Отели по новым правилам: вход подорожает

Кондо-, апартаменты и иллюзия жилья

На рынке существует два типа апартаментов, и путать их значит обрекать себя на разочарование. Потому что главный риск сегодня — даже не выбор плохого застройщика, а непонимание того, что именно вы покупаете. 

Первый тип — это так называемое псевдожилье. Объекты, которые расположены в жилых районах, выглядят как квартиры, но по документам таковыми не являются. У них выше налог на имущество (полпроцента против одной десятой у квартир), коммунальные услуги по коммерческим тарифам, и даже если это ваше единственное жилье, на него может быть обращено взыскание. Юридически это коммерческая недвижимость.

Но нас интересует второй тип. Это апартаменты для временного размещения — по сути гостиничные номера с кухонной зоной. Когда такие номера продаются в частную собственность, мы говорим о кондо-отеле. В отличие от классического апарт-отеля, где все номера принадлежат одному владельцу, здесь у вас появляются соседи-собственники, объединенные управлением профессионального оператора.

Три кита новых правил

Суть поправок укладывается в три простых тезиса.

Во-первых, средства инвесторов теперь уходят на эскроу-счета. Если стройка останавливается, деньги возвращаются в полном объеме — никаких очередей кредиторов и многолетних судов. 

Во-вторых, в приобретенных номерах запрещено постоянное проживание. Это чистый инвестиционный актив, а не замена квартире. 

В-третьих — и это, пожалуй, самый важный пункт — в проекте обязательно должен участвовать профессиональный гостиничный оператор. Причем определить его предстоит еще до получения разрешения на строительство, а в договоре с ним следует зафиксировать уровень доходности на номер.

До 2026 года рынок апартаментов существовал в совершенно иной парадигме. Застройщики использовали разные юридические конструкции: договоры купли-продажи будущей недвижимости, предварительные договоры, а иногда и вовсе продавали через кассу как «товар» по статье 493 Гражданского кодекса РФ. Степень риска для покупателя варьировалась от высокой до экстремальной. При банкротстве застройщика инвестор оказывался в лучшем случае в очереди кредиторов, в худшем — просто терял все.

Сегодня эта эпоха заканчивается. Эскроу-счета решают проблему сохранности средств полностью и окончательно.

Осторожно, пузырь!

Сейчас много говорят о перегреве рынка и удвоении номерного фонда к 2030 году. Звучит угрожающе, но давайте посмотрим на цифры.

Обеспеченность качественным номерным фондом в России все еще крайне низкая. Для восполнения дефицита нужно не меньше 10 лет строительства в текущем темпе. Из заявленных 75 тысяч номеров реально строятся едва ли 10 процентов — те, что уже вышли на площадку. Остальные так и останутся на бумаге: практика показывает, что гостиничные проекты часто реализуются не за три-пять, а за семь-девять лет или не доходят до стройки вовсе.

Что касается доходности, то здесь важны реалистичные ориентиры. В Москве кондо-отели уровня «три звезды» показывают операционную доходность 8-10 % годовых при цене продажи от 300 до 420 тысяч рублей за квадратный метр. В Сочи цены на первичном рынке апартаментов достигают 1,1 миллиона за «квадрат», а ожидаемая доходность — пять-восемь процентов годовых с учетом действующих льгот по НДС.

Риски, на мой взгляд, не в пузыре, а в качестве управления. Девелоперы жилья привыкли к модели «продал и забыл». В гостиничном бизнесе это не работает. Амбициозные планы операторов по расширению портфелей часто оборачиваются болезнью роста: команды не успевают усиливаться так же быстро, как увеличивается количество объектов. В этой ситуации красивые цифры доходности, которые так любят маркетологи, разбиваются о жестокую бухгалтерию. Гостиничный бизнес априори имеет высокую долю операционных расходов, и это нужно закладывать в модель с самого начала.

Но самое интересное в том, что с 2025 года понятие апарт-отеля как отдельной категории вообще исчезло из классификации гостиниц. А кондо-отели с сентября 2026-го получают четкие правовые рамки.

Где искать зеленую зону

Ключевым фактором успеха остается локация. Но теперь к ней добавляется требование концепции.

Наименьшие риски — в сложившихся туристских центрах с дефицитом качественного фонда. Это Московская и Ленинградская области, Кавказские Минеральные Воды, Крым и Краснодарский край, но с обязательным условием всесезонности. Стабильный спрос диверсифицирован в Москве, Санкт-Петербурге и городах-миллионниках вроде Казани, Нижнего Новгорода или Владивостока. Здесь туризм смешан с деловой активностью, что дает ровную загрузку.

Большие перспективы я вижу в туркластерах на Алтае, в Архызе, Шерегеше, на Байкале. Создаваемая там масштабная инфраструктура будет долгие годы служить драйвером спроса. Но вкладываться стоит не просто в проект с определенной классностью, а в кондо-отель с правильной концепцией, продиктованной потребностями конкретного рынка. 

Значимость оператора

Поскольку оператор теперь — обязательный элемент сделки, его выбор — важная инвестиционная задача. Здесь я советую смотреть не только на имя, но и на конкретные показатели. Объем портфеля и опыт работы в России, средние показатели загрузки, доход на номер и валовая операционная прибыль — профессиональный оператор должен быть готов раскрыть эти данные. Так же важны опытная команда, система лояльности и менеджмента качества, средний балл на агрегаторах и узнаваемость бренда. При этом для делового и статусного спроса бренд критичен, а для курортных направлений часто достаточно удачного соотношения цены и качества.

Актив на поколения

При ответственном подходе к капитальным ремонтам актив в правильном месте со временем только улучшает показатели. К моменту передачи по наследству — а горизонт в 20 с лишним лет для таких инвестиций вполне реален — кондо-номера могут стать привычным инструментом сохранения капитала. 

Их ликвидность будет немногим ниже ликвидности жилья, и потенциальный покупатель должен быть готов к ограничениям: запрету на проживание и обязательной работе через оператора. Это сужает спрос на вторичном рынке, но и отсекает случайных людей.

Настоящий материал носит исключительно ознакомительный характер, не содержит предлагаемой стратегии инвестиций и не является персональной инвестиционной рекомендацией. Точка зрения спикеров в материалах, которые публикуются в разделе «Колонка», может не совпадать с мнением редакции.