Как продать долю в квартире: инструкция и советы

Что такое доля в квартире

Квартира, как и другое недвижимое имущество, одновременно может принадлежать нескольким собственникам. Например, одной половиной квартиры может владеть брат, а другой — сестра. То есть у каждого есть своя доля.

Доля — это часть жилой площади, которой владеет конкретный собственник [1].

Имущество, которое принадлежит нескольким людям, называется общей собственностью. Порядок, согласно которому это имущество поделено между владельцами, определяет его юридический статус:

1. Совместная собственность. Все владельцы жилья имеют на него одинаковые права, но конкретные доли имущества не определены. При этом в документах на квартиру могут фигурировать все собственники или только один. Например, когда супруги покупают квартиру, в качестве владельца указан только тот из них, который подавал документы о регистрации собственности. Но имущество, приобретенное в браке, будет считаться совместным.
2. Долевая собственность. Это четкое разделение квартиры на части. Размеры каждой обязательно указываются в документах на жилье с именами владельцев. Например, 2/3 помещения владеет Иванов, еще треть принадлежит Петровой. Такие доли можно приобретать и продавать по отдельности. Главное — соблюсти правила, которые установлены законом.

Стать обладателем части жилья в долевой собственности можно в результате:

• Наследования. Например, двум братьям досталась от отца квартира. Недвижимость делят поровну — по 1/2 доли на каждого из сыновей.
• Приватизации. Когда семья из нескольких человек долгое время жила в квартире по договору социального найма, а после оформила ее в собственность. Всем, кто зарегистрирован в жилье, положены доли.
• Выделения новых долей в общей собственности. Например, родители выделяют доли на детей, когда покупают жилье с использованием маткапитала, — это требование закона.
• Заключение договора купли-продажи. Муж и жена могут письменно договориться, что каждый из них получит определенную долю в купленном жилье.
• При разделе имущества, купленного в браке. Соглашение о разделе общего имущества супруги могут составить не только при разводе, но и во время брака, если в этом есть необходимость. Такой документ нужно обязательно заверить у нотариуса.

Какие доли в квартире бывают

Выделяют два типа долей: в частях от целого и в натуре.

В частях от целого. Такие доли эксперты часто называют идеальными, то есть равными. Они существуют только на бумаге: владельцы жилья знают, какой процент от общей площади принадлежит им и другим собственникам, но фактически это ни на что не влияет.

Например, мать и сын Петровы купили квартиру, каждому из них принадлежит 1/2 квартиры. Но это не значит, что кто-то из них не может заходить на половину родственника или обязан пользоваться только одной комнатой. Петровы свободно перемещаются по всей жилплощади, вместе пользуются кухней и ванной, а в квартиру заходят через общий вход.

В натуре. Это реальные доли. Обычно одна такая доля равна одной или нескольким комнатам.

Допустим, Сергей приобрел комнату в четырехкомнатной квартире. Перед сделкой Иван, владелец всей квартиры, выделил покупателю определенную долю своего имущества — одну комнату. В результате продавец потерял право распоряжаться и использовать эту часть квартиры по своему усмотрению: оно перешло к покупателю.

Выделить в своей квартире реальную долю непросто. Такое возможно только при одновременном соблюдении следующих условий, поясняет Александра Марценюк, адвокат, юрист практики недвижимости и строительства КА «Регионсервис»:

• есть техническая возможность передать не только комнату, но и право пользования остальными вспомогательными помещениями — кухней, санузлом, отдельным входом;
• выделяемые части соответствуют санитарным нормам;
• выделение доли не нанесет остальной жилплощади ущерб. К примеру, дополнительный вход не ухудшит техническое состояние помещения.

Чтобы понять, реально ли технически выделить долю в натуре, следует обратиться для проведения экспертизы в суд.

Как определить свою долю в квартире

Если право на часть имущества уже есть, достаточно одного документа — выписки из ЕГРН. Получить ее можно в Росреестре или онлайн.

Например, родители выделили сыну долю в жилье. Когда ему исполнилось 18 лет, он решил узнать, какая часть квартиры является его собственностью. Для этого ему достаточно заказать выписку через портал Госуслуг. В документе будет четко прописана величина доли, принадлежащая каждому владельцу.

Супруги, купившие в браке квартиру, тоже могут определить свои доли. По закону они имеют равные права на имущество, даже если оно «записано» на одного из них. При этом продать отдельную долю можно, только если преобразовать совместную собственность в долевую. Для этого супругам нужно заключить соглашение о разделе имущества или брачный договор.

Например, через год после брака Инна и Матвей купили квартиру за 7 млн рублей. Матвей внес 5 млн рублей, которые у него лежали на банковском счете еще до заключения брака. Мужчина может потребовать, чтобы жилье было оформлено в долевую собственность: он имеет право оформить на себя 2/3 квартиры, а Инне оставить 1/3. Если оба супруга согласны с таким распределением, они могут составить соглашение о разделе общего имущества или зафиксировать размер участия в брачном договоре.

Прежде чем приступать к оформлению документов, связанных с разделом имущества, закон требует заранее рассчитать размер долей для каждого члена семьи. Каждая часть не может быть менее 6 кв. м. Важно учесть: такие доли эксперты называют микродолями, а сделки по их продаже автоматически признаются ничтожными [2].

Но есть исключение: если микродоля появилась у владельца до 1 сентября 2022 года, он может ее продать в общем порядке. Судебная практика показывает, что владельцу микродоли могут отказать и в регистрации права собственности. Например, кассационная инстанция отказала обратившемуся за такой услугой лицу, потому что доля заявителя, равная 0,092 кв. м, лишает возможности вселиться и проживать в этом жилом помещении, отмечает Александра Марценюк.

Можно ли продать свою долю

Законом такие сделки не запрещены. Но существует порядок, которого нужно придерживаться, чтобы купля-продажа состоялась.

Сначала придется сообщить письменно или устно о своих намерениях другим собственникам, у которых тоже есть доли в этой квартире. По нормам ГК РФ они обладают преимуществом — правом первыми выкупить долю. На практике эксперты рекомендуют извещение о продаже составлять в письменной форме, указать в нем цену и условия продажи.

Далее возможны варианты:

1. Один из владельцев решил выкупить долю — придется продать ее.
2. Несколько собственников захотели приобрести долю — придется выбрать, с кем из обладателей преимущественного права заключить сделку.
3. Никто из соседей по квартире не захотел купить долю — можно искать других покупателей.

Важное уточнение: заявить о своем желании стать новым владельцем доли другой собственник может в течение месяца после получения извещения. Юристы также рекомендуют требовать письменный отказ от покупки: если возникнут какие-либо претензии, с ним будет проще отстоять свое право на продажу в суде.

Извещение о продаже отправляют телеграммами, заказными письмами или просто распечатывают на бумаге и отдают соседям под подпись. Чтобы подстраховаться и не обделить вниманием никого из владельцев, можно заказать выписку из ЕГРН. В документе будут указаны имена всех обладателей прав на квартиру, а, значит, их будет проще найти и предупредить.

Например, Игорю принадлежит 1/3 коммунальной квартиры, Маше еще 1/3, а оставшаяся 1/3 — соседу, с которым никто никогда не встречался. Игорь решил продать свою долю. По закону он должен уведомить всех владельцев жилья о своем намерении. Если с Машей проблем не возникнет, то найти третьего собственника поможет выписка из Росреестра. Когда Игорь узнает данные соседа, он сможет отправить ему телеграмму или извещение через нотариуса. Так продавец обезопасит себя перед сделкой и не подведет ни себя, ни нового владельца части имущества.

Если не рассказать никому о желании продать долю, другие собственники могут оспорить сделку. Причем сделать это они вправе в течение трех месяцев после того, как о ней станет известно [9].

«Обладатели преимущественного права могут потребовать перевода прав и обязанностей покупателя в свою пользу. В решении суда в таком случае указывается, что в договоре купли-продажи и в записи о праве в ЕГРН будет произведена замена покупателя истцом. Кроме того, истец будет обязан компенсировать ответчику уплаченные суммы», — поясняют эксперты.

Как продать долю в квартире: инструкция

1. Подготовка к продаже

Перед продажей доли в квартире необходимо:

• определиться с ценой;
• уведомить всех владельцев недвижимости о желании продать свою часть квартиры;
• получить от них письменный отказ от покупки или дождаться, пока пройдет месяц.

2. Сбор пакета документов

В перечень входят:

• договор купли-продажи;
• паспорт продавца;
• основание права собственности: договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о праве на наследство, акт приема-передачи доли;
• выписка из ЕГРН на квартиру;
• отказы собственников от покупки;
• согласие супруга или органа опеки. Последнее потребуется, если долей владеет ребенок младше 18 лет.

Чтобы сделка была максимально прозрачной, рекомендуется взять справку из управляющей компании об отсутствии долгов по оплате жилищно-коммунальных услуг.

«Чем больше пакет документов, тем ниже у потенциального покупателя доли вероятность проблем и рисков в будущем. Важно помнить про документы технического учета: экспликацию, поэтажный план. Они пригодятся, если в квартире провели перепланировку, например перенесли мокрые точки», — комментирует юрист Александра Марценюк.

3. Составление договора купли-продажи доли в квартире

Договор купли-продажи доли точно такой же, как и при сделках с целой квартирой [3]. Но есть пункты, которые важно прописать:

• Цена. В договоре должна быть та же сумма, что и в уведомлении о продаже. Иначе другие собственники могут оспорить сделку. Если изначально доля продавалась по одной цене, например за 1 млн руб., а потом стоимость пришлось изменить в меньшую сторону, владелец доли должен заново уведомить других собственников и собрать отказы от покупки.
• Имена остальных собственников и размер их долей. Это лица, которые сохраняют право собственности после продажи доли другого владельца.

4. Нотариальное заверение сделки по продаже доли в квартире

Обращаться к нотариусу необходимо. Он проверит юридическую чистоту сделки, зафиксирует, что другие собственники знают о предстоящей сделке и не возражают против нее. Только после проверки нотариуса стороны имеют право подписать договор.

«Существует ряд исключений, когда нотариус не нужен. Например, если доли продают все собственники сразу по программе реновации жилищного фонда в Москве, а также если недвижимость изымают для государственных или муниципальных нужд», — комментирует Анастасия Гурина, руководитель проектов, адвокат адвокатского бюро S&K Вертикаль.

Вместе с договором на покупку доли нотариусу нужно предоставить документы на сделку.

5. Регистрация сделки по продаже доли в квартире

Нотариус проверит все полученные документы, а после сам отправит их в Росреестр вместе с заявлением о переходе права собственности. Если все в порядке, изменения оформят в течение трех рабочих дней. Новый собственник получит из ведомства выписку.

Как быстро продать долю в квартире

Продать свою долю в короткий срок, скорее всего, не получится, так как придется собрать отказы. Чем раньше они будут на руках, тем скорее можно выйти на сделку. Чтобы ускорить процесс, если есть такая возможность, можно лично обойти собственников.

В случаях, когда от права собственности нужно отказаться оперативно, стоит рассмотреть возможность подарить долю, например родственнику. При таких операциях необходимости получать согласие или уведомлять о дарении других владельцев нет. Правило о преимущественном праве приобретения доли работает только в том случае, если собственность передают за деньги.

Налоги с продажи доли 

После продажи бывший владелец доли обязан заплатить налог — 13% от суммы дохода. Однако НДФЛ можно не платить, если собственник владел жилплощадью дольше пяти лет. В некоторых случаях срок владения может сократиться до трех лет [6]. Это возможно, если доля:

• перешла по наследству;
• подарена кем-то из близких родственников;
• образовалась после приватизации;
• была получена по договору ренты;
• является единственным жильем.

Также продажа доли не облагается налогом, если не позднее чем через три месяца после ее продажи куплено новое жилье.

Есть еще условия, о которых следует знать участникам таких сделок:

— если доля была выделена после покупки жилья, например в результате раздела имущества, реконструкции или перепланировки, то при продаже будет учитываться срок владения квартирой в целом [7];
— если продаваемая доля выделена из квартиры, купленной с использованием материнского капитала, то срок владения отсчитывается с момента получения права собственности владельцем материнского капитала [7];
— если часть недвижимости принадлежит владельцу дольше минимального срока — три года или пять лет, — а другую он купил или получил в подарок позже, то от налогов он освобождается. По закону срок владения считается от даты приобретения первой доли [8].

«Полностью от уплаты НДФЛ также освобождены налогоплательщики и их супруги, если у них есть двое несовершеннолетних детей (или дети до 24 лет, если они студенты-очники)», — дополняет Александра Марценюк, адвокат, юрист практики недвижимости и строительства КА «Регионсервис».

Вот какие еще расходы сопровождают продажу доли в квартире:

• расходы на нотариуса — 0,5% суммы договора, но не менее 300 руб. и не более 20 тыс. руб. [8]. Если специалист предоставлял другие услуги и помощь, например подготовил шаблон договора или дал консультацию, то за это нужно платить отдельно. Стоимость дополнительных услуг зависит от регионального тарифа. Например, в Брянске подготовка шаблона договора купли-продажи обойдется в 2 тыс. руб.;
• пошлина за регистрацию права собственности — 2 тыс. руб.