Эффект отмены: как банковские комиссии повлияли на рынок жилья

Отмена комиссий банкам при выдаче льготной ипотеки, которую в середине мая ввели по поручению президента Владимира Путина, не обрушила выдачу жилищных кредитов. Эксперты прогнозировали, что количество сделок упадет в 1,5–2 раза. В мае одобрение заявок на ипотеку, по данным ДОМ.РФ, снизилось на 20%. Однако это не отразилось на объеме оформленных займов — по итогам месяца показатель оказался лишь немногим ниже апрельского уровня, подсчитали в ЦБ. 

В дальнейшем изменения также не окажут существенного влияния на рынок. До значительного снижения ключевой ставки льготные программы останутся драйвером продаж. Банки, в свою очередь, не откажутся от вознаграждения и, скорее всего, впишут его в другие статьи расходов, уверены представители отрасли. 

Комиссии не обрушили рынок

Эксперты в мае — июне фиксировали рост одобренных заявок по ипотеке. Так, показатель относительно предыдущих двух месяцев увеличился на 6,3 п.п., до 65,3%. Одновременно сократилась доля отказов — на 3,3 п.п., до 22,4%, поделился Дмитрий Охрименко, управляющий партнер ДВИЖ. Большая часть обращений поступила в Сбер и ВТБ, так как эти кредитные организации первыми заявили об отмене комиссий.

«Мы видим, что в начале мая значительно выросло количество отправленных в эти банки заявок. Вместе с тем, с середины месяца резко упала конверсия из одобрения в выдачу ипотеки. Так как обращений слишком много, календарь у ипотечных менеджеров был расписан до конца июля», — объяснил Дмитрий Охрименко. 

Льготная ипотека действительно во многом поддерживает жилищный рынок, подчеркнули в ДОМ.РФ. В апреле — мае выдача подобных кредитов вышла на максимальные с июля прошлого года показатели — около 40 тыс. кредитов ежемесячно. Доля превысила 50% от общего числа займов, большая часть пришлась на семейную программу. 

Однако без комиссий льготная ипотека будет не так интересна банкам, считают эксперты. Это обусловлено тем, что стоимость обслуживания программ может доходить до 10% от цены жилого объекта, говорит Ирина Носова, старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА.

Без снижения стоимости фондирования выдача ипотеки без комиссий будет оставаться убыточной для банков, считает Екатерина Власова, заместитель руководителя Аналитического центра ДОМ.РФ. 

«Один из рисков — фрагментация рынка, когда организации отдают предпочтение «своим» проектам, то есть новостройкам, с которыми они работают в рамках проектного финансирования. Такой избирательный подход может привести к тому, что уровень одобрения и выдач кредитов снизится не менее чем на 20–30%», — объяснила эксперт. 

Падение показателей усугубит ужесточение андеррайтинга, за счет которого банки попытаются компенсировать потери от отмены комиссий, считает Леонид Зайкин, руководитель отдела по развитию финансовых продуктов группы «Плюс». В частности, по мнению экспертов, организации повысят требования к первоначальному взносу, снизят допустимую кредитную нагрузку и введут дополнительные условия. Стабилизировать ситуацию поможет дальнейшее снижение ключевой ставки.  

Отмена не активизировала спрос

Большинство опрошенных Движение.ру застройщиков подтвердили: доля сделок с применением льготных программ после отмены комиссий практически не изменилась, хотя игроки рынка ожидали снижения. Также сохранились объемы продаж — показатели с учетом сезонных колебаний оказались на уровне предыдущих месяцев. 

В портфелях многих компаний сделки по льготным условиям продолжают занимать доминирующую долю. Например, в компаниях DOGMA, ТОЧНО, «Девелопмент-Юг» и Ikon Development подобные продажи составляют 90% и более. 

«Начиная с мая и до настоящего времени доля льготной семейной ипотеки в структуре нашего портфеля остается стабильной. Эта программа по-прежнему является доминирующей и занимает свыше 95% от общего объема», — прокомментировала Анастасия Тихоненко, руководитель ипотечного центра «Девелопмент-Юг». 

Вместе с тем некоторые представители компаний отмечают, что в последние два месяца спрос все же активизировался. Например, девелопер «Мангазея» зафиксировал увеличение количества сделок по всем проектам почти на 20%. Также положительную динамику отметили застройщики DOGMA и Veren Group. Однако игроки рынка считают, что основное влияние на это оказала не отмена банковских комиссий, а применение других субсидированных ипотечных программ. 

«По сравнению с началом года продажи в сегменте недвижимости в мае — июне действительно активизировались: спрос повысился, а объемы сделок выросли. Уверены, что отмена комиссии банками не оказала существенного влияния на покупательский спрос, поскольку застройщики самостоятельно покрывали большую часть комиссионных расходов», — поделилась Мария Усачева, руководитель отдела продаж Veren Group.

Кроме того, после отмены комиссий девелоперы расширили список банков, с которыми могут работать без использования субсидий, поясняют эксперты. Одновременно кредитные организации увеличили срок рассмотрения заявок и согласования обязательных нормативов. Подобным наблюдением поделились в Бруснике. 

«В среднем, этот период растянулся еще на 1–2 недели, а очередь на сделку в некоторых случаях достигла нескольких недель. В связи с этим мы изменили стратегию работы с клиентами и сделали упор на тех, кто планирует перейти с рассрочки на ипотеку», — объяснили в компании.

Новая возможность для корректировки цен 

Отмена комиссии позволила клиентам получить дополнительные скидки, которые ранее застройщики не могли предоставлять за счет расходов на субсидирование, поделилась Екатерина Чурюкина, руководитель управления прямых продаж ГК ФСК. На увеличение спроса на льготные программы также повлияло снижение ключевой ставки до 20%, которое повлекло за собой удешевление рыночной и комбо-ипотеки.

«Отмена комиссий оказывает положительное влияние. Мы заметили, что банки стали более гибкими в своих предложениях, что позволяет нам улучшить условия для покупателей и сохранить их интерес к покупке», — объяснила Екатерина Чурюкина. 

В целом среди застройщиков ситуация пока умеренно позитивная, поясняет Леонид Зайкин. Ранее девелоперы «упаковывали» комиссию в стоимость объекта или компенсировали ее из своей маржинальности. Теперь необходимость в этом отпала, что положительно сказывается на цене и спросе.

Совокупность текущих факторов может создать переломный момент, когда застройщики начнут корректировать стоимость жилья, подтвердила Ирина Носова. Пока что для поддержания объема продаж и цен компании продолжат использовать различные инструменты, в том числе рассрочку. Но если доля нераспроданных квартир не снизится, девелоперы все же перейдут к пересмотру ценовой политики. 

Отрасль не пошатнется

В 2025-м выдача ипотеки снизится в среднем на 20%, до 1–1,2 млн кредитов на сумму 3,8–4 трлн руб. Несмотря на это, доля господдержки сохранится на высоком уровне и к концу года составит 40–50% по количеству и 65–70% по объему, прогнозировали в июне эксперты Аналитического центра ДОМ.РФ. Восстановление рынка начнется с 2026-го при условии снижения ключевой ставки.

Ряд экспертов считают, что отмена комиссий существенно не повлияет на ситуацию в отрасли. При текущем значении ставок по рыночной ипотеке другого механизма, способного заместить семейную ипотеку, нет, говорит Дмитрий Охрименко.

«Мы не ожидаем каких-то концептуальных изменений в этом сегменте. Банки придумают новые способы выхода в положительную маржинальность, одновременно с этим каждое снижение ключевой ставки будет играть “в плюс” к бюджетной компенсации по госпрограммам. Но в целом события будут развиваться в рамках озвученных прогнозов», — поделился управляющий партнер ДВИЖ. 

Комиссии банкам останутся в том или ином виде, подтвердил Александр Тернющенко, директор по продажам СК DOGMA. Но они могут приобрести немонетарный характер: «бартер», коллаборация и др. Объемы продаж и доли льготных программ будут зависеть от конкретного девелопера. Госпрограммы продолжат занимать доминирующую позицию до существенного снижения ставки рефинансирования. Например, до 14% и ниже.  

Одновременно в этом году на фоне смягчения денежно-кредитной политики, уменьшения ключевой ставки и снижения доходности от депозитов застройщики прогнозируют увеличение спроса на покупку недвижимости. Например, в компании «Железно» этот прирост оценивают в 10–15%. Однако доля льготных программ, скорее всего, все же сократится.

«Это произойдет из-за того, что массовая ипотека была отменена, а условия по семейной ипотеке скорректированы в сторону ужесточения. Возможно, ситуация изменится после реализации распоряжения президента по проработке дополнительных мер поддержки отдельных групп населения», — объяснил директор по экономике Ярослав Шеин.

Кроме того, банки уже снизили требования по минимальному первоначальному взносу, что в совокупности с отменой обязательного субсидирования может привести к увеличению доли сделок по льготным программам в портфелях компаний, говорит Екатерина Чурюкина. По ее словам, эти изменения создадут более благоприятные условия для покупателей и будут способствовать развитию рынка.

Аналогичную точку зрения озвучил представитель Брусники. В компании прогнозируют, что в 2025 году доля сделок по льготным программам останется стабильной. Изменить ситуацию поможет снижение ключевой ставки. В частности, на покупку будут решаться клиенты с высоким первоначальным взносом — от 70%. В целом же застройщики сошлись во мнении, что пока что делать точные прогнозы преждевременно. 

«На данный момент самое трудное время для отрасли, когда сохранялись сверхвысокие комиссии за выдачу семейной ипотеки, уже прошло. Прежние темпы продаж будут восстанавливаться постепенно вместе со всей отраслью», — считает Гульсина Шакова, начальник ипотечного кредитования ГК ТОЧНО.