Инвесторы предлагают за инфраструктуру в ЖК до 25% меньше, чем просят застройщики

Инвесторы готовы платить за инфраструктурную недвижимость в жилых комплексах на 10–25% меньше, чем рассчитывают получить девелоперы. Такие оценки на Строительной неделе БРИКС привела Анна Данченок, партнер практики «Недвижимость и развитие территорий» консалтинговой компании «Яков и Партнеры».

Свои выводы эксперт проиллюстрировала расчетом по реальному объекту: физкультурно-оздоровительному комплексу с бассейном площадью около 7 тыс. кв. м в одном из московских ЖК. Девелопер оценивает его в 1 млрд руб., примерно 130 тыс. руб. за «квадрат», что соответствует доходности в 13%. Инвесторы же закладывают доходность на входе 14–17%, а целевую доходность портфеля (IRR) 22–25%. Для них справедливая цена того же здания составляет 750–900 млн руб., или 100–120 тыс. руб. за метр.

«Эту разницу в ожиданиях надо как-то компенсировать», — отметила Данченок. Если чистый операционный доход объекта не растет, продавцу остается давать скидку. Альтернатива дисконту, по ее словам, заключается в увеличении арендного дохода и заполняемости, привлечении качественного арендатора и грамотном управлении. У девелопера, который построил коммерческую или социальную инфраструктуру, по сути, три пути:

• можно продать объект и забыть о нем;
• оставить его в собственности и передать профессиональной управляющей компании;
• управлять им самостоятельно, «если чувствуешь в себе силы и желание».

Первый вариант кажется самым простым, однако покупателя еще нужно найти. Как заметила эксперт, большой вопрос, купят ли здание, если в нем разместятся «десять аптек».

Острота проблемы зависит от региона. Есть рынки, где миллионы квадратных метров новой недвижимости не выходят одновременно и подобных перекосов нет. Но задуматься, по мнению Данченок, стоит всем: как устроен объект, кому и за сколько его реально продать, кто станет арендатором и кто будет им управлять. «Девелоперы понимают эту проблему, но иногда вроде знаешь, а все равно не делаешь», — признала она.

Эксперт посоветовала застройщикам заранее просчитывать стрессовые сценарии. Задача в том, чтобы к моменту продажи здание действительно было инвестиционного качества.