Недоступное преимущество: как меняется спрос на квартиры с отделкой

Завершение льготной ипотеки и рост ключевой ставки сместили спрос с готовых квартир на жилье без отделки. Чистовой ремонт больше невыгоден как покупателям, так и застройщикам, поэтому в 2025 году количество подобных лотов сократится, а клиенты будут выбирать квартиры с «голыми стенами», прогнозируют эксперты.

Последний год аналитики отмечают рост доли новостроек без отделки. По итогам III квартала большая часть квартир в новых корпусах, выведенных в продажу в Московской области, впервые за пять лет продается без ремонта от застройщика. Эта тенденция обусловлена оптимизацией продуктовых решений на фоне дорогого проектного финансирования, считает Алексей Попов, руководитель «Циан.Аналитики».

«Выполненные отделочные работы, даже на уровне white box, были одним из ключевых преимуществ новостроек по сравнению со вторичкой, где значительная часть предлагаемых лотов требует проведения самой неприятной части ремонта, черновых работ. Системный отказ от отделки может привести к потере заметной части потенциальных покупателей на первичном рынке — до 5–10%», — рассказал эксперт в Telegram-канале «Циан для профи».

Тренд по сокращению чистовой отделки в проектах девелоперов подтверждают эксперты и игроки рынка. Компании, помимо ремонта от застройщика, предлагают черновую (стройвариант или без ремонта) и предчистовую (white box) отделку.

Так, за год доля лотов стройварианта в новостройках Москвы выросла с 43,9% до 48,1%, white box — с 16,6% до 20,3%, рассказал Движение.ру Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер ЖК «Прайм Парк»). Доля квартир с готовым ремонтом уменьшилась на 7,9 п. п. — до 31,6%.

По данным на конец октября 2024 года, на первичном рынке столицы представлено 72,29 тыс. квартир и апартаментов. Среди них — 22,82 тыс. лотов с чистовой отделкой, 14,64 тыс. — с white box, а также 34,83 тыс. — без ремонта, также отметил эксперт.

«Прослеживается явное сокращение спроса на лоты с чистовой и предчистовой (white box) отделкой, рост популярности вариантов без ремонта. В первую очередь это объясняется не стремлением клиентов к индивидуализации интерьеров, а желанием сэкономить на фоне дорожающих ипотечных кредитов», — пояснил Дмитрий Голев.

Тренд подтверждает и статистика продаж: за девять месяцев 2024 года доля сделок, заключенных по ДДУ в новостройках столицы, составила 25 тыс. и достигла 46,3% (+12,2 п. п.). В свою очередь, доля сделок с предчистовой и чистовой отделкой уменьшилась до 11,1% и 42,6% (на 3,1 и 9,1 п. п.).

Спрос упал вместе с рынком

После завершения 1 июля 2024 года программы льготной ипотеки спрос на квартиры с предчистовой или чистовой отделкой снизился, уступив место квартирам стройварианта, подтверждают девелоперы.

На фоне роста процентных ставок клиенты стремятся снизить размер ежемесячного платежа, в связи с чем ряд компаний фиксирует небольшой, но рост интереса покупателей к предложениям без ремонта. В дальнейшем этот тренд сохранится, прогнозирует Вячеслав Немиц, руководитель кластера «Северо-запад» дирекции продаж «Самолет Страна».

Размер ежемесячного платежа, который за последние месяцы вырос почти вдвое, стал важным ориентиром для покупателей, говорит и Оксана Чернявская, руководитель отдела продаж ГК ТОЧНО (ЖК «Первое место», ЖК «Стрижи»). В связи с этим клиенты чаще приобретают жилье, если ремонт идет «в подарок» и уже входит в стоимость квартиры, а также отказываются от отделки, когда она оплачивается как дополнительная услуга.

До июля потребительский рынок недвижимости положительно реагировал на продажу жилья с базовым ремонтом, поэтому покупатели чаще приобретали не «пустую коробку», а квартиру с готовой отделкой, отметил Александр Блиндер, заместитель директора по проектированию и продукту ГК ТОЧНО. Повышение ключевой ставки и рост инфляции значительно увеличили стоимость материалов и ремонтных услуг, поэтому сейчас компания, работающая преимущественно на южном рынке, фиксирует рост спроса на жилье без ремонта.

«Подчеркнем, что общий тренд по стране — продавать лоты не только с отделкой, но и установленной кухней. Однако региональный рынок функционирует иначе: высокая стоимость квадратного метра на Юге, которая дополнительно выросла после отмены массовой льготной ипотеки, выходит за рамки бюджета покупателей. Клиенты стали рассматривать жилье с черновой отделкой — по максимально сниженной цене», — подчеркнул представитель ГК ТОЧНО.

Стоимость отделки дорожает

Большинство лотов в проектах девелоперов, опрошенных Движение.ру, представлены в черновой и предчистовой отделке, рассказали в компаниях. Наличие ремонта существенно влияет на стоимость недвижимости: в квартирах формата стройвариант покупатели могут сэкономить до 30 тыс. руб. за квадратный метр, говорит Вячеслав Немиц.

«Главный нюанс при формировании предложения квартир с отделкой — это планирование себестоимости такого объекта. Поскольку цикл строительства обычно длится 2,5–3 года, то предсказать, какими будут затраты на чистовые материалы через год или два, довольно непросто», — отметил он.

За год подорожание разных видов отделки в проектах застройщиков составило от 10% до 25%. Федеральный девелопер «Неометрия» отметил рост стоимости предчистовой отделки в размере 9%, а чистовой — на 10%. Динамика обусловлена повышением цен на отделочные материалы, рассказала Ксения Рысенко, директор департамента аналитики компании. На текущий момент доля квартир с черновой отделкой в портфеле застройщика составляет 90%, чистовой — 10%.

В проектах группы компаний ФСК на предчистовую и чистовую отделку приходится более 55% от всех лотов. За год квартиры с чистовой отделкой приросли в цене в среднем до 25%, квартиры с предчистовой отделкой — на 17–20%, рассказала Ксения Цаплина, директор департамента аналитики и продукта ГК ФСК.

«В условиях текущего рынка некоторые девелоперы по ряду проектов для снижения стоимости стали чаще предлагать „голые“ квартиры, а ремонт в таких проектах рассматривается как дополнительная услуга. Предполагаем, что этот тренд продолжится и дальше, доля квартир с отделкой у застройщиков уменьшится, а цена вырастет во многом за счет дефицита предложения», — отметила она.

Кроме того, тенденция по стоимости недвижимости с разными вариантами ремонта зависит от сегмента, в котором работает застройщик, свидетельствуют данные «Метриум». Так, на столичном рынке стоимость «квадрата» в квартире с предчистовой отделкой в сегменте бизнес-класса и выше оказалась меньшей, чем в лотах без ремонта.

Источник: «Метриум»

Избирательный покупатель

Интерес покупателей к отделке зависит от класса жилья, цели приобретения и портрета самого покупателя, отмечают застройщики. Так, в проектах бизнес-класса клиенты чаще выбирают квартиры стройварианта или white box, рассказала директор департамента аналитики и продукта ГК ФСК. При этом в массовом сегменте предпочитают квартиры с чистовой и предчистовой отделкой. Доля продаж таких квартир в портфеле компании — почти 100%.

Квартиры, предназначенные для постоянного проживания, часто приобретаются с черновой или предчистовой отделкой. Это позволяет клиентам самостоятельно обустроить пространство в соответствии с индивидуальными предпочтениями, добавила директор департамента аналитики федерального девелопера «Неометрия».

«Лоты с чистовой отделкой пользуются спросом у иногородних покупателей, а также у клиентов, которые приобретают жилье с помощью ипотечного кредитования, поскольку стоимость ремонта входит в цену жилья. Инвестиционные объекты для дальнейшей сдачи в аренду, такие как гостиничные номера, апартаменты и квартиры на побережье, часто приобретаются уже с отделкой», — объяснила Ксения Рысенко.

Кроме того, квартиры с чистовой или предчистовой отделкой часто выбирают семьи с детьми или те, кто планирует ею обзавестись, считает руководитель кластера «Северо-запад» дирекции продаж «Самолет Страна».

«Все зависит от конкретного покупателя. Квартиры без отделки привлекают клиентов, приобретающих свою первую недвижимость. Для них ключевым фактором является итоговая цена, которая без отделки ниже, чем с ней», — пояснил он.

Стимул для ремонта

Стимулирование спроса на квартиры с готовым ремонтом сейчас не является приоритетной задачей для застройщиков, так как для этого необходимы дополнительные меры поддержки от государства, отметил заместитель директора по проектированию и продукту ГК ТОЧНО. По его словам, когда рынок недвижимости оправится от последних изменений, девелоперы смогут сократить количество низкомаржинальных проектов и вновь обратятся к акциям. Однако для строительных компаний подобный способ привлечения клиентов считается затратным.

«Отделка повысила средний чек жилой недвижимости в Краснодаре: в сегменте „стандарт“ представлены квартиры с „московскими“ ценами. За такую стоимость покупатели хотят получить жилье с готовым ремонтом. Но реалии диктуют другие правила. Да, потребителям будет достаточно сложно перейти с „упакованных“ лотов, фокус внимания сместится на квартиры без отделки — доступные по цене», — пояснил Александр Блиндер.

Одним из эффективных инструментов для повышения спроса на квартиры с отделкой сейчас является индивидуализация продукта под покупателя, говорит руководитель кластера «Северо-запад» дирекции продаж «Самолет Страна».

«Наша задача заключается в том, чтобы сделать привлекательным предложение различных вариантов отделки, подходящих разным категориям покупателей. Индивидуализация продукта, направленная на расширение возможностей для клиента, представляется нам эффективным инструментом», — добавил он.

Прогнозы на будущее

В 2025 году застройщики прогнозируют сокращение предложения с ремонтом и продолжение наращивания спроса в сторону квартир стройварианта. Ремонт в таких случаях рассматривается как дополнительная услуга.

В ближайшие месяцы спрос на квартиры с отделкой может сохраниться в рамках сделок по семейной ипотеке, однако в остальных случаях интерес покупателей упадет, считает Оксана Чернявская. По ее словам, работы по отделке жилых площадей оставались особенно востребованы на протяжении последних двух-трех лет. Тогда покупатели понимали, что по программе льготной ипотеки, по ставке 3,5–4%, они приобретают готовую квартиру. Сегодня услуги невыгодны как застройщикам, так и клиентам. Первым — из-за сокращения спроса на жилье, вторым — из-за размера ежемесячного платежа.

Некоторые застройщики также считают, что в 2025 году самым востребованным вариантом станут квартиры с предчистовой отделкой. В первую очередь это связано с тем, что white box позволяет индивидуализировать интерьеры. Кроме того, наличие отделки упрощает проведение ремонта и избавляет от необходимости выполнения сложных работ, говорит Дмитрий Голев.

«Также предчистовая отделка от застройщика помогает клиенту сэкономить, но общая стоимость квартиры не растет чрезвычайно, следовательно, можно оформить доступный заем», — объяснил он.

Компания «Неометрия» прогнозирует сохранение спроса, в частности, в сегменте курортной недвижимости. Значительную часть покупателей в проектах застройщика составляют клиенты из других регионов России, для которых наличие ремонта является важным критерием при выборе квартиры.

«Кроме того, сохраняется инвестиционный спрос на курортное жилье, где особенно востребованы лоты с отделкой. В 2025 году мы прогнозируем, что спрос на такие квартиры будет стабильным», — заключила Ксения Рысенко.