Рост цен, дефицит предложения и усиление продукта: тренды рынка недвижимости в 2026 году

Уходящий год, как и предыдущий, стал непростым для рынка недвижимости: последствия отмены массовой льготной ипотеки и сохранение жесткой денежно-кредитной политики привели к общему падению продаж и развитию рассрочки. Новые стандарты ипотечного кредитования, вступившие в силу с 1 января, усилили требования к заемщикам, из-за чего выдача ипотеки, как и доступность жилья для массового покупателя, существенно снизилась. 

Одновременно из-за удорожания экономики проектов и низких темпов наполнения эскроу-счетов девелоперы сократили запуски нового строительства на 15%, говорит младший директор по корпоративным рейтингам агентства «Эксперт РА» Мария Волик. Застройщикам пришлось адаптировать свои стратегии под условия внешних факторов, а именно — переносить сроки ввода, чтобы повысить распроданность и снизить ставку по проектному финансированию.  

Только к концу 2025-го смягчение денежно-кредитной политики, снижение ключевой ставки до 16% и грядущее ужесточение семейной ипотеки немного оживили рынок недвижимости. С июля падение темпов выдачи ипотеки замедлилось. В ДОМ.РФ прогнозируют, что по итогам года объем выданных кредитов снизится на 10–15% относительно 2024-го — до 1 млн договоров на 4,2–4,3 трлн руб. Драйвером, как и прежде, останется господдержка. 

Экономия вместо роста  

Прогнозы, которые озвучивались в начале 2025 года, оказались страшнее реальных событий, рассказали опрошенные Движение.ру девелоперы. При малой доступности рыночной ипотеки компании изменили подход к ведению бизнеса и сосредоточились не только на увеличении доходов, но и на тщательном учете расходов.  

Часть застройщиков продолжили работу с индивидуальными условиями для клиентов и допсервисами, а часть — переориентировались на новые механизмы стимулирования спроса, пересмотрели портфель проектов и оптимизировали предложения среднего бюджета. Также одной из стратегии стало снижение маркетинговой активности в неэффективных каналах, работа с агентами и усиление реферальной программы. 

К концу года игроки рынка отмечают развитие высокобюджетного сегмента и сокращение доли жилья комфорт-класса. В Москве количество бюджетных новостроек достигло пятилетнего минимума: доля в общей экспозиции снизилась с 35% до 25%, рассказала коммерческий директор компании PIONEER Алиса Шишнина. При этом за 11 месяцев в столице было введено в эксплуатацию рекордное количество жилья премиум-класса — 366,5 тыс. кв. м, что почти в 4,7 раза больше уровня 2024-го. 

«Средняя цена предложения за год в Москве выросла на 16% в бизнес-классе и на 20% в “премиуме”, превысив 1 млн руб. за “квадрат”. Новые проекты стартуют по высоким ценам, и мы уже наблюдаем случаи, когда девелоперы предоставляют скидки на весь прайс при стопроцентной оплате на старте или корректируют цены в сторону понижения вскоре после открытия продаж. Рост цен обусловлен сокращением объемов экспозиции, замедлением вывода новых проектов и ростом себестоимости строительства», — объяснила эксперт. 

В Петербургской агломерации продажи и цены со второго полугодия также пошли вверх. К ноябрю количество сделок выросло на 32%, а средняя стоимость «квадрата» — на 11%, до 276 тыс. руб., рассказала в ходе сверки комдиров клуба недвижимости «Движение» коммерческий директор «Петербургская Недвижимость» (входит в холдинг Setl Group) Ольга Кобякова. 

«Санкт-Петербург отметился активным выводом бизнес-класса. Если вывод в продажу проектов элитного класса показал минимальное значение за последние пять лет, то бизнес-класс, напротив, вырос в два с половиной раза. Это определенный тренд, который почувствовали застройщики. Мы отметили безусловный интерес клиентов к квартирам с отделкой. Если раньше и мы строили бизнес-класс в большинстве случаев без отделки, это были единичные предложения, то сейчас ситуация изменилась», — добавила Ольга Кобякова.

Прослеживается и изменение клиентской базы — сейчас покупатели делятся на три устойчивые категории. К первой относятся люди, решающие свои жилищные вопросы: расширение, переезд, покупка первого жилья и т.д. Этот сегмент будет стабилен и в будущем. Вторая группа — инвесторы, которые более тщательно продумывают выбор объекта и учитывает множество факторов. Третья категория — корпоративные клиенты, поделился директор по продажам федеральных проектов группы «Самолет» Антон Гак. Речь идет о компаниях, которые приобретают недвижимость для своих сотрудников, а также о создании арендного жилья.   

«Радует и тот факт, что в девелоперских проектах, даже небольших, активно начала развиваться продуктовая составляющая. Игроки разного масштаба поняли, что у потребителя больше нет истории “купить бы лишь бы что”. Им важна продуманность планировочных решений, зоны общего пользования, создание комьюнити, социальной, коммерческой инфраструктуры и т.д. А главное, что от этого проект не становится супер дорогим для потребителя, он становится сбалансированным», — добавил Антон Гак на встрече клуба недвижимости «Движение».

В целом сейчас покупатели стремятся к балансу между практичностью и бюджетом покупки, поэтому в плане продукта основным трендом в 2026 году станет осознанная эргономика, максимум полезной и функциональной площади под доступный ипотечный бюджет, говорит вице-президент по маркетингу «Девелопмент-Юг» Владимир Кравченко.

Льготным программам нужен апгрейд 

В 2026 году рынок жилья продолжит постепенную адаптацию и развитие после пережитых изменений. Интерес покупателей будет и дальше смещаться в сторону компактных и функциональных планировочных решений и более доступных предложений, в том числе с гибкими финансовыми условиями от застройщиков. Покупатели будут заинтересованы в приобретении жилья в проектах с хорошей транспортной доступностью, наличием социальной инфраструктуры и благоустроенной территории, оценивая оптимальное соотношение цены и качества, говорит главный коммерческий директор ГК «Кортрос» Дмитрий Железнов.

С подобным мнением согласился директор по продажам жилой недвижимости компании «Мангазея» Федор Ушаков. По его словам, в 2026-м на первый план выйдет не квадратный метр с панорамными окнами, а финансовый продукт. Покупатели окончательно уйдут от модели выбора, в которых ключевыми аргументами была архитектура или отделка.

«Даже при постепенном снижении ключевой ставки до 13,5% к концу года, средние проценты по ипотеке, вероятно, останутся в диапазоне 14–15% из-за инфляции. Это сделает финансовые условия главным драйвером. Для инвестора и конечного покупателя ключевыми станут не просто метры, а целая экосистема: от минимального первоначального взноса до вариативности на этапе сделки», — объяснил он. 

Что касается спроса, в январе и первой половине февраля девелоперы ожидают оживления, связанного с окончанием действующих условий семейной ипотеки. Дальше произойдет незначительный спад, он будет поддерживаться расширением сегмента клиентов, которым станет доступна семейная ипотека по более привлекательной ставке, говорит Ярослав Шеин, директор по экономике федерального девелопера «Железно». Речь идет о введении дифференцированных условий по кредиту в зависимости от количества детей, идею обсуждают в правительстве.  

В целом спрос во многом будет зависеть от изменений ключевой ставки — для оживления необходим показатель в 10–12% годовых, а также комплексная проработка новых условий семейной ипотеки. Дополнительное влияние окажет снижение процентов по депозитам и некоторый переток спроса в недвижимость, говорит Ксения Рысенко, директор департамента акционерной аналитики и контроля Alias Group.

Основным инструментом продаж как в целом на рынке, так и в премиальном сегменте, останется ипотека, в том числе семейная программа, добавила коммерческий директор компании PIONEER. По ее прогнозам, в сегменте московских новостроек доля таких сделок в 2026 году стабилизируется на уровне 60–65%.

Кроме того, с учетом большой доли семейной ипотеки в портфелях девелоперов, роста цен и лимита на спрос благоприятно повлияли бы системные изменения программы. Например, новые условия, по которым покупатели смогут приобрести подходящее по площади жилье, а не ограничиваться форматами студий и однокомнатных лотов — их в основном приобретают в регионах, где лимит по кредиту составляет 6 млн руб. 

«В этой ситуации во многом может помочь переход от фиксированного лимита по семейной ипотеке к дифференцированной системе, когда льготный лимит напрямую зависит от комнатности приобретаемого жилья: 6 млн руб. — для однокомнатных квартир, 8 млн — для двухкомнатных и 12 млн — для трехкомнатных. Именно такой подход позволит не допустить агрессивного роста цен на недвижимость и сделает комфортное жилье доступным», — добавил коммерческий директор ГК ТОЧНО Михаил Федоров.

Вопрос цены и спроса 

Несмотря на постепенную активизацию спроса, в 2026 году эксперты ожидают сохранение тренда на сокращение объемов запуска новых проектов. Восстановление темпов строительства произойдет только в 2027-м, говорит младший директор по корпоративным рейтингам агентства «Эксперт РА». Ситуация нормализуется раньше, если улучшатся ипотечные условия, снизится ключевая ставка и вырастет потребительская активность. 

С учетом отмены моратория на выплату неустоек за задержку застройщиками сдачи новостроек, многим девелоперам придется срочно оптимизировать финмодели своих проектов, добавил коммерческий директор ГК «Сумма Элементов» Максим Лучников. Из-за чего в дальнейшем произойдет сокращение предложения в комфорт-классе, а «премиум», напротив, увеличится. 

Нехватка предложения из-за сниженных темпов вывода новых проектов и отложенный спрос приведут к удорожанию квадратного метра. В 2026 году недвижимость будет расти быстрее, чем инфляция — темп составит 5–7% против ожидаемых 5,5%, говорит партнер «Яков и Партнеры» Анна Данченок. При снижении ставки по ипотеке с 21,2% до 15–17%, покупатели вернутся, однако предложение не будет соответствовать потребностям. 

Также на цены будет влиять повышение НДС с 20% до 22%. Для строительной отрасли это означает прямой рост себестоимости: по самым оптимистичным оценкам еще на 7–9%, но фактически больше, говорит Михаил Федоров. По прогнозам экспертов ГК ТОЧНО, к концу 2026-го новостройки подорожают минимум 20–25%.

Кроме того, в 2026 году некоторые крупные игроки продолжают продавать земельные участки и проекты на этапе реализации с разрешениями на строительство (РНС) для пополнения ликвидности в определенный момент. Средние компании, в свою очередь, будут рассматривать такие лоты для масштабирования бизнеса и выхода в новые регионы с меньшими юридическими сложностями. Вероятно, этот тренд продолжится в будущем. 

Подобная тенденция уже привела к консолидации рынка: топ-10 девелоперов за счет вытеснения региональных игроков и M&A-сделок увеличили свою долю с 15% до 19%, добавила Анна Данченок. По ее данным, в 2024 году было заключено более 150 сделок по покупке конкурентов и партнеров на 10 млрд долларов. 

«Благодаря активности игроков в 2024 году и в первой половине 2025-го девелопмент является лидером среди отраслей по сделкам слияния и поглощения. В первом полугодии 2025-го их объем составил более 3,5 млрд долларов, что на 20% выше прошлогоднего уровня. Лидерами поглощений выступили крупнейшие игроки: “Самолет” и ПИК», — поделилась партнер «Яков и Партнеры». 

На данный момент признаков укрупнения игроков на рынке нет. На большинство участников серьезно давит текущее значение ключевой ставки, что выражается в существенном росте процентных платежей и снижении прибыли. Однако пока значительных убытков или количества банкротств, которые бы могли указать на наличие такого тренда, не наблюдается, резюмировал директор группы корпоративных рейтингов агентства НКР Александр Диваков.