Выгодные инвестиции: где купить недвижимость в 2025 году

По итогам 2024 года совокупный объем инвестиций во все типы жилой недвижимости снизится на 35% и составит 26 трлн руб. Экономическая ситуация уже привела к падению общего числа сделок: с 818,9 тыс. до 631,2 тыс. на первичном рынке и с 4,1 млн до 3,2 млн — на вторичном. Аналитики Nikoliers называют такую динамику возвратом к уровням 2018–2020 годов. В следующем году, по прогнозам экспертов, уровень сделок в России будет находиться в диапазоне от 3,6 до 4 млн ед.

В текущих условиях вложения в новостройки стали вторым по популярности направлением для инвестирования, уступив первенство лишь классическим депозитам. По данным ЦБ, к началу ноября 2024 года общий объем банковских вкладов, депозитов и прочих привлеченных средств россиян достиг 59,3 трлн руб.

При покупке жилой недвижимости наиболее распространенными инвестстратегиями считаются приобретение объектов для перепродажи и покупка для сдачи в аренду. В следующем году эксперты ожидают падения рынка, поэтому вложения в квартиры станут более рискованными. Чтобы избежать потерь, инвесторам рекомендуют выбирать объекты с максимальной устойчивостью.

В первую очередь это недвижимость, расположенная в агломерациях Москвы и Санкт-Петербурга, в регионах с сохраняющимся миграционным притоком (юг Тюменской области, Краснодарский край, Калининградская область), а также в растущих межрегиональных центрах (Казань, Новосибирск, Екатеринбург) и центрах развития внутреннего туризма (Алтай, часть Урала и юг Сибири), говорит Алексей Попов, руководитель «Циан.Аналитики».

Наибольшим потенциалом для инвестиций обладают новостройки с высокой готовностью от застройщиков с относительно небольшой кредитной нагрузкой. Максимальную ликвидность демонстрируют помещения небольшого метража, но пригодные для полноценного проживания в течение длительного времени.

Столица остается актуальной

Выбор локации для вложений в недвижимость напрямую зависит от целей и размера капитала инвестора. Наиболее понятными и ликвидными, в том числе для непрофильного инвестора, остаются центральные районы Москвы, в пределах ТТК и внутри МКАД, говорит Илья Фролов, управляющий партнер девелоперской компании Stenoy. Высокую надежность обеспечивает стабильный спрос и сохраняющийся дефицит качественного предложения.

В долгосрочной перспективе эксперт отмечает постоянное подорожание жилой недвижимости в центре столицы. Например, за последние 20–25 лет стоимость квартиры в районе метро «Преображенская площадь» увеличилась на 1500%. Ценовые показатели качественных объектов выросли еще больше — в 20–25 раз.

«Эта же тенденция прослеживается и в последние 4–6 лет, когда стоимость жилья выросла фактически вдвое. Это верно для любых ликвидных локаций, в которых жилая недвижимость является надежным средством защиты от инфляции», — пояснил Илья Фролов.

Другой взгляд

Помимо премиальной недвижимости, сейчас на московском рынке большим потенциалом обладают комплексные проекты новостроек, ориентированные на средний класс и предлагающие не просто квадратные метры, а определенный стиль жизни, отметила Ольга Гусева, генеральный директор компании Key Capital. Речь идет о развитой инфраструктуре, благоустроенной территории, рабочих местах в шаговой доступности, дополнительных социальных и коммерческих сервисах и т.д.

Кроме того, столичным инвесторам стоит обратить внимание на Северный округ Москвы, считает Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development. Это направление не такое дорогое, как традиционные центральные и западные районы. В то же время на севере города сформированы современные премиальные локации, которые войдут в состав «Большого Сити».

«Северный округ выделяется благоприятной экологической обстановкой, развитой инфраструктурой и обширными зелеными зонами, некоторые из которых создают девелоперы при участии ведущих отечественных и мировых ландшафтных дизайнеров. Максимальный рост цен на севере столицы демонстрируют кварталы с премиальным сервисом, цифровыми экосистемами и приватными парками», — добавил Дмитрий Голев.

В следующем году, по его словам, еще одной привлекательной локацией благодаря низкой стоимости «квадрата» станет Ленинградская область. В этом регионе достаточно много участков для разноформатной жилой застройки с комплексным благоустройством. По мере активного освоения территории жилье начнет расти в цене, особенно это касается мало- и среднеэтажных проектов в природном окружении, подчеркнул эксперт.

Туристический фокус

Более сложная, чем несколько лет назад, ситуация на рынке недвижимости побуждает инвесторов пересматривать активы и не ограничиваться выбором только центральных регионов, говорит Евгений Белокуров, коммерческий директор «Яндекс Недвижимости». Поэтому альтернативные форматы вложений в квадратные метры становятся более актуальными.

«В текущей ситуации все больше россиян смотрят в сторону отдыха в пределах страны. В результате востребованность этих регионов с точки зрения инвестиций в недвижимость растет. В первую очередь стоит обратить внимание на те сегменты, которые демонстрируют стабильный рост из года в год. К ним относятся города Черноморского побережья, курорты Кавказа, города Золотого кольца, Балтийское побережье и даже Дальний Восток», — прокомментировал он.

Так, в Кабардино-Балкарии и Карачаево-Черкесии активно развивается этнографический туризм. Из-за колорита и архитектуры все более популярным становится Калининград. Города Золотого кольца России интересны для краткосрочных поездок и экскурсий, а близость к Москве позволяет россиянам выезжать в эти регионы довольно часто. Сохраняется стабильный интерес к Суздалю и Ярославлю — туристический сезон там продолжается круглый год.

В целом, последние два-три года за счет туристической активности повышенную динамику демонстрируют рынки жилья в регионах Северного Кавказа: Чечня, Дагестан, Ставропольский край, — а также в Южной Сибири: Алтайский край, Республика Алтай, говорит генеральный директор компании Key Capital. При этом выделить единую стратегию для инвестиций в каждом регионе невозможно.

«Инвестиционные стратегии на рынке жилья разнообразны, и универсального ответа на вопрос, куда вкладываться, не существует. Например, приобретение жилья для сдачи в аренду, учитывая рост ставок на 40–50% за последний год, предполагает иные действия, нежели покупку объекта на раннем этапе строительства для перепродажи через год. Более того, способы вложений различаются в зависимости от региона. Единого рынка жилья в России нет, существуют многочисленные региональные и даже городские рынки со своими особенностями», — добавила эксперт.

Источник: «Яндекс Недвижимость»

Спрос на недвижимость в туристических регионах остается стабильно высоким и демонстрирует рост цен, отметил коммерческий директор «Яндекс Недвижимости». В этих локациях инвестиционно привлекательны все сегменты недвижимости, в том числе индивидуальное жилищное строительство. Это направление считается одним из самых быстрорастущих на фоне большого числа льготных ипотечных программ.

«Частные дома интересны не только по причине роста спроса со стороны широкой аудитории. Дом можно использовать как в личных целях, так и для создания небольшого туристического бизнеса. Так, в туристически привлекательных регионах в высокий сезон спрос на такие объекты растет с каждым годом. Сдавая такую недвижимость, можно получить приличный доход, особенно в сезон», — добавил Евгений Белокуров.

Вектор на арендный бизнес

Прогнозирование динамики цен на жилье затруднено текущей трансформацией рынка. Старая модель, основанная на субсидированной ипотеке, перестала действовать, а новые инструменты стимулирования спроса пока не появились, и их будущее неопределенно, подчеркнула Ольга Гусева.

«В таких условиях цены могут как расти, так и падать. В большинстве регионов наблюдается постепенное снижение цен, однако застройщики не всегда напрямую зависят от активности покупателей. Имея собственные резервы или банковское финансирование, они могут занять выжидательную позицию и не спешить со снижением цен. Поэтому наиболее вероятным сценарием для массовых сегментов представляется постепенная ценовая стагнация», — пояснила эксперт.

На фоне этого многие столичные застройщики могут отказаться от реализации проектов в высоком ценовом сегменте в 2025 году. Это, в свою очередь, приведет к дефициту элитной недвижимости и повысит ликвидность объектов, приобретенных сейчас.

На фоне повышенного спроса из-за недоступности ипотеки эксперты отмечают вероятность увеличения доходности арендного бизнеса. Интерес к сдаваемым объектам будет увеличиваться по мере выхода на рынок труда поколения, родившегося в 2000-х годах, считает генеральный директор компании Key Capital. При этом востребованность старого жилищного фонда, преимущественно советской постройки, продолжит снижаться.

«Люди стремятся переезжать в новостройки, поэтому вложения в современную жилую недвижимость для последующей сдачи в аренду могут стать эффективной долгосрочной инвестицией», — заключила эксперт.