаж, продемонстрировала рост. В Старой Москве, по предварительным данным, стоимость за месяц увеличилась на 10,4% ( до 499,9 тыс. рублей ), в Московской области квадратный метр прибавил 2,3% ( до 193,9 тыс. рублей ). Снижение средней цены продемонстрировала только Новая Москва: −1,5% ( до 245,7 тыс. рублей ).

Всего за период с января по июль 2024 года квадратный метр в сделках в Старой Москве подорожал на 21,7%, в Новой — на 3,4%, в Подмосковье — на 4,2%. Доля сделок с ипотекой в Старой Москве в июле 2024 года снизилась до 49% (-29 п.п. к июню), в Новой Москве и Московской области показатель снизился до 72% (-21 п.п. к июню).

Результаты застройщиков

В июле 2024 года, по предварительным данным, в границах Старой Москвы девелоперы реализовали порядка 4,4 тыс. квартир, следует из данных сервиса «Пульс продаж новостроек». Снижение относительно июня составило −34%. Продажи упали у всех девелоперов, кроме ЛСР. Застройщик показал минимальный рост в продажах и занял первое место по числу реализованных лотов.

ПИК, долгое время лидировавший в рейтинге, опустился на второе место. Его продажи сократились вдвое. Также падение отмечено у «Брусники» и Level Group. В топ-10 застройщиков по объемам продаж в июле вошли «Аквилон» и «Основа».

ЛСР занял весь пьедестал и в июльском рейтинге продаж жилых комплексов. На первом месте — «Лучи» (277 лотов, +11% к июню), на втором — Wave (165 лотов, +9,3% к июню), на третьем — «Дмитровское небо» (137 лотов, −5,5% к июню). В топ-10 вошли еще два проекта от ЛСР — ЗИЛАРТ и «Обручева 30», «Остров» и «Событие» от «Донстроя», «Молжаниново» «Самолета», «Южные сады» от А101 и Stellar City «Ташира».

В границах Новой Москвы застройщики в июле, по предварительным данным, реализовали 2,4 тыс. квартир. Снижение относительно июня составило 67%. Изменений в списке лидеров по числу реализованных лотов не произошло. На первом месте А101 (-40% в продажах к июню), на втором — «Самолет» (-35%), на третьем — «Абсолют» (-54%). Продажи упали у большей части застройщиков из топ-10, исключение — «ТПУ Рассказовка» (ЖК «Городские истории»).

В топ-10 жилых комплексов по продажам традиционно проекты «Самолета» и А101. Первая тройка: «Прокшино» (286 лотов, −37% к июню), «Скандинавия Юг» (236 лотов, −41% к июню), «Бунинские кварталы» (208 лотов, −41% к июню).

Что происходит с ценами на вторичном рынке недвижимости

Цены на вторичном рынке практически не меняются, демонстрируют минимальную динамику. Несмотря на это, Росреестр зарегистрировал в июле существенный рост продаж: почти 13,2 тыс. договоров, что выше среднемесячной планки в 11,3 тыс. на 16%.

По данным аналитического центра IRN, в июле средняя стоимость метра на вторичном рынке Старой Москвы выросла на 0,1% до 271,8 тыс. рублей, рост цен с начала 2024 года составил символические 0,4%. Подорожание произошло за счет роста цен на квартиры в панельных (0,1-0,3%) и кирпичных домах (0,3%-0,5%). В стоимости потеряли старые панельные пятиэтажки (-0,2%) и современный монолит-кирпич (-0,5%).

В Новой Москве и Подмосковье цены продемонстрировали снижение, и если в области оно было скорее символическим (-0,1%, до 154,5 рубля за квадратный метр), то в границах ТиНАО более существенным: (-0,3%, до 202,9 тыс. рублей за квадратный метр). Больше всего в Новой Москве в июле подешевел прилегающий к МКАД Новомосковский округ (-0,5%) и квартиры в монолитно-кирпичных домах (-0,6%).

В Подмосковье ситуация на вторичном рынке в июле была примерно такой же, как в Новой Москве, но с менее выраженной ценовой динамикой. В разрезе типов жилья в Московской области больше всего (на 0,4%) просел самый дорогой сегмент — современные панельные дома.

«Скорее всего, средняя стоимость метра на вторичном рынке жилья в ближайшие месяцы не претерпит существенных изменений. Несмотря на падение спроса под давлением недоступной ипотеки, цены на фоне нехватки ликвидного предложения устойчивы. Многие продавцы не желают снижать цены, снимают квартиры с продажи в ожидании активизации рынка осенью. Однако, учитывая динамику ключевой ставки, „деловой сезон“ в этом году закончится, не начавшись. Поэтому собственникам придется выбирать из двух вариантов: либо ждать 2027 года, когда ключевая ставка снизится ниже 10% , и на рынок вернется доступная ипотека, либо все-таки снижать цены», — пишут аналитики сервиса.

Фото: Сергей Елагин, ТАСС