Зоны отдыха на крыше: как не нарушить правила эксплуатации

Долгое время проекты эксплуатируемых крыш в Москве оставались единичными. Сейчас таких новостроек значительно больше, но все же их доля не превышает 15% от общего числа жилых и апарт-комплексов на первичном рынке столицы. У покупателей подобные проекты популярны, предложение ограничивают особенности объектов: для интенсивного использования в качестве общественного пространства пригодна не каждая крыша. Какие кровли можно эксплуатировать без риска для конструкции и безопасности посетителей, рассказали эксперты.

Эксплуатируемая крыша — это часть общих помещений дома, аналогично подъездам или лестницам. На кровле может быть установлено оборудование для эксплуатации здания, доступ к инженерным системам, эвакуационные выходы, зоны отдыха или даже вертолетные площадки.

Но далеко не каждая крыша из-за особенностей проектирования пригодна для этих целей. Идеальный вариант для размещения общественной зоны — плоская кровля с уклоном не больше 15 градусов, прочным и ровным покрытием, обязательно гидроизолированная.

«Эксплуатация кровли должна осуществляться с точным соблюдением всех нормативов, а также с заранее продуманной системой выбора материалов для ее долговечности в условиях московского климата. Также необходимо обеспечить системы водоотведения, подогрева и вентиляции. Особое внимание должно быть уделено нормам технической безопасности: установка ограждений высотой не менее 1,2 метра, свободный проход к двум эвакуационным выходам, наличие огнетушителей, отсутствие легковоспламеняющихся объектов», — уточняет Виолетта Сливная, коммерческий директор Upside Development.

Что разрешено на крыше*:

• Использование легких, мобильных предметов. На крыше можно размещать шезлонги, столы, стулья, горшки с растениями и другие легкие объекты. Главное условие — они не должны быть прикреплены к покрытию.
• Зоны отдыха и развлечений. Крыши можно использовать для прогулок, отдыха и проведения досуга, например организации смотровых площадок или летних кинотеатров.
• Организация зеленых зон. На эксплуатируемых крышах можно размещать растения, но они должны быть высажены в специальные контейнеры.

Что запрещено:

• Стационарные конструкции. Нельзя строить постоянные сооружения или монтировать элементы, требующие креплений в крыше, так как это может нарушить гидроизоляцию и устойчивость кровли​.
• Изменение покрытия крыши. Запрещено засыпать крышу землей или заменять покрытие, так как это может повлиять на ее безопасность и герметичность​.
• Тяжелые объекты. Установка бассейнов, джакузи или любых других объектов с нагрузкой более 20 кг на квадратный метр строго запрещена, так как это может привести к повреждениям.

*По данным Национального кровельного союза.

«Застройщику, решившему подарить своим клиентам подобное общественное пространство, приходится использовать более прочные и дорогие несущие конструкции. Помимо рекреационных зон, на эксплуатируемой кровле могут располагаться вертолетные площадки. В высотках их оборудуют главным образом в целях безопасности», — уточнил Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум».

Регулярное техническое обслуживание кровли

Обслуживание эксплуатируемых крыш играет ключевую роль в поддержании их безопасности. Для долгосрочного использования таких общественных пространств необходимо соблюдать несколько правил.

Два раза в месяц важно проверять состояние водостоков, лотков и желобов. Особенно это актуально весной, во время интенсивного таяния снега, и осенью, в период листопада. В процессе проверок, чтобы обеспечить свободный сток воды, следует очищать фильтры в водосточных воронках, удалять мусор и пыль из ендов и желобов,

Плановые осмотры рекомендуется проводить четыре раза в год, по сезонам. При необходимости могут быть организованы дополнительные проверки. Осмотры необходимы для своевременного выявления и устранения возможных дефектов, которые могут возникнуть в процессе эксплуатации.

Особое внимание при обследовании крыш уделяется местам, где горизонтальные участки примыкают к различным конструкциям:

• стенам, парапетам и оголовкам вентиляционных блоков;
• водосточным воронкам, свесам и желобам;
• вытяжным и канализационным стоякам;
• стойкам и оттяжкам телевизионных антенн;
• выходам на крышу.

Кроме того, в рамках технического обслуживания кровли проводится проверка ее герметичности.

Обслуживание растений на эксплуатируемой кровле

Эксплуатируемые кровли предполагают достаточно широкий функционал использования и озеленения. Но чаще всего для создания таких зон используют модульные системы: контейнеры, изготовленные из пластика или металла, которые заполнены субстратом с высаженными растениями.

Применение таких схем для озеленения крыш обладает рядом преимуществ*:

1. Облегчает процесс создания растительного слоя на крыше.
2. Обеспечивает удобный доступ для ухода за растениями.
3. Дает возможность легко заменять вышедшие из строя модули.

При проектировании зеленых крыш необходимо учитывать потребности растений в воде. Для легких вариантов озеленения достаточно влаги, получаемой из атмосферных осадков. Однако для длительных периодов засухи рекомендовано обеспечить возможность полива. Для этого можно использовать следующие подходы:

• установить на крыше емкости с водой, которые будут пополняться во время дождей;
• предусмотреть установку крана для подачи воды на крышу.

* По данным компании «Технониколь».

«Регулярное техническое обслуживание кровли — это не просто рекомендация, а обязательная процедура. Важно, чтобы управляющие компании не откладывали ремонтные работы и оперативно реагировали на любые выявленные дефекты. Жильцы также должны быть заинтересованы в поддержании безопасности. Чем быстрее будет устранена проблема, тем меньше риск повреждений и финансовых затрат на ремонт», — пояснили в ГК «Железно».

Траты на эксплуатацию кровли обычно не превышают 10-15% от общих затрат. А вот преимущества существенны: дома с эксплуатируемыми крышами привлекают арендаторов и покупателей, увеличивая рентабельность проектов. В результате это приносит денежную выгоду девелоперам, задача которых в условиях растущей конкуренции — создавать уникальные объекты, поскольку платежеспособные покупатели становятся все более требовательными к продуктам.