Эскроу-счета в ИЖС: рынок учится работать по-новому

Федеральный закон № 186-ФЗ о внедрении механизма счетов эскроу при строительстве частных жилых домов по договорам подряда вступил в силу с 1 марта 2025 года. Денежные средства на этапе возведения частных домов хранятся на эскроу-счетах и доступны исполнителю только после регистрации заказчиком права собственности на дом.

Сейчас единой цифровой платформой по реализации закона выступает портал строим.дом.рф. На текущий момент там представлены свыше 5,5 тыс. подрядных организаций, которые готовы строить дома по более чем 20 тыс. типовым проектам, рассказали на Петербургском экономическом форуме (ПМЭФ) участники сессии «Трансформация рынка ИЖС: синергия бизнеса, государства и банков» .

«Уже 4 тыс. подрядчиков заявили о возможности работать со счетами эскроу, а более 1,4 тыс. вошли в стройку. При этом, в рамках программы субсидирования на домокомплекты от ДОМ.РФ под 1%, заявлено около 1,5 тыс. индивидуальных жилых домов, из которых более чем 800 уже готовы, и подрядчики получили свои деньги с эскроу-счетов», — сообщил в ходе выступления на мероприятии Евгений Квасенков, директор развития жилищной сферы ДОМ.РФ.

Проблемы ИЖС с эскроу-счетами

Однако запуск реформы вызвал трудности у подрядчиков — особенно у тех, кто раньше работал неофициально, обозначил Евгений Квасенков, директор по развитию жилищной сферы ДОМ.РФ. Предприниматели просто не знают и не понимают, как работает новый механизм и какие программы кредитования существуют. 

«Подрядчиков мы обучаем и видим, как уровень их знаний растет с 20% до 70% всего за одно занятие. Сейчас критически важно научить всех участников рынка работать по-новому», — уточнил Евгений Квасенков.

Также исполнителей пугает потребительский экстремизм, защита от которого не прописана в новом законе. Если заказчик по каким-то причинам не подпишет акт, то банк просто может заморозить деньги на эскроу-счетах.

«Мы беззащитны перед потребительским экстремизмом. Если человек откажется принимать работу — деньги не поступают, а судебное разбирательство будет длиться годами и подрядчик просто разорится», —  уточняет Андрей Карпов, генеральный директор KUB House. 

Помимо этого, не во всех регионах строить можно круглогодично, поэтому банковские контракты, которые заключаются с подрядными организациями на 9–12 месяцев, становятся невыполнимыми.

«У нас не по всей стране такой же климат, как в Сочи. В ряде регионов в июне может идти снег. Подрядчики просто не могут строить беспрерывно — земля иногда мерзлая, грунт не оттаял. Это удлиняет срок стройки минимум на полгода, что не учитывается в банковских договорах», — уточняет Денис Бадиков, управляющий директор ГК Villagio Estate.

Даже в такой ситуации эксперты сходятся во мнении, что с введением эскроу-счетов ситуация начала меняться в положительную сторону. Однако, для полноценного доверия со стороны покупателей необходимо, чтобы прошел не один год. Ведь вопрос не только в строительстве, но и в качественной эксплуатации жилья.

Решения властей

Власти слышат проблемы, которые обозначает бизнес и стараются регулировать рынок. Сейчас есть четыре ключевых направления, по которым работают законодатели для реформирования сегмента загородного строительства. Об этом сообщил Александр Якубовский, член Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ.

«Рынок индивидуального жилищного строительства (ИЖС) необходимо сделать более прозрачным и регулируемым. В настоящее время на нем отсутствуют четкие правила, а большинство домов строятся без участия квалифицированных подрядчиков — зачастую собственными силами владельцев или с привлечением неизвестных исполнителей. Это приводит к многочисленным случаям мошенничества. По данным Минстроя — более 10 тыс.  обманутых граждан, а по нашим оценкам — уже свыше 20 тыс.», — заявил Якубовский.

Законодатели намерены изменить ситуацию и подготовить соответствующие дополнения в закон, которые предусматривают:

• Стандартизацию договоров для строительства индивидуальных домов. Документ должен включать все этапы взаимодействия между клиентом и подрядчиком — от расчетов и приемки объекта до досудебного урегулирования конфликтов. 
• Формирование реестра добросовестных подрядных организаций, которые работают в сфере ИЖС. Сейчас дома часто строят компании без оборудования, квалифицированных специалистов и опыта, которые могут быстро исчезнуть или обанкротиться. Идею создать реестр поддержали и банки. Однако, по словам Якубовского, важно, чтобы это был действенный инструмент с четкими требованиями к подрядчикам, а не формальность.
• Введение в сфере ИЖС статуса саморегулируемой организации (СРО). Они должны взять на себя ответственность за участников, а также иметь механизмы компенсации ущерба клиентам.
• Регулирование управления загородными поселками. Часто новые жители сталкиваются с тем, что неясно, кто обслуживает дороги, сети, кто отвечает за безопасность.

«Нельзя механически переносить модели управления многоквартирными домами на ИЖС — это принципиально разные форматы. Законопроекты в этой сфере требуют доработки», — уточняет член Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ.

При реализации всех задуманных реформ представители власти прогнозируют, что к 2030 году доля ИЖС, реализуемого по договору подряда с использованием эскроу-счетов, вырастет до 24% от общего объема ввода частного жилья — это около 14,1 млн кв. м из предполагаемых 60 млн кв. м. 

«Сейчас только 1 млн кв. м ИЖС построен профессиональными подрядчиками. Остальное — люди строят сами. Мы хотим, чтобы этот сектор стал цивилизованным — с эскроу, ипотекой, безопасными расчетами и профессионалами на стройке», — подытожил Антон Медведев, заместитель председателя правления Банка ДОМ.РФ.