Планировка 3-комнатной квартиры: как выбрать комфортную для семьи

На рынке недвижимости эксперты отмечают недостаточное предложение трехкомнатных квартир, комфортных для проживания семей. В старом фонде предлагаются устаревшие планировки, а в новостройках доля трехкомнатных вариантов, по данным bnMAP.pro, сократилась с 2021 года вдвое — до 10% от всех лотов на рынке в 26 регионах России. Как семьям выбрать эргономичную планировку при ограниченном предложении и какие факторы следует учесть при покупке и ремонте жилья, рассказали эксперты.

Как выбрать планировку квартиры

Планировка квартиры — это организация пространства с учетом габаритов помещения, высоты потолков, особенностей инженерных сетей, строительных материалов и технологий, а также строительных и противопожарных норм.

При выборе планировки нужно учитывать, какие функциональные зоны необходимы жильцам, иначе в этом пространстве им будет некомфортно находиться. К примеру, если речь о квартире для семьи с маленьким ребенком, рекомендуется предпочесть вариант, где родительская спальня находится рядом с детской. Тогда мама и папа смогут оперативно проверить, все ли в порядке. Если речь про семью, где один из ее членов работает из дома, понадобится планировка с «тихой» зоной, где человек сможет сосредоточиться на рабочих задачах.

Арт-директор архитектурного бюро Better Виктор Васильев при выборе планировки советует обращать внимание на следующие характеристики объекта:

• Расположение несущих стен. От этого зависят возможности перепланировки. Лучше выбирать проекты, где внутренние перегородки можно перемещать или убирать для создания нужных зон. Например, если между гостиной и кухней установлена несущая конструкция, объединить помещения в просторный обеденный зал не получится.
• Инсоляция. Расположение комнат относительно солнца влияет на освещенность квартиры и комфорт жильцов. Например, в спальне с окнами на восток будет проще просыпаться. Рекомендуется избегать планировок, где помещения слишком затемнены: например, если в просторной комнате в 20 кв. м предусмотрено всего одно небольшое окно.
• Проходы между комнатами. Узкие длинные коридоры «съедают» квадратные метры и нарушают гармонию пространства. Оптимально, когда проходы занимают минимум места и из одной комнаты не нужно идти в другую через всю квартиру. Возможен другой вариант: в просторных коридорах застройщик предусматривает установку систем хранения. Тогда площадь можно полезно использовать.
• Количество санузлов. Если в квартире часто бывают гости, стоит предусмотреть независимый санузел — это удобно и позволяет сохранить приватность хозяев дома. Сейчас становятся все более популярными планировки с родительской мастер-спальней, в которой есть отдельная ванная. Дополнительный санузел могут использовать дети, и члены семьи не будут мешать друг другу.

Это лишь часть параметров, на которые необходимо обращать внимание при выборе планировки. В первую очередь эксперты советуют ориентироваться на сценарии жизни конкретной семьи.

«В планировки квартир от двух комнат должен быть заложен определенный пул параметров под потребности большой семьи. В первую очередь речь про системы хранения и гардеробные, раздельный санузел с просторной ванной, куда можно поставить стиральную машинку, кухню в 10–12 кв. м, чтобы можно было организовать удобную обеденную зону, установить технику и шкафы», — поясняет Алексей Щенников, начальник отдела архитектуры и развития архитектурного продукта ГК ФСК.

Планировка 3-комнатной квартиры в современном ЖК

Правила проектирования современных квартир закреплены в СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные» [1]. Этот документ устанавливает минимальные габариты и количество жилых и нежилых помещений. Помимо законодательства, на планировки влияют запросы покупателей.

«Человек хочет испытывать определенный клиентский опыт при покупке большой квартиры. Именно поэтому архитекторы учитывают в работе не только законодательную базу, но и определенные тренды рынка. Например, есть тенденция к перераспределению площадей от жилой в пользу нежилой, так как у покупателей есть необходимость в большой кухне и вместительных местах хранения. Семьи предпочитают собираться за ужином, часто вместе занимаются спортом и приобретают инвентарь, под который нужно место в квартире. Эти сценарии жизни необходимо учитывать в планировке», — рассказывает Алексей Щенников.

Особенности планировок 3-комнатных квартир в современных ЖК:

• Площадь кухни. Стандартный метраж — 10–12 кв. м, если комната изолирована, и 20–23 кв. м, если совмещена с гостиной в планировке евроформата. В таком помещении можно расположить полноразмерный гарнитур и технику, обустроить удобное обеденное место на семью с детьми.
• Минимальное количество проходных комнат. Застройщики по возможности делают помещения изолированными, так как в проходных гостиных трудно расположить мебель, чтобы она не перекрывала проходы.
• Габариты комнат. Сейчас застройщики избегают в проектах узких и длинных помещений, в которых порой сложно эргономично расставить мебель. В узкой комнате эти предметы интерьера могут перекрывать проход. Поэтому в современных планировках отдают предпочтение квадратным формам, которые более удобны для жизни.

Застройщики в современных ЖК предлагают несколько вариантов планировок 3-комнатных квартир.

Евротрешка

Это формат квартир, в которых кухня объединена с гостиной. Площадь спален при этом обычно меньше, чем в проектах с отдельной кухней.

Плюсы:

1. Площадь объединенной обеденно-гостевой зоны большая, можно собираться здесь всей семьей.
2. Если пригласить гостей, удобно принести посуду, напитки и еду в гостиную.

Минусы:

1. В гостиной нет полноценного спального места, так как она объединена с кухней. Даже если поставить в комнате раскладной диван, спать будет некомфортно: кто-то может прийти сюда за стаканом воды ночью или шуметь по утрам.
2. Если семья собирается в гостиной, чтобы посмотреть фильм или обсудить прошедший день, отдыху может помешать звуки работающей посудомоечной машины или другой кухонной техники. Кроме того, в совмещенной с кухней гостиной быстро становится жарко или она наполняется запахами, если, к примеру, готовится еда.
3. Требуется тщательнее следить за порядком и обязательно ставить мощную вытяжку. Во время приготовления пищи масло и копоть поднимаются в воздух и распространяются по всему помещению, из-за чего на мебели и других поверхностях быстрее оседает пыль.
4. Все окна в такой квартире могут выходить на одну сторону: если она не солнечная, на протяжении всего дня будет темно, в обратном случае — жарко.

Пример планировки «евротрешка» в ЖК ГК «Самолет»

Распашонка

В таких 3-комнатных квартирах комнаты изолированы и расположены по разные стороны от прихожей или коридора.

Плюсы:

1. У всех членов семьи есть личное пространство. Это важно, например, для семей с разнополыми детьми.
2. Как правило, в таких квартирах предусмотрена просторная кухня, где можно расположить гарнитур и обустроить комфортную обеденную зону.

Окна в квартире чаще всего выходят на две стороны, а не на одну. Именно поэтому пространство быстрее проветривается и летом в квартире не так душно.

Минусы:

1. «Грязная» зона при такой планировке не всегда отделена от входа в комнаты. Из-за этого пыль и мусор могут проникать во все комнаты, в том числе в детские, — придется часто делать уборку.
2. Часто в таких квартирах — темные узкие коридоры, где трудно расположить системы хранения. При этом семье с несколькими детьми обычно необходимо много шкафов, чтобы грамотно разместить все вещи.

Пример планировки «распашонка» в жилом комплексе ГК ФСК

Сквозная

В такой 3-комнатной квартире одна из комнат, чаще всего гостиная, проходная — из нее можно попасть в другие помещения.

Плюсы:

1. Чаще всего окна в квартире выходят на две стороны, поэтому квартира лучше проветривается. Как правило, подобные проекты не предусматривают длинных узких коридоров, которые нельзя эффективно использовать.

Минусы:

1. Если в проходной комнате кто-то отдыхает, другие члены семьи могут его потревожить.
2. Чаще всего прихожие при такой планировке маленькие и темные. Они могут находиться напротив гостевого санузла: если им активно пользоваться, грязь будет попадать в гостиную. Придется внимательнее следить за чистотой и чаще делать уборку.

Пример сквозной планировки в ЖК застройщика ПИК

Линейка

Планировка, в которой все комнаты расположены по одну сторону от длинного коридора.

Плюсы:

1. Все комнаты изолированы, и у всех членов семьи есть личное пространство.
2. Часто напротив входа находится гостиная с окном, поэтому в коридоре светло.

Минусы:

1. Все окна выходят на солнечную или теневую сторону: в квартире может быть слишком жарко или очень темно. В первом случае семье придется устанавливать качественную систему кондиционирования, которая будет стоить дорого из-за большой площади квартиры, во втором — предусмотреть хорошее освещение.
2. Порой коридор в таких проектах узкий, и в нем трудно расположить системы хранения. Шкафы под вещи семьи придется ставить в спальнях, и мебель займет жилую площадь.
3. Часто прихожая в планировке «линейка» не отделена от коридора, в результате чего грязь и пыль свободно разносятся по всем комнатам.

Пример планировки «линейка» в ЖК застройщика «ИнвестГражданСтрой»

Свободная

Квартиры без внутренних перегородок. Определены только места для кухни и санузла.

Плюсы:

1. Можно организовать пространство под потребности семьи, разместить комнаты так, чтобы всем было удобно.
2. Не нужно тратить деньги на демонтаж стен, чтобы сделать перепланировку.

Минусы:

1. Требуется дизайнерский проект для грамотного зонирования пространства. Без специальных знаний можно совершить ошибки в планировке, из-за которых жить в квартире будет некомфортно.
2. Проект квартиры придется согласовывать в БТИ, как и при перепланировке. К ремонту нельзя приступать, если разрешение не получено.

Как правило, ремонт обойдется дороже, так как придется возводить стены.

Планировка 3-х комнатной квартиры в советских домах

Застройка в разные этапы советского периода отвечала на определенный запрос общества. Проекты были как типовые, так и индивидуальные. В первую очередь речь о сталинках, которые строили для властной элиты.

«Авторы проектов этой эпохи переосмысляли разные стили и делали упор на то, что пролетариат достоин комфортной жизни. После Великой Отечественной войны, когда жилого фонда все еще не хватало и одновременно случился бум рождаемости, нужно было срочно обеспечить население квартирами — появились типовые хрущевки, которые можно было очень быстро возводить. После 70-х с ростом уровня жизни потребовались более просторные квартиры — тогда начали разрабатывать панельные серии улучшенной планировки», — комментирует Алексей Щенников.

Сталинки

Дома, которые строили с 1933-го до 1960-х годов, особенно активно сразу после Великой Отечественной войны и до появления быстровозводимых панельных хрущевок.

Особенности сталинок:

1. Высокие потолки — около 3 метров. Благодаря этому помещения выглядят просторно и хорошо проветриваются.
2. Толстые кирпичные стены: 65 см наружные и 25–38 см несущие. Если внутренние перекрытия хорошо сохранились или были отреставрированы, в таких домах будет качественная звукоизоляция. Это важный момент, к примеру, для семей с маленькими детьми.
3. Обычно в сталинках темный длинный коридор и прихожая из-за того, что все комнаты изолированы. Здесь, как правило, трудно разместить шкафы для хранения вещей, так как проход станет узким.
4. Презентабельный фасад и удачное расположение дома. Сталинки строили на центральных улицах городов, поэтому их красиво оформляли с внешней стороны. Как правило, такие многоэтажки расположены в районах с развитой инфраструктурой.
5. Небольшие балконы, где трудно хранить какие-либо вещи. Можно только выйти подышать воздухом или поставить несколько горшков с цветами.
6. В таких квартирах делали раздельный санузел, что удобно для большой семьи. Но существуют проекты, где вместо полноценной ванны есть место только для душевого поддона.

На что обратить внимание тем, кто собирается переехать в сталинку:

• Состояние коммуникаций. Они могут быть ветхими, причем проблема не всегда решается их заменой в отдельной квартире: общедомовые сети также часто изношены. Перед покупкой нужно проверить, когда в здании проводили капитальный ремонт, меняли трубы и проводку.
• Требуются колонки на горячую воду. Многие сталинки подключены только к холодному водоснабжению. Так как они расположены в центральной части городов, подвести к ним новые коммуникации проблематично — высока вероятность, что придется пользоваться нагревателем.
• Возможности перепланировки. Сталинки строили с несущими межкомнатными перегородками. Их нельзя сносить, поэтому могут возникнуть сложности с ремонтом, если, например, захочется объединить кухню с гостиной.

Планировка 3-комнатной квартиры в сталинке серии 1-202, Иркутск

Хрущевки

Такие дома вводили в эксплуатацию с конца 1950-х до 1970-х годов. После Великой Отечественной войны население городов начало расти, так как люди переезжали из деревень, чтобы работать на производствах. Кроме того, в это время случился бум рождаемости, поэтому нужно было обеспечить жильем как можно больше семей.

Изначально хрущевки строили из кирпича, затем использовались ЖБИ-панели. Такие здания можно было возводить массово и быстро.

В конце 2010-х годов в рамках программы реновации в Москве хрущевки частично снесли. Но в городах, где они стоят до сих пор, можно найти недорогую относительно рынка 3-комнатную квартиру.

Особенности хрущевок:

1. Плохая звукоизоляция: в кирпичных хрущевках дела обстоят не так плохо, но в панельных можно услышать соседские разговоры или шум бытовой техники, что может помешать отдыху.
2. Во всех сериях хрущевок крохотные кухни — всего 6 кв. м. Собраться за обедом или ужином большой семьей не получится. Кроме того, будет трудно расставить необходимую кухонную технику и вместительные шкафы.
3. Низкие потолки — около 2,5 метров. Зимой этот момент можно отнести к плюсам, так как квартира быстро прогревается. Но летом в ней будет жарко, особенно в планировке с окнами на одну сторону: комнаты практически не проветриваются.
4. Есть дома, где одна из комнат в трехкомнатной квартире расположена над аркой для проезда машин. Если в доме давно не проводили капитальный ремонт и не меняли утеплитель, в этом помещении будет холодно.
5. Есть проекты, где санузел был совмещенным. Такая планировка может быть неудобной для большой семьи.

На что обратить внимание тем, кто собирается переехать в хрущевку:

• Старые коммуникации. Как и в сталинках, замена коммуникаций в отдельной квартире может не решить вопрос, так как общедомовые трубы и проводка находятся в плохом состоянии.
• Отсутствие центрального горячего водоснабжения. В некоторых городах хрущевки подключены только к холодной воде — нужно будет ставить колонку.
• Небольшая жилая площадь. Средняя квадратура трехкомнатной квартиры — 56 кв. м. Из-за маленьких габаритов разработать эргономичный проект для семьи с детьми труднее, чем в других домах. Однако иногда встречаются в хрущевках проекты с большим метражом — более 60 кв. м.
• Возможные ограничения в ремонте. В такой квартире можно сделать натяжной потолок, но нужно понимать, что он значительно уменьшит пространство.

Планировка 3-комнатной квартиры в кирпичной хрущевке серии 1-306, Иркутск

Брежневки

Это преимущественно панельные дома, которые строили с 1971 года до 2000-х. Проект неоднократно модернизировали, планировочные решения используют в современной архитектуре до сих пор. Главное отличие от хрущевок — появилась возможность строить дома высотой от девяти этажей.

«Брежневки — обширная линейка высотных типовых домов. Их расцвет пришелся на 70–80-е годы, но самые удачные серии строили вплоть до 2000-х годов. Я считаю, что брежневки — переходный период между первыми опытами советского типового домостроения и тем, что мы делаем сейчас. В определенном плане мы ушли не так далеко — просто научились собирать дома под запросы современных людей», — комментирует Алексей Щенников.

На портале mos.ru представлен каталог типовых проектных решений перепланировки в брежневках. Здесь можно найти варианты квартир в домах разных серий и узнать, как их можно модернизировать.

Особенности брежневок:

1. В таких домах появились лифты и мусоропроводы, что было связано с возросшей этажностью. Семье с маленькими детьми или маломобильными пожилыми родственниками может быть неудобно жить на последних этажах, так как при отключении электричества попасть в квартиру получится только по лестнице.
2. Более высокие потолки, чем в хрущевках: 2,6–2,7 метра вместо 2,5. Благодаря этому комнаты выглядят просторнее и светлее, быстрее проветриваются.
3. Плохая звукоизоляция в панельных домах: стыки между ЖБИ-конструкциями пропускают шум. Нужно проверить этот момент перед обустройством детской или рабочей зоны, чтобы членов семьи не беспокоили посторонние звуки.
4. Обычно брежневки строили без сквозных комнат, поэтому в любое помещение можно попасть через коридор.

На что обратить внимание тем, кто собирается переехать в брежневку:

• Теплоизоляция. В домах панельного типа застройки в некоторых квартирах может быть холодно зимой. Это касается в первую очередь помещений, расположенных по краям зданий или над аркой для проезда машин. Перед покупкой уточните, когда в брежневке делали капитальный ремонт и утепляли фасад.
• Расположение внутренних несущих перегородок. В кирпичных проектах есть внутренние несущие перегородки, что усложняет перепланировку. В панельных брежневках также есть несущие стены, но их меньше. Если хотите выполнить перепланировку, обратите внимание на этот момент.

Планировка 3-комнатной квартиры в брежневке серии П-30.3.2

Какую планировку 3-комнатной квартиры можно считать самой удачной

Чтобы разобраться, какую планировку можно считать удачной, стоит обратиться к самым частым запросам на перепланировку. Главный дизайнер архитектурного бюро Better Алина Господарикова отмечает следующие пожелания клиентов:

• Объединение кухни и гостиной. Такой формат создает открытое и светлое пространство для общения и позволяет проводить время с семьей и друзьями.
• Выделение гардеробной и постирочных зон. Такие комнаты помогают организовать хранение вещей и обеспечить порядок. Жилое пространство освобождается, становится более удобным и функциональным.
• Комфортное рабочее место. Многие клиенты работают в удаленном формате и ищут возможность создать рабочее пространство, которое будет способствовать продуктивности.

В современных проектах подобные зоны предусмотрены довольно часто, чего нельзя сказать о старом фонде. Но при желании квартиру в таком доме тоже можно сделать комфортной для семьи с детьми.

«Одна из проблем квартир в старом фонде — нестандартная геометрия пространства. Это накладывает серьезные ограничения на дизайн. Поэтому при выборе планировки мы рекомендуем отдавать предпочтение компактным проектам без больших коридоров и с комнатами квадратной или прямоугольной формы — их легче адаптировать под потребности современной семьи», — комментирует Виктор Васильев, арт-директор архитектурного бюро Better.

Однако при правильном подходе нестандартная геометрия может вдохновить дизайнера на создание интересных функциональных проектов. На это потребуется достаточный бюджет, но в итоге можно стать обладателем комфортного жилья даже в квартирах советской застройки, отмечают эксперты.