Штрафной 2026 год: как застройщики переживут отмену моратория

Минстрой не планирует продлевать мораторий на штрафы при переносе ввода для застройщиков на 2026 год, мера поддержки действует до 31 декабря 2025-го, официальную позицию озвучили в пресс-службе ведомства. О подобном намерении написал «Коммерсант» утром 16 декабря. По данным издания, власти подготовили ряд поправок ко второму чтению законопроекта по изменению Градостроительного кодекса.

«Законопроектом, одобренным на заседании Комиссии по законопроектной деятельности, предусмотрено продление полномочий правительства на 2026 год по установлению особенностей уплаты финансовых санкций. При этом в разрабатываемом проекте постановления правительства предусмотрено завершение моратория в отношении неустоек и смежных с ними выплат, связанных с нарушениями сроков передачи объектов долевого строительства. В отношении ранее начисленных неустоек и смежных с ними выплат в связи с нарушениями сроков передачи объектов долевого строительства, по которым ранее предоставлялась отсрочка до конца 2025 года, предусматривается завершение отсрочки 31 января 2026-го», — объяснили в ведомстве. 

В Минстрое уточнили, что сейчас рассматривается возможность продления отдельных мер, показавших свою эффективность и востребованность. Среди которых, например, особенности заключения строительных госконтрактов, упрощающие реализацию проекта, и осуществления градостроительной деятельности, а также нюансы, связанные с передачей объектов по договорам долевого участия и начисления штрафов и пеней, касающихся качества отделочных работ. Меры находятся в стадии обсуждения.

Мораторий освобождает компании от обязанности выплачивать покупателям неустойку, включая штрафы и пени, за просрочку передачи жилья в новых домах и недочеты в отделке, он действует в разных форматах с 2020 года. В последний раз его ввели 22 марта 2024 года — с этого момента, по оценкам властей, накопилось более 100 млрд руб. штрафов. При этом расчеты аналитиков отличаются от этой цифры: 

• На конец 2025 года застройщики накопили от 60 до 100 млрд руб. неустоек, среднегодовой размер выплат может составлять от 23 до 33 млрд руб. рассказали в Национальном объединении строителей (НОСТРОЙ). Для сравнения: в 2020 году общая сумма подобных претензий к девелоперам, по данным Верховного суда РФ, составляла 9,8 млрд руб., в 2021-м — 13,3 млрд, в 2022-м — 16,6 млрд.
• В АКРА считают, что размер накопленных неустоек складывается из двух основных статей: порядка 15–20 млрд руб. составляют штрафы за задержки сроков сдачи, а около 80–90 млрд — взыскания, связанные с качеством работ. 
• В Едином ресурсе застройщиков (ЕРЗ.РФ) выяснили, что с учетом введенного законом лимита размера неустойки на недостатки качества в 3% сумма штрафов может составить 125 млрд руб. В перспективе требования будут уменьшаться.

Размер задолженности создает значительное финансовое бремя для застройщиков, особенно небольших региональных игроков. В нынешних экономических условиях компании могут испытывать временные трудности с финансированием проектов до перехода бизнес-стройки к реструктуризации штрафов и неустоек, рассказал президент НОСТРОЙ Антон Глушков. Подобную рассрочку по выплате претензий также рассматривал Минстрой. Это помогло бы избежать резкого роста требований по погашению накопившихся долгов девелоперов.

Размер претензий действительно является существенным, подтвердил эксперт группы корпоративных рейтингов АКРА Андрей Носов. Однако он не представляет угрозы системного кризиса для рынка в целом. Это подтверждается финансовыми показателями сектора: крупнейшие публичные застройщики, формирующие около 15% текущего строительства, демонстрируют устойчивую прибыльность. 

«Их совокупная чистая прибыль составила порядка 150 млрд руб. за 2024-й и около 42,3 млрд за первое полугодие 2025-го. Общую картину подтверждает и Банк России, отмечая, что, несмотря на сокращение прибыли сектора на 26%, он остается прибыльным», — говорит Андрей Носов.

Более того, оценить количество решений в пользу участников долевого строительства и реальный размер неустоек с учетом накопленных процентов по ст. 395 ГК РФ затруднительно, отметила Екатерина Ломтева, директор, руководитель направления жилой недвижимости CORE.XP. По примерным подсчетам, озвученные 100 млрд руб. — это менее 1% условной годовой выручки отрасли. Но эта сумма концентрируется не на всех проектах, а на той части, где сроки сдвинуты — их доля, по данным ЕРЗ.РФ, уже достигла 25%. 

Рассрочка штрафов сгладит отмену моратория для застройщиков

Если мораторий отменят и вместо него введут рассрочку, механизм станет эффективным, так как компании будут заинтересованы в долгих и гибких графиках платежей. Однако сроки фактической выплаты всей суммы должны напрямую зависеть от условий, согласованных с дольщиками и регулирующими органами, а также учитывать ситуацию на рынке для минимизации системных рисков отрасли, считает Андрей Носов.

Инструмент может быть актуален практически для всех застройщиков, особенно специализирующихся на массовом сегменте, говорит Антон Глушков. Механизм снимет обязанность выплаты всей задолженности одновременно, что позволит оптимизировать финансовые модели проектов. При его помощи девелоперы смогут ликвидировать задолженность примерно за 3–4 года. 

«Это безусловно своевременное решение — продлевать мораторий на штрафы для застройщиков дальше нельзя. Мера исчерпала свой полезный ресурс, прошло три года с момента ее введения, и у бизнеса было время адаптироваться к новым реалиям. К тому же продление моратория будет способствовать только накоплению общей суммы штрафов. Однако негативных последствий избежать будет сложно — возможны проблемы с завершением текущих строительных проектов, за которыми последуют новые судебные процессы», — добавил президент НОСТРОЙ. 

Если рассрочку введут на трехлетний период, ежегодный размер выплат будет составлять 30–35 млрд руб. Для отрасли эта нагрузка не кажется существенной, но по факту она распределяется неравномерно: у крупных федеральных девелоперов это, как правило, доли процента от капитала, а у части региональных компаний суммы могут быть сопоставимы с годовой прибылью. Одновременно выплаты будут происходить на фоне «дорогих» денег, в связи с чем совокупная нагрузка существенно возрастет.

Не меньшую угрозу застройщику несут процессуальные моменты, отмечает Екатерина Ломтева. Условный дольщик с исполнительным листом на 300 тыс. руб. может практически «парализовать» продажи компании. Например, подать заявление о признании банкротом или возбудить исполнительное производство, из-за которого пристав наложит запрет на регистрационные действия бизнеса с договорами.

«Сами власти признают: если взыскивать всю сумму сразу и без рассрочки, часть застройщиков может испытывать финансовые трудности, именно поэтому и обсуждался механизм реструктуризации. На сегодня отрасль в целом устойчива, системных рисков банкротств нет, массовых банкротств власть не допустит, но «зона турбулентности» неизбежно придется на средних и небольших игроков с узким портфелем и слабыми продажами», — объяснила директор, руководитель направления жилой недвижимости CORE.XP.

Плюсы и минусы отмены моратория для застройщиков

Сама по себе отмена моратория не является риском для устойчивых игроков, выполняющих обязательства в срок. Однако для ряда компаний это может означать повышение финансовой нагрузки, отметила Ольга Трошева, директор консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (входит в холдинг Setl Group).

«В строительстве существует ряд технологических и организационных процессов, которые зависят от внешних участников и регулирующих структур. Такие факторы могут влиять на темпы реализации отдельных проектов вне прямого контроля девелопера. В этих случаях ранее действующий мораторий действительно помогал компаниям нивелировать возможные финансовые издержки», — добавила эксперт.

Если тренд на снижение ключевой ставки сохранится, отмена моратория не станет для отрасли шоком, считает эксперт группы корпоративных рейтингов АКРА. Смягчение денежно-кредитной политики уже повернуло рынок к восстановлению. Если в первой половине года наблюдалось падение объемов привлечения средств на эскроу-счета на 15%, то к концу октября снижение компенсировалось и показатели достигли уровня в 4,1 трлн руб., сопоставимого с рекордами 2023–2024 годов. 

Однако если ЦБ приостановит смягчение, то отмена моратория усугубит давление на застройщиков. По данным ЕРЗ.РФ, сейчас экономика более половины девелоперских проектов находится на уровне околонулевой рентабельности, вызванной низкими продажами и большими расходами на оплату процентов по проектному финансированию. Для таких проектов выплаты крупных неустоек — прямой путь к неплатежеспособности. На выполнение обязательств даже после снижения «ключа» и ускорения спроса потребуется время. 

При этом эксперты отмечают и позитивные последствия отмены, в список которых входят:

• появление определенности и повышение горизонта планирования для бизнеса;  
• существенное сокращение периодов задержки сдачи объектов;
• рост дисциплины девелоперов;
• чистка рынка и консолидация: слабые игроки уйдут или будут поглощены, вырастет доля девелоперов с устойчивым финансированием и прозрачной политикой по срокам;
• улучшение репутации первичного рынка. 

Это приведет отрасль к нормальному и устойчивому экономическому состоянию, уверены аналитики.

Уровень доверия потенциальных покупателей не изменится  

С отменой моратория дольщики смогут снова почувствовать себя более защищенными законодательно, поскольку за сданную позже срока или ненадлежащего качества квартиру они смогут взыскать с застройщиков денежную компенсацию. Но, вероятно, более позитивно изменения скажутся на тех, кто уже приобрел жилье. Для потенциальных покупателей ключевое значение будут иметь другие факторы, говорит президент НОСТРОЙ.

Завершение моратория также повлияет на ценообразование и структуру рынка, считает Андрей Носов. Застройщики, столкнувшись с необходимостью выплачивать значительные накопленные суммы и учитывая риски будущих штрафов, с высокой долей вероятности будут стремиться компенсировать эти издержки через увеличение стоимости квадратного метра.  

Кроме того, покупателей может насторожить информация о суммах задолженности и дальнейших судебных исках. Это будет нервировать часть аудитории, особенно тех, кто покупает первую квартиру, добавила руководитель направления жилой недвижимости CORE.XP. 

К чему приведет отмена моратория для застройщиков

Чтобы избежать резкого удара по отрасли и ценам, необходимо сочетать отмену моратория с набором «смягчающих» мер, считает руководитель направления жилой недвижимости CORE.XP. Примерный список выглядит так: 

• Прозрачная и предсказуемая рассрочка штрафов, в приоритете которых выплата денег гражданам и привязка к соблюдению графиков достройки.
• Таргетированная поддержка для системообразующих региональных застройщиков. Например, точечные меры поддержки, гибкие ставки по проектному финансированию или реструктуризация долгов при условии завершения объектов.
• Для компаний с хроническими нарушениями — усиление контроля и ограничение запуска новых проектов.
• Ограничение возможности блокировки деятельности застройщика, в частности, нужно сохранить мораторий на банкротства и приостановку регистрационных действий с квартирами.

«С высокой степенью вероятности 2026 год станет переходным и довольно нервным для отрасли. Во-первых, кратно вырастет количество исков о взыскании неустойки, причина — “отложенный спрос” дольщиков и свежие кейсы переноса сроков. Судебная система и юридический рынок ощутят это очень быстро. Во-вторых, на фоне снижения предложения и ростa издержек ожидается рост цен на новостройки на 5–7% по рынку. Качественные проекты с хорошей локацией и надежным застройщиком будут дорожать активнее, “середняки” будут компенсировать риски скидками и спецпрограммами, особенно в готовых проектах. Это станет источником погашения возросших финансовых обязательств», — добавила Екатерина Ломтева.

Во второй половине 2026-го стоит ожидать постепенного оживления строительного рынка, считает президент НОСТРОЙ. Это будет связано, в первую очередь, со снижением ставок по ипотечным кредитам и улучшением общего фона в экономике. Отмена моратория как временной антикризисной меры также будет означать повышение определенности и стабильности в отрасли как для застройщиков, так и для дольщиков.