Оптимизация-2025: застройщики — о земельном банке

Высокая ключевая ставка и низкие продажи из-за недоступности ипотеки вынуждают застройщиков откладывать запуск новых проектов и снижать инвестиции в развитие. По итогам первого квартала 2025-го вложения в земельные участки под строительство жилья в Московском регионе сократились на 47%, до 17 млрд руб. Объем продаж в январе-марте стал самым низким за последние четыре года.  

В текущих условиях застройщикам необходимо сосредоточиться на сохранении имеющегося земельного банка и проработке этих участков, считают участники круглого стола «Выжить, чтобы развиваться», который прошел на Петербургском экономическом форуме (ПМЭФ-2025). Приобретение новых локаций, в том числе в кредит, может привести средние и малые компании к финансовым рискам. 

Развитие должно быть оправданным 

Некоторые застройщики продают земли, которые приобретались во времена дешевых бридж-кредитов, а взамен выбирают другие участки за заемные средства. Компании считают, что экономика подобных проектов будет эффективнее, но не учитывают возрастающую кредитную нагрузку. Особенно рискует небольшой региональный бизнес, который планирует выход на столичные рынки, отметил в ходе дискуссии Никита Стасишин, заместитель министра строительства и ЖКХ.

«Из-за экономической ситуации проекты на продаваемых сейчас участках становятся сложно реализуемыми. Я знаю нескольких застройщиков в Москве, которые продали тот или иной проект. Причина: финансовый результат оценили ниже, чем в проекте за кредитные ресурсы. Но одно дело, если это крупные компании, в том числе региональные. Если это небольшой местный застройщик, выходящий в столицу, то потом оказывается, что у него высокая кредитная нагрузка. В таком случае никакого финансового результата не будет», — отметил замминистра. 

Игроки рынка согласились, что для застройщика в текущих условиях высокой стоимости входа и сниженного спроса наращивать земельный банк может быть невыгодно. Предпочтительная стратегия бизнеса на 2025 год — быстрая проработка проектов на уже имеющихся участках. А к новым инвестициям следует подходить продуманно и точечно. 

«Те проекты и площадки, которые уже куплены, нужно в минимально короткие сроки вывести на получение разрешения на строительство (РНС) и запуск продаж. Особенно если эти земли взяты на кредитные средства», — поделился Дмитрий Рябов, председатель совета директоров DARS.

Актуальные стратегии бизнеса  

Еще один фокус застройщиков в этом году — тщательный выбор проектов и поиск устойчивости в диверсификации недвижимых активов. Подобный вектор работы выбрали в ГК «ЭНКО», отметила член совета директоров Елена Степанова. Компания приобрела проекты в Курске, Липецке, Воронеже, а также анонсировала выход в Казань и Нижний Новгород. 

«Говоря о долгосрочности и взвешенном принятии решений, я имею в виду финансовую устойчивость. На сегодняшний день коэффициент покрытия компании составляет 1,5. Это выше, чем в среднем по отрасли, что позволяет нам чувствовать себя устойчиво в нынешних условиях», — объяснила спикер. 

Некоторые игроки рынка либо приостановили свою стратегию развития, либо выбирают путь «минимальных вложений». Так, первый вариант озвучили в ГК «Самолет». Сейчас компания запускает новые проекты исключительно в тех городах, где вели долгую подготовку, рассказала генеральный директор Анна Акиньшина. В Москве и области количество стартов достигло минимума. 

«Наша группа компаний всегда была многофункциональной — стройка, IT, банковское направление. Но в текущих условиях мы фокусируемся на нашем кор-бизнесе — это девелопмент. Главная задача на 2025-й и первую половину 2026-го — выполнить обязательства по уже по запущенным проектам», — отметила Анна Акиньшина. 

Стратегию с минимальными вложениями на входе в проект применяют в компании DARS, рассказал Дмитрий Рябов. Например, под такие критерии подходят проекты комплексного развития территорий (КРТ), где инвестиционная нагрузка «растянута» на срок реализации.  

Что поможет выжить 

Помимо стратегий застройщиков, успешность девелоперских проектов будет зависеть от политики конкретных муниципалитетов, отметил Александр Гайдуков, президент ГК «Страна».

«В городах, где на девелоперов смотрят внимательно, анализируют и принимают правильные решения, куда инвестировать и что строить, экономика и отрасль расцветают. Но, к сожалению, в России есть регионы, которые стараются строить меньше, считая, что стройка — это шумно, она нервирует людей. Подобные решения не создают благодатные условия для застройщиков», — рассказал Александр Гайдуков. 

Развивающимся компаниям необходимо провести диверсификацию бизнеса, например, на коммерческую недвижимость и промышленность. Это даст им дополнительную прибыль и поможет «выжить», считает Владислав Овчинский, министр правительства Москвы, руководитель столичного департамента градостроительной политики. 

«Приоритет — это стратегия развития. От того, насколько ее продумали, зависит успех бизнеса и девелоперского звена. Сейчас ключевой мерой поддержки, на наш взгляд, является снижение административных барьеров. Искусственно создавать новые инструменты хорошо, но когда для этого есть ресурс в экономике. Если ресурсы ограничены, надо пользоваться тем, что есть и выжимать из этого максимум. Остальное зависит от нас, регионов, и самих девелоперов», — резюмировал эксперт.