Мнение: льготная ипотека разогнала спрос, но не увеличила объем строительства

Льготная ипотека значительно увеличила спрос на недвижимость, но не смогла разогнать объемы строительства с 2020 по 2023 год. Тенденция роста наметилась в текущем году, когда на рынке начал прослеживаться период падения продаж на фоне роста ключевой ставки и завершения госпрограммы, рассказал в ходе практикума клуба недвижимости «Движение» Михаил Хорьков, руководитель комитета аналитики Российской гильдии управляющих девелоперов, директор ООО «Ход Консалтинг».

«Сейчас в работе у нас 119 млн кв. м. Начиная с 2020 года мы сильно стимулировали объем спроса, а объем стройки, по сути объем предложения, за время действия льготных программ вырос лишь на 15%. В 2021–2022 годах у нас объем предложения практически не рос, в 2023 году этот рост начался и усилился. А в 2024 году мы получили совершенно другой рынок. Эти данные, в общем-то, объясняют положение, в котором мы оказались», — отметил он.

Также эксперт отметил, что в 2024 году приостановилось снижение среднего размера квартиры на первичном рынке. С 2020 по 2023 год этот показатель сократился с 50,2 до 48,6 кв. м. Показатель этого года составляет 49,3 кв. м.

«Снижение площади строящихся квартир, которое в предыдущие годы происходило, остановилось. В 2024 году у нас на рынок выводятся чуть более просторные квартиры. Да, здесь разница не очень заметная, но все-таки сам процесс сокращения площадей остановлен. На это повлияли и нормативные изменения в ряде регионов, и перенасыщение рынка компактными квартирами», — пояснил Михаил Хорьков.

Льготные ипотечные программы по-разному повлияли на количество предложения в регионах страны. Например, в Тюмени и Екатеринбурге объемы строительства с 2020 года выросли в 2–2,5 раза, в то время как в Санкт-Петербурге, Красноярске и Челябинске показатели снизились. Рост предложения в пригородах не всегда компенсировал сжатие стройки в мегаполисе. Эти факторы напрямую воздействовали и на темпы роста цен: в регионах, где стимулировали спрос и не контролировали предложение, стоимость недвижимости росла более высокими темпами.

«После отмены льготной ипотеки, с одной стороны, рынок изменился кардинально, с другой стороны, принципиально ничего не поменялось. У нас льготные программы по-прежнему занимают ключевую роль на рынке. Вот показатель октября. Рыночная ипотека в объеме выдачи — только 32%. Это, конечно, мало и далеко от ориентиров, которые дают нам и Минфин, и Банк России, — не менее 75%», — добавил эксперт.

По его словам, последние три-четыре года рынок недвижимости характеризовался короткими циклами активного роста продаж и непродолжительными периодами падения числа сделок. Это, в свою очередь, позволяло застройщикам обеспечивать годовой план продаж буквально за несколько месяцев и без проблем проходить периоды спада.

«Принципиальное отличие следующего года, наверное, в том, что в дальнейшем этой волатильности на рынке уже не прогнозируют. Скорее всего, в 2025 году мы увидим достаточно вязкую динамику продаж и необходимость каждодневной работы без ориентира на какие-то окна возможностей, которые были в предыдущие периоды», — заключил Михаил Хорьков.