Можно ли взять семейную ипотеку без детей

Оформить семейную ипотеку без детей по общему правилу нельзя. Но в законодательстве есть условности, позволяющие обойти это ограничение. Как это работает и какие условия нужно соблюсти, рассказала юрист группы «Яковлев и партнеры» Анастасия Асабина.

Как взять семейную ипотеку без детей через созаемщика

Семейная ипотека доступна для граждан России, подходящих под один из пунктов:

ребенка, младше 7 лет на дату заключения кредитного договора;
двух и более несовершеннолетних детей;
ребенка-инвалида.

Однако есть механизм, позволяющий получить льготную ставку даже при отсутствии собственных детей:

закон разрешает заключать ипотечный договор с несколькими заемщиками;
если хотя бы один из заемщиков соответствует требованиям семейной ипотеки (например, имеет ребенка младше 7 лет или двоих несовершеннолетних), льгота распространяется на всех участников договора;
в роли такого созаемщика («донора») чаще выступают родственники или близкие знакомые — родство не обязательно, важен лишь факт соответствия критериям программы.

Риски при оформлении семейной ипотеки без детей через созаемщика

Несмотря на привлекательность получения семейной ипотеки без детей, за таким механизмом скрыто немало подводных камней:

1. В ипотеке с «донором» границы обязательств фиксируются в договоре, который готовит банк. Практика показывает, что кредитные организации выбирают для себя наиболее выгодную модель — солидарную ответственность. Это значит, что банк вправе требовать исполнение договора как от всех заемщиков совместно, так и от любого отдельно, причем как в части долга, так и полностью (ст. 323 ГК РФ). Формат солидарных обязательств закреплен и в стандартах ипотечного кредитования ДОМ.РФ и широко применяется. В результате созаемщик-донор рискует оказаться единственным, кто будет вынужден погасить весь кредит.

Иногда встречаются договоры с долевой ответственностью (ст. 321 ГК РФ), где каждый участник отвечает только за свою часть и не несет ответственности за просрочку других. Но для банков такая схема менее выгодна.

2. Многие банки устанавливают обязательное условие — созаемщик-донор должен стать совладельцем покупаемой по ипотеке квартиры. Его доля определяется внутренними правилами банка и может составлять от 10% до 50%. Наличие доли у «донора» может осложнить управление и распоряжение жильем, особенно при ухудшении отношений между сторонами. Продажа квартиры потребует сначала предложить долю «донору» — иначе он сможет через суд ее выкупить. Принудительный выкуп без согласия возможен только при незначительной доле и отсутствии интереса в пользовании жильем.

Доля «донора» подвержена рискам: на нее может быть наложено взыскание по его личным долгам, а после его смерти она войдет в состав наследства и будет разделена между наследниками. Чтобы минимизировать возможные риски, рекомендуется заранее согласовать все условия владения и пользования квартирой и закрепить их письменно — например, в соглашении о порядке пользования долевой собственностью.

Что важно учесть перед оформлением ипотеки с «донором»

«донор» не сможет воспользоваться программой семейной ипотеки для себя, пока не погасит кредит, оформленный ранее по той же программе;
освободиться от обязательств по выплате кредита без согласия банка невозможно.

Резюмируя, в законе действительно есть возможность оформить льготную ипотеку без детей при участии созаемщика-донора, этот способ связан с высоким уровнем рисков для всех сторон. Главное при этом — не достигается цель самой государственной программы, так как семьи с детьми в итоге не улучшают свои жилищные условия.