Как изменится ипотека в 2026 году: льготные программы потеряют позиции

Высокая ключевая ставка и ужесточение льготных программ привели к падению выдачи ипотеки в 2025 году: за шесть месяцев банки оформили на 55% меньше кредитов, в денежном выражении снижение составило 47%. В третьем квартале из-за смягчения денежно-кредитной политики темпы снижения замедлились до 17% год к году, подсчитали в аналитическом центре ДОМ.РФ.  

Аналитики отмечают: помимо выдачи семейной ипотеки, на которую приходится основной объем госпрограмм, ежемесячно растет оформление рыночных кредитов. Например, в сентябре покупатели жилья получили 34 тыс. займов на 90 млрд руб. — за месяц количество и сумма выросли на 17% и 18% соответственно. Редакция Движение.ру разобралась с экспертами, как изменится динамика в ближайшие месяцы и стоит ли покупать квартиру в 2026 году. 

Что будет с ипотекой в 2026 году

В 2026 году эксперты и аналитики ожидают оживления рынка недвижимости. По прогнозам ДОМ.РФ, банки оформят 1,3–1,4 млн кредитов на 5,2–5,5 трлн руб., что на 30–40% выше прогнозируемого объема выдач в 2025-м — 1 млн займов на 3,8 млрд руб. При этом доля льготных программ в совокупной выдаче продолжит снижаться — с текущих 55–60% до 40% по количеству и с 75% до 50–55% по сумме. 

Аналогичный прогноз по динамике озвучили в АКРА: аналитики ожидают роста ипотечных выдач в 2026 году примерно на треть. Это будет возможно в том числе из-за относительно низкой базы, формирующий отложенный спрос, говорит старший директор группы рейтингов финансовых институтов компании Ирина Носова.

Потенциал льготных программ для привлечения новых заемщиков постепенно исчерпывается, а существенных изменений в сторону либерализации условий этих программ пока не ожидается, говорят эксперты. Основной импульс роста уже смещается в сегмент рыночной ипотеки, что приводит к сдвигу: ее доля в общем объеме сделок с недвижимостью вырастет. В новостройках этот показатель может увеличиться с текущих 59% до 70%, а в готовом жилье — с 24% до 30%, говорит Артур Ахметов, руководитель бизнес-направления «Ипотека, страхование и сделочные сервисы» платформы «Авито».

Более того, на положение госпрограмм повлияет возможное ужесточение условий по семейной ипотеке и изменения размера компенсаций банкам, отметил операционный директор Est-a-Tet Алексей Новиков. Если выплата за выдачу кредитов уменьшится, банкам придется пересмотреть требования к заемщикам. Это, в свою очередь, может повлечь за собой небольшое снижение доли льготных программ.

От возможных условий семейной ипотеки зависит и спрос на первичное жилье. Повышение ставок затронет более половины семей, в то время как ожидают принятия изменений с последующим улучшением около 20% — это многодетные семьи или семьи, у которых уже есть двое детей и есть в планах рождение третьего ребенка, считает заместитель руководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяна Решетникова. Как итог: спрос на первичное жилье в первой половине 2026 года может снизиться более чем в два раза за счет его досрочной реализации.

«Даже при принятии новых условий по семейной ипотеке, поддержание спроса на нее среди семей с одним ребенком, даже в случае, когда покупка по стандартной ипотеке на вторичном рынке для них выгоднее, может быть доступность кредитования через микрофинансовые кредитные организации регионов для тех категорий, которым отказали банки. Как правило, им недоступна и стандартная ипотека, так что новая возможность поддержит спрос. Категория заемщиков без одобрения довольно существенная: по нашим данным, это 20–23% среди подавших заявки», — прокомментировала Татьяна Решетникова. 

Какая будет ставка по ипотеке в 2026 году

Обновленный 24 октября базовый прогноз Банка России предполагает, что в 2026 году средний размер ключевой ставки составит 13–15%. Именно его динамика станет главным фактором влияния на ставки по ипотеке, считает Анна Мурмуридис, директор по развитию бизнеса департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers.  

Помимо политики регулятора, влияние на рыночную ипотеку окажут заградительные меры для заемщиков, геополитическая ситуация и изменение в части налогообложения, поделилась Юлия Максимович, председатель комитета по ипотеке Российской Гильдии Риэлторов (РГР). Вероятно, при реализации базового прогноза проценты по кредитам составят 15–18%, но прогнозировать конкретные цифры пока сложно. 

По итогам шести месяцев 2026-го некоторые эксперты ожидают ключевую ставку на уровне 13%, к концу года — 11%. При таких условиях средний процент по ипотеке составит 14–15% и 12,5–13% соответственно, говорит Алексей Новиков. В таком случае спрос на стандартные программы кратно возрастет, так как для потенциальных заемщиков использование классических ипотечных инструментов станет комфортнее.

Возврат рыночных ставок к относительно комфортным значениям для заемщиков, то есть ниже 14%, произойдет не сразу, а только во второй половине 2026-го, считает Алексей Попов, руководитель «Циан.Аналитики». Более быстрое восстановление рынка ограничено замедлением экономики, снижением темпов роста зарплат при сохранении высоких цен на жилье и требований банков к заемщикам.

Подобный прогноз подтвердили и в «Авито». По словам Артура Ахметова, ставки по рыночной ипотеке в 2026 году будут медленно снижаться и опустятся ниже 15% не раньше второго полугодия. Кроме того, на проценты будет влиять не только «ключ», но и стоимость фондирования для банков и размер кредитных рисков. 

«Безусловно, стоимость фондирования коррелирует с решением регулятора, что объясняет общую сонаправленную динамику, однако эта зависимость не всегда прямолинейна. Так, при “ключе” в 21% ипотечные ставки достигали 30%. В текущих условиях, при ставке ЦБ в 17%, среднее рыночное предложение по ипотеке составляет около 21,5%, то есть разрыв между ключевой и ипотечной ставкой сократился по сравнению с началом 2025 года», — объяснил эксперт.

Также есть прогнозы по более резкому снижению «ключа» и, как следствие, изменению условий по рыночной ипотеке. По данным группы «Плюс» (управляет сетью офисов «Самолет Плюс»), уже к концу года ставка достигнет 12–14%, а в следующем — опустится до 10% или ниже. Это спровоцирует рост продаж как первичной, так и вторичной недвижимости, говорит руководитель отдела по развитию финансовых продуктов компании Леонид Зайкин. 

Стоит ли брать ипотеку в 2026 году

В следующем году брать ипотеку стоит тем заемщикам, у которых есть стабильный доход, первоначальный взнос и возможность оформления льготного кредита, считает руководитель отдела ипотеки НДВ Супермаркет Недвижимости Лидия Мальцева. Воздержаться от покупки, напротив, нужно людям без постоянного заработка и с высокой кредитной нагрузкой.  

В следующем году заемщикам стоит рассматривать сделки с крупногабаритными квартирами, большим первоначальным взносом и инструментами для снижения платежа на год, говорит заместитель руководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи». Однако нужно учитывать, что условия кредитования могут измениться, а ожидаемое рефинансирование ставки может сдвинуться по времени, поэтому покупателям лучше планировать бюджет с финансовым запасом.

«Льготные программы ввиду единственности оформления желательно применять максимально рационально. Многие инвестируют в малогабаритное жилье, особенно на фоне ажиотажа при угрозе изменений, а для проживания семьи такого объекта недостаточно, расширение с сохранением ставки невозможно», — отметила Татьяна Решетникова. 

Что лучше покупать в 2026 году

Выбор между покупкой первичной и вторичной недвижимости зависит от индивидуальных предпочтений по инфраструктуре, отделке, ценам и другим критериям, говорят эксперты. Если рассматривать покупку в ипотеку, то в новостройке есть возможность применить льготные ипотечные программы, в то время как на «вторичке» доступна только стандартная ипотека. При этом готовое жилье будет дешевле, чем новое. 

«Новостройки подходят тем, кто готов ждать, планирует индивидуальное оформление интерьера и рассчитывает на льготные госпрограммы. Готовое жилье — оптимальное решение для тех, кому необходимо оперативно решить жилищный вопрос, “здесь и сейчас”. Его ключевое преимущество — возможность заехать сразу», — объяснил Артур Ахметов. 

Также при покупке новостроек нужно учитывать и дополнительные расходы. Например, при среднем размере квадратного метра «первички» и «вторички», затратах на ремонт в размере 20% от цены, платежи по ставке 6% и 22% сравняются друг с другом через 10 лет, обращает внимание замруководителя ипотечного департамента «Этажей».

Главное об ипотеке в 2026 году

1. В 2026 году аналитики ДОМ.РФ ожидают оживление рынка: прогнозируемый объем выдачи составит 1,3–1,4 млн кредитов на 5,2–5,5 трлн руб. По количеству это на 30–40% больше, чем ожидаемые итоги 2025-го. 
2. Доля льготных программ в выдаче начнет снижаться: с текущих 55–60% до 40% по количеству и с 75% до 50–55% по сумме. Основной импульс роста будет исходить от рыночной ипотеки.
3. Проценты по рыночной ипотеке будут колебаться в диапазоне 14–17% годовых. Более низкие значения прогнозируются не раньше второй половины 2026 года.
4. Эксперты считают, что в следующем году изменится спрос в разрезе сегментов жилья. Доля ипотечных сделок в новостройках вырастет с 59% до 70%, а на вторичном рынке — с 24% до 30%.
5. Возможное ужесточение условий по семейной ипотеке и сокращение компенсаций банкам может привести к снижению спроса на первичное жилье и пересмотру банками требований к заемщикам.