Российские инвестиции в недвижимость Таиланда: причины роста спроса в 2026 году

Растущий спрос подтверждается статистикой: согласно данным государственного REIC Таиланда (Real Estate Information Center — Информационный центр недвижимости) за первое полугодие 2026 года россияне купили в стране 842 объекта недвижимости на сумму 3,603 млрд тайских бат (8,07 млрд рублей). Данных от REIC за девять месяцев 2026 года пока не опубликовано, но, по нашей оценке, рост спроса на объекты в Таиланде продолжается и за первые три квартала количество купленных россиянами объектов превысит 1200, а их стоимость за этот период составит около 5,1 млрд бат (12,8 млрд рублей). Для сравнения, за первые девять месяцев 2025 года, россияне купили 822 объекта на сумму 3,16 млрд бат (7,86 млрд рублей). Таким образом, число сделок год к году выросло на 42%, в деньгах рост составил 62%.

Ближний Восток, привлекавший их ранее, теряет свое очарование в связи с с незавершенным ирано-израильским конфликтом, к которому также добавился конфликт в Йемене. И тот, и другой сильно усложнили авиасообщение, в том числе в особо популярных у россиян ОАЭ. На этом фоне Таиланд выигрывает благодаря позиции нейтральной юрисдикции без негативной повестки.

Перспективные локации для российских инвесторов 

Российские инвесторы в Таиланде становятся более прагматичными и, как мы уже говорили ранее, придерживаются стратегии. Они выбирают объекты в тех локациях, где уже сформирована инфраструктура, желательно в пешей доступности. Под последней подразумеваются международные школы, супермаркеты, рестораны, спортивные центры, коворкинги и прочее. 

Доходность от аренды недвижимости в Таиланде составляет 5–10% годовых в валюте, а окупаемость активов занимает 10–15 лет. Инфраструктура определенно выходит на первый план. Наполнение территории комплекса спортивными удобствами, ресторанами, мини-мартами, наличие вблизи проекта супермаркетов, детских клубов, трансфера до пляжа и прочего становится критически важной составляющей для успешной сделки. Для получения этих условий россияне готовы платить больше, о чем свидетельствует увеличение среднего чека.

Наиболее популярной локацией остается Пхукет. Там стабильно растет число постоянно и сезонно проживающих экспатов, которые приобретает недвижимость для собственного проживания, переезда, а зачастую покупки нескольких объектов как для себя, так и для получения пассивного дохода и сохранения средств.

К районам с высоким потенциалом относятся Лайян и Банг Тао, где строятся технологичные брендовые резиденции с собственными полями для гольфа и медицинским центрами. Однако фокус внимания инвесторов смещается к Лаяну и Камале, а также в сторону южных районов, далее удаляется на Найянг и Майкао. Эти районы находятся на западном и северо-западном побережье острова Пхукет, протянувшись с юга на север вдоль Андаманского моря. 

Паттайя привлекает более низким порогом входа и держатся на втором месте по спросу. Однако в Паттайе инвесторов теперь привлекают районы Джомтьен и На-Джомтьен вместо перегретого центра. А вот провинция Пханг-Нга, расположенная рядом с Пхукетом, грозится стать туристическим центром в ближайшем будущем. Инвесторы и крупные отельеры, застройщики уже приобретают там  землю по вдоль первой береговой линии, а показатели по загрузке отелей растут с каждым годом. Помимо прочих вводных стимулирует рост план строительства нового международного аэропорта, который планируют запустить в 2030–2032 годах.

Интересен для инвесторов и остров Самуи. На Самуи уже много лет присутствует стабильный рост объема инвестиций. Рынок Самуи сильно отличается от Пхукета. В силу рельефа, нормативов по строительству и спроса потребителей рынок в большей степени представлен виллами, новых проектов кондо на Самуи не много, больших застройщиков на Самуи практически нет.   

Права и ограничения инвесторов: что говорит закон 

Согласно законам Таиланда, россияне, как и все другие иностранцы, не могут владеть земельными участками напрямую, а на число квартир, которые могут купить иностранные граждане, действуют квоты. 

В стране россиянами используются две схемы покупки недвижимости — так называемые freehold и leasehold. Первое подходит для покупки квартир в многоквартирных домах (кондоминиумах). Иностранцы могут владеть квартирами в кондоминиуме на правах полной собственности, но общая площадь всех квартир, принадлежащих иностранцам в одном здании, не может превышать 49% от всей площади дома. Поэтому если покупатель хочет купить квартиру в понравившемся доме, надо успевать, пока не заполнен лимит доступных иностранцам квартир. 

Leasehold или долгосрочная аренда подходит для вилл, домов и, к слову, квартир, если уже исчерпана квота. При такой сделке заключается официальный договор долгосрочной аренды, который регистрируется в местном отделении Земельного департамента Таиланда. Стандартный срок — 30 лет с возможностью продления (часто по схеме «30 + 30 + 30» лет, суммарно до 90 лет). 

Обе схемы — приобретение недвижимости в собственность (freehold) и оформление долгосрочной аренды (leasehold) — предусмотрены законодательством Таиланда. В обоих случаях права регистрируются в Земельном департаменте Таиланда, что обеспечивает их юридическое закрепление и защиту. Стоит отметить, что в случае покупки виллы земельный участок оформляется в leasehold, а само строение может быть оформлено во freehold на иностранное имя. 

Что ждет рынок и инвесторов в 2027 году
Рынок постепенно теряет импульсивность и приобретает некую осознанность. Инвесторы больше задумываются над стратегией, многие меняют ориентиры с масс-маркета на более уникальные проекты с вовлечением международных отельных операторов и виллы в сегменте премиум. По нашим прогнозам, по итогам 2026 года количество сделок вырастет на 40%. Во многом это связано с изменением вкусов инвесторов, которые начинают чаще смотреть в сторону премиальных объектов.

В ближайшем будущем интерес российских инвесторов к Таиланду сохранится, как минимум потому что геополитические факторы уже вынудили их искать новые решения вместо привычных. Однако спрос перестанет быть ажиотажным, как это всегда случается. Рынок остепенится, успокоится, перейдет в фазу системного присутствия. 

Следующий, 2027 год будет характеризоваться высокими показателями по сделкам — количество завершенных сделок может составить от 1500 до 1600. Этому будут способствовать инфраструктурный бум по инициативе правительства страны и ведущих застройщиков, и трансформация курортов в хабы для долгосрочной релокации семей, в том числе развитие русскоязычной экосистемы со школами, клиниками и разнообразными сервисами.

Настоящий материал носит исключительно ознакомительный характер, не содержит предлагаемой стратегии инвестиций и не является персональной инвестиционной рекомендацией. Точка зрения спикеров в материалах, которые публикуются в разделе «Колонка», может не совпадать с мнением редакции.