Ввод откладывается: почему застройщики переносят сдачу ЖК и как это отразится на спросе

В текущих экономических условиях перенос сроков становится для застройщиков вынужденной мерой, необходимой для сохранения финансовой устойчивости. Девелоперам приходится продлевать строительный цикл из-за сниженного спроса и продаж и медленного наполнения эскроу-счетов. Это позволяет им дольше привлекать средства договору долевого участия (ДДУ) и направлять эти деньги на достройку объекта, обеспечивая тем самым его завершение даже при ограниченном доступе к внешнему финансированию.

На декабрь 2025 года ввод многоквартирных домов в эксплуатацию переносит четверть девелоперов. Относительно результата пятилетней давности доля таких компаний снизилась вдвое — с 2020-го показатель сокращался, но в 2023-м снова пошел вверх, свидетельствуют данные Единого ресурса застройщиков (ЕРЗ.РФ). 

При этом доля квадратных метров, вводимых в срок, все же остается значительной. В 2025 году процент своевременно и досрочно сданного жилья в среднем составлял 67%, в то время как в 2024-м показатель оценивался в 63%, рассказал президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков. 

Спрос и медленное наполнение эскроу 

Основная причина переноса ввода жилья — отставание темпов продаж, вызванного отменой льготной ипотеки, рост ключевой ставки и, как следствие, падение спроса, отмечают эксперты. Если бы строительство не замедлялось, то разрыв между стройготовностью и распроданностью был бы еще больше. Поэтому застройщики, которые инициировали проекты до изменения экономической ситуации и зарегистрировали декларации, вынуждены корректировать  графики.

«Безусловно, у просрочки сдачи объекта может быть множество причин, и каждый раз это частный случай. Чаще всего это рост цен на стройматериалы, миграционная политика и макроэкономические обстоятельства. Основные предпосылки для возникновения таких обстоятельств — отмена льготной ипотеки и рост ключевой ставки, из-за чего спрос на первичном рынке снизился, соответственно, замедлились продажи и наполнение эскроу-счетов, что создало дополнительную нагрузку на застройщиков. Это повлекло возникновение финансовых издержек, которые легли в основу ситуаций, когда объект в срок не сдан», — объяснил Антон Глушков.

Повлиял и мораторий на взыскание неустоек, действие которого планируют завершить 31 декабря 2025 года. Несмотря на то, что льготу вводили как антикризисную меру поддержки бизнеса, со временем отсутствие моментального наступления санкций за нарушения снизила мотивацию девелоперов по завершению проектов, считает президент НОСТРОЙ. Сумма неустоек, предъявленных застройщикам, уже превысила 100 млрд руб. Чтобы не допустить падения рынка при одномоментной выплате накопившейся задолженности, власти намерены ввести рассрочку. 

Помимо внешних факторову застройщиков есть и другие причины для переноса сроков. Во-первых, продавать жилье по ДДУ оказывается легче, чем по договору купли-продажи (ДКП), поэтому компания может сдвинуть сроки ввода дома в эксплуатацию, чтобы быстрее распродать имеющиеся остатки, рассказал Ярослав Шеин, директор по экономике федерального девелопера «Железно». 

Во-вторых, если на эскроу недостаточно средств для полного погашения кредита по проектному финансирования, при получении разрешения на ввод компания обязана передать непроданные объекты в залог банку. Это также усложняет дальнейшую продажу, так как процедура удлиняется необходимостью обратного вывода квартир из залога. 

«Дополнительными факторами, влияющими на решения по срокам, могут быть: увеличение расходов на оформление права на себя в связи с ростом госпошлин до 44 тыс. руб. за каждый объект, НДС по ДКП по нежилым помещениям», — добавил Ярослав Шеин. 

Также важным нюансом является нехватка рабочей силы на стройках, обратили внимание в пресс-службе компании «Самолет». Дефицит кадров наблюдается по всей стране и охватывает в основном рабочие специальности — только на объектах застройщика в столичном регионе потребность составляет порядка 25 тыс. человек, а в реальности работает только 16 тыс. Все это сказывается как на сроках, так и на себестоимости.

Перенос сроков помогает выживать 

В среднем по России к дате ввода в эксплуатацию сумма на счетах эскроу покрывает сумму займа на 70%, стоимость кредита в таких случаях составляет 10–11%, рассказал руководитель ЕРЗ.РФ Кирилл Холопик. После раскрытия эскроу на остаток договора начисляется рыночная ставка, поэтому зачастую застройщикам приходится переносить ввод и таким образом «продлевать» период пользования низкими процентами.  

Механизм подходит застройщикам, в портфелях которых есть проекты с высоким спросом и ресурсами для продолжения продаж. За счет переноса сроков компании могут минимизировать расходы, особенно при высокой процентной нагрузке, объяснил Антон Глушков. Сумма, которую застройщик может «сэкономить», зависит от многих факторов, поэтому оценке не подлежит. Основным критерием здесь является привлекательность жилого комплекса для потенциальных покупателей и реальный спрос.

Однако прибегать к подобной практике нужно не всем: для девелоперов с небольшими проектами это может быть опасно. При низком спросе, маленькой маржинальности и ограниченном доступе к финансированию, перенос сроков повлечет дополнительные расходы. 

Застройщики рискуют деньгами и репутацией  

Перенос сроков строительства несет серьезные финансовые и репутационные риски для девелоперов:   

• Чем длиннее период проведения работ, тем больше расходов несет компания на содержание объекта, проектного персонала, выплаты подрядчикам и другие статьи. 
• При переносе застройщик продолжает обслуживать проектное финансирование от банка, выплачивая как тело кредита, так и проценты. 
• Для дольщиков затягивание сроков строительства — это, помимо ипотеки, дополнительная финансовая нагрузка в виде оплаты съемной квартиры. 
• Если проблема усугубится и будет носить массовый характер, то доверие к долевому строительству со стороны населения подорвется, а восстановить его будет крайне сложно.

В таком случае, по мнению экспертов инвестиционного холдинга Alias Group, пострадавшими окажутся обе стороны. Клиенты потому, что получают квартиру позднее, чем изначально было определено договором, а застройщики — в связи с дополнительными штрафными санкциями и потерей репутации в будущем.

Стабилизации придется ждать минимум год

В ближайший год случаи с переносами сроков ввода продолжат расти, так как дома, запланированные к сдаче, начали строить в более благоприятных условиях. По оценкам аналитиков, в 2026-м застройщики перенесут ввод в эксплуатацию 16,2 млн кв. м многоквартирных домов (МКД) — это исторический максимум. Фактический ввод жилья может снизиться до 41 млн кв. м, что на 20% ниже пикового уровня 2023-го. 

Но уже с 2027-го дисциплина восстановится, так как начнется этап ввода в эксплуатацию домов, строительство которых было запущено после отмены льготной ипотеки. С ними застройщики успели учесть новые реалии, говорит руководитель ЕРЗ.РФ.  

Если перенос сроков станет системной практикой, в отрасли вырастет неопределенность при планировании темпов строительства жилья, говорит Антон Глушков. Продолжение этой тенденции повлечет за собой финансово-экономические последствия для дольщиков, что снизит спрос еще больше.

Кроме того, трансформируется модель спроса. Покупатели начнут оформлять сделки на практически готовое жилье и перестанут рассматривать комплексы на стадии котлована, говорит руководитель практики консультационных услуг в сфере недвижимости «Технологии Доверия» Андрей Тонконогов. Для застройщиков это значит, что на старте продаж они практически не смогут реализовать свои квартиры, соответственно, из-за низких продаж ставка по проектному финансированию будет высокой.  

«Потребители будут приобретать жилье ближе к завершению строительства, а невозможность реализовать квартиры на стадии котлована будет увеличивать себестоимость и давить на бюджет проекта. Начнутся качели, которые приведут к уменьшению ввода новых комплексов. А переложить издержки на потребителя будет сложно, так как стоимость покупки уже запредельная. Из-за этого темпы продаж продолжат стагнировать», — поделился Андрей Тонконогов. 

Чтобы переломить тенденцию, рынку в первую очередь необходимо снижение ключевой ставки — в 2026 году, по прогнозам банкиров, она опустится до 12–13%. Смягчение денежно-кредитной политики создаст предпосылки для качественного «перезапуска» всей строительной отрасли и многих смежных с ней, считают в «Самолете». Деньги станут дешевле для всех — застройщиков, подрядчиков, поставщиков, клиентов, партнеров, что позитивно скажется на объемах, сроках ввода жилья и передачи ключей. Также в компании ожидают, что при одновременной стабилизации ситуации с кадрами в отрасли проблема сойдет на нет.

Еще одним важным фактором станет отмена моратория с 2026 года, считает Антон Глушков. Решение значительно изменит экономические стимулы: возврат ответственности и реальная возможность взыскания неустоек превратят практику по переносу сроков и получению выгоды в дорогостоящую и невыгодную стратегию.

«Возвращение ответственности за срыв сроков через восстановление обязательств по выплате неустоек рассматривается как наиболее эффективный механизм для остановки этой тенденции. Перспектива штрафных санкций может вновь вернуть застройщикам стимул завершать объекты вовремя», — резюмировал президент НОСТРОЙ.