Наталья Зубаревич: «Застройщикам пришлось вернуться в реальный мир»

— Длительное время и во властных кругах, и в профессиональном сообществе обсуждается вопрос, что девелопменту необходимо работать по рыночным механизмам. Последние годы мы видели активный рост, но, говорят эксперты, преимущественно за счет мер господдержки. Нужны ли сегменту субсидированные программы и может ли он жить без них?

— Не все меры поддержки отменили. Осталась семейная ипотека, которая в конце 2024 года и начале 2025-го давала 80% продаж на рынке новостроек. Есть дальневосточная ипотека. Она крошечная, погоды не делает, но «семейная» выступает костылем и в какой-то мере рынок поддерживает. Там проблема с банками, которым невыгодно ее выдавать, так как им не покрывают дополнительные издержки. Поэтому финансовые структуры ведут себя, мягко говоря, сдержанно.

Отмена массовой ипотеки — серьезный удар по девелоперскому бизнесу. До этого был праздник, сейчас игроки рынка оказались в реальном мире. Знаете, как говорится, после хорошей пьянки всегда бывает похмелье. Вот и рынок сегодня находится в таком состоянии.

Да, плохой спрос, но постепенно ситуация будет улучшаться, ставка — снижаться. Застройщикам главное — пережить 2025–2026 годы. А там все равно, скорее всего, появится свет в конце тоннеля. Ставка будет ниже, только вопрос: до каких показателей. Я слышала, что 12% — это уже терпимый уровень.

— Но есть мнение, что таких темпов роста, как при «льготке», не увидим…

— Да, вы правы. На стероидах бегуны бегают хорошо. Только когда их с препаратов снимают, начинается ломка. Я все время подвожу к каким-то зависимостям, но это самая близкая аналогия.

Сверхприбыли закончились. Сейчас бы удержаться в прибыльной зоне и забыть про былые времена. Ритейл давно живет на 7-8% прибыльности. Придется и девелоперам привыкать, что таких масштабов, как в последние годы, уже не будет, и перестраиваться на работу с пониженной нормой маржи.

Надо будет рациональнее выбирать земельные участки, сразу понимать выгодность-невыгодность, локацию. Быть аккуратнее с поставщиками строительных материалов — там все-таки есть какая-никакая конкуренция и выбор.

— В рамках форума недвижимости «Движение» вы рассказывали о ряде факторов, которые будут давить на спрос. В их числе — демография и ограниченный рост зарплат. В связи с этим: как будут меняться регионы присутствия и активной работы девелоперов?

— Москву, Московскую область, Санкт-Петербург с областью и Краснодарский край никто не отменял. На них на пике «льготки» приходилось 35% от всего объема ввода жилья в стране. Я как регионалист жутко ругалась: «Что же вы делаете? Вы благодаря механизму льготной ипотеки стягиваете людей в те места, где и так есть население».

Сейчас немного подрос Дальний Восток — с 3% до 4% с небольшим. Доля увеличилась, но, например, в начале 2025-го рухнул Приморский край, а это — главный регион стройки в ДФО, на него приходилось чуть ли не 40% всего ввода. Активно идут вверх Бурятия, Забайкальский край, Якутия.

Там не бог весть какой, но рост. И причину мы знаем. Появились новые деньги, окрашенные в цвет хаки. Как долго они будут оказывать эффект, я вам спрогнозировать не могу. Этого, боюсь, не знает никто.

Если мы посмотрим Тюменскую область — она держится. Просела в 2024-м, но сейчас чуть-чуть скорректировалась. Новосибирская упала и не восстановилась. Почти все города-миллионники европейской части России и Урала показывают ввод жилья около нуля, но есть и демонстрирующие слабый рост — например, Свердловская область.

Замедление в первую очередь мы видим на тех территориях, где ввод в долях был максимальный. В этих регионах, которые делали погоду в девелопменте, сворачивание рынка идет быстрее. Сейчас будет частичное замещение ИЖС и дачами. Их доля во вводе по итогам января-апреля 2025 года достигла, страшно сказать, 75%.

— Но сможет ли ИЖС стать альтернативой многоэтажному строительству? Уйдут ли в этот сегмент девелоперы?

— Пока что там крупного девелопмента нет, работают малые компании, либо это самострой. Все сложно. Боюсь, что застройщикам придется осваивать этот рынок. Он, конечно, не такой прибыльный — с квадратного метра не заработать столько, сколько в МКД, рисков больше. Но я продолжаю утверждать, что после пандемии в головах у российского населения что-то поменялось. Люди ощутили преимущества низкоэтажного жилья, вырос интерес к индивидуальному дому, благоустроенной даче, пусть и сезонной.

Люди размещают деньги на счетах, пока это прибыльно. Но я считаю, что ощущение своего дома, своего кусочка земли — это то, что у россиянина есть в структуре личности. Раньше оно реализовывалось в виде дачи с сортиром в углу участка. Сейчас постепенно цивилизованность приходит, прирост доходов постепенно оборачивается улучшением условий в загородном жилье.

— С какими проблемами сталкиваются застройщики при выходе в сегмент ИЖС?

— Там пока нет поля для крупного девелопмента. Низкая маржинальность, очень трудно открывать эскроу-счета, банки не понимают, как обеспечить гарантии — масса проблем. 

Но когда вводили эскроу для многоэтажек, крику было не меньше. Постепенно, не мытьем так катаньем, процесс будет потихоньку идти. Еще важно: будет ли в России развиваться промышленное домостроение. Если все-таки наши производители, особенно лесная промышленность, у которой сейчас все очень сложно с экспортом, быстро инвестируют в промышленное домостроение — сборные дома, которые быстро и легко строятся, — то сегмент получит толчок к развитию.

Я могу ошибаться, но мне кажется, что у россиян высокий уровень доверия к деревянным домам. Они дышат, экологичны и сейчас гораздо менее пожароопасные. Или же будут какие-то современные каркасные здания. Тут есть куда расти.

— Звучит очень хорошо, но что может тормозить этот сегмент?

— Там много проблем. С землеотводами под ИЖС, например. Но самое страшное — кто будет проводить коммуникации. Они объемные, по несколько километров. Муниципалитеты на себя это брать не хотят, а для девелопера уже не просто снижение маржинальности, а работа в убыток. Это самая тяжелая история.

— Насколько эффективны те меры господдержки, которые сейчас стараются направить потоки спроса на Дальний Восток и в Арктику? И что требуется для того, чтобы перераспределить население и побудить их переезжать в провинцию, малые города, малонаселенные северные территории? Реалистичны ли эти планы?

— Первое — мечтать не вредно. Второе — ничего не получится. Рыба ищет, где глубже, человек — где лучше. Поэтому для меня арктическая ипотека — оксюморон. Там должна быть нормальная вахта с хорошей зарплатой и очень небольшое стационарное население. Потому что для бюджета дико экономически невыгодно содержать большие жилые объекты и социальную инфраструктуру. Это плохо, так никто не делает. Вернуть Советский Союз не получится. Поймите уже это, как бы власть того не хотела.

Теперь про дальневосточную ипотеку. Я считаю правильным сохранение госпрограммы в ДФО. В этом регионе очень много проблем. Прежде всего — продолжающаяся депопуляция и сохраняющийся миграционный отток. По уму надо в первую очередь обустраивать большие города-центры, чтобы они были достаточно привлекательными для местного населения. Из меньших городов, из сел еще как-то едут — в том же Приморском, Хабаровском крае, в Амурской области. Процесс «обезлюживания» на периферии сохранится, но нормальные опорные точки, которые держат территорию, будут способствовать развитию.

— Что еще могла бы сделать власть? И какие другие меры поддержки, по вашему мнению, нужны рынку?

— Первое, что требовалось сделать сразу и чего власти не сделали, — это ограничить количество льготных кредитов в одни руки. Люди с деньгами скупали недвижимость, и это были чистые инвест-квартиры. Это поддержка населения? Какого именно? Того, кому нужно жилье, или граждан, у которых есть свободные деньги?

Пришли в себя власти года через полтора. Но на тот момент умный бизнес (а это в основном средний и выше среднего класс) уже набрал себе как надо. И сейчас спокойно эти квартиры сдает. Арендные цены хорошие, предприниматели зарабатывают.

Помимо целевого назначения поддержки, в целом нужна помощь для многодетных семей. Когда люди рожают детей, они берут на себя ответственность и расходы. Требуется внятная программа, которая позволит поддержать эту категорию населения. Правильно, когда государство компенсирует какую-то часть стоимости жилья за третьего и четвертого ребенка.

Также необходимо наладить нормальную регуляторику на территориях для индивидуального жилищного строительства. Это хотя бы немного снизит издержки девелоперов. В ближних пригородах по мере возможностей было бы хорошо совместно делать инфраструктуру: чтобы часть брал на себя муниципалитет, часть — девелопер. И этот баланс отстраивать. 

Понятно, что люди поедут в пригороды, но часто — это другой муниципалитет, у которого нет денег. А большой город не хочет вкладываться. Нужны некие объединяющие проекты, где выгоду получают и мегаполис, и ближайшие окрестности. Это называется городские агломерации. Пытались сделать единый законодательный механизм для финансирования инфраструктуры всей агломерации, но он практически не работает.

— Какие макроэкономические процессы будут влиять на экономику в целом и, в частности, на рынок недвижимости?

— Все это очень неравномерно по стране. Москва продолжает расти, Московская область, Ленинградская. Есть места, где увеличивается население. А там, где сильная депопуляция, девелоперу нечего делать. На этих территориях должна работать госпрограмма расселения ветхого и аварийного жилья, а другое там вряд ли что получится.

Второе — доходы населения и их динамика, то есть спрос. Тут я вижу замедление роста зарплат. Такого увеличения доходов населения, как в 2023–2024 годах, уже не будет. Давайте без иллюзий.

И последнее — макроэкономическая ситуация. Насколько удастся замедлить инфляцию, так и будет снижаться ставка. А там столько вводных факторов, что я стараюсь ничего не прогнозировать. Нам понятно, что она будет снижаться, но с какими темпами — пока неизвестно.