Банк ДОМ.РФ: Сейчас приоритет обеспечить устойчивое развитие стройотрасли

Текущая ситуация и настроения на рынке

— Банк ДОМ.РФ плотно взаимодействует с застройщиками. Какие настроения вы видите на рынке? Как себя чувствуют девелоперы?

— Отрасль в поисках баланса. Банк ДОМ.РФ проводил исследование настроений и планов развития клиентов. Компании разделились на три группы. 41% застройщиков рассматривает кризис как время возможностей. В последние годы они росли сбалансированно, инвестировали в продукт, развивали технологии и производственные процессы, не принимали рискованных финансовых решений, формировали подушку безопасности.

Вторая группа удерживает объемы бизнеса и доли рынка. У собственников этих организаций умеренно-оптимистичный прогноз. Они считают, что нужно переждать тяжелые времена и лишь потом принимать решения о дальнейшем развитии. Также есть те, кто сокращает объемы бизнеса, продает проекты полностью или частично, снижают долговую нагрузку и уровень риска.

После решения ЦБ по снижению ключевой ставки мы видим оживление деловой активности застройщиков. С апреля по июнь наблюдали рост количества заявок на 41%. У строительных компаний появились ожидания по дальнейшему поступательному снижению ключевой ставки, и они начинают возвращаться к тем сделкам, которые обсуждались полгода, год назад и были отложены.

— Как изменились ваши подходы к отбору партнеров? Пришлось ли ужесточать требования?

— Мы не пересматривали кредитную политику и подходы к проектам финансирования жилищного строительства. Продолжаем работу в тех же риск-метриках. Опираемся на финансовую устойчивость проектов и совокупную оценку рисков, связанных с правовой, строительной, маркетинговой и финансовой составляющими.

Что изменилось, так это маржинальность девелоперского бизнеса. Она из-за ситуации на рынке оказалась под давлением. Компаниям сложнее соответствовать тем критериям, которые были в отрасли в последние годы. 

— Какие финансовые показатели вы считаете допустимыми при работе с застройщиком?

— Со стороны банка растут требования к участию застройщика, клиентам приходится чаще вкладывать собственные средства.

Мы видим, что девелоперы меняют подходы к покупке земельных участков. Компании торгуются, стараются купить землю с дисконтом. Больше сделок появляется в безденежной форме: деньги плюс метры, рассрочка с выплатой основной суммы после получения разрешения на строительство и так далее.

Банк ДОМ.РФ не участвует в проектах, где в отношении земельных участков не приняты основные градостроительные решения, но такие сделки на рынке есть. С текущей ставкой это рискованные проекты. Их смогут реализовать только те компании, у которых есть необходимый опыт и собственный капитал. 

— Какая рыночная ставка позволит экономике сложиться в большинстве проектов?

— За счет эскроу застройщики существенно удешевляют стоимость кредитных ресурсов. Сейчас, по данным аналитиков рынка, средняя задолженность девелоперов перед банками составляет 8,9 трлн руб., средневзвешенная ставка — 10,6% годовых. В зоне риска проекты на ранних стадиях реализации. Для таких проектов характерно низкое покрытие задолженности по проектному финансированию остатками на счетах эскроу, что отражается на стоимости денег. Около 16% отраслевого кредитного портфеля работает со ставкой проектного финансирования на уровне более 20%. Не на каждом рынке и не в каждом регионе есть такая рентабельность. Если у застройщика не получится в кратчайшие сроки начать продажи, наполнить счета эскроу, речь уже будет не о заработке, а о завершении проектов без потерь.

Уровень ключевой ставки и стоимость денег сейчас в большей степени определяют не экономику девелоперского проекта, а деловую активность в части покупки земельных участков в долг. Мы видим, что всё больше крупных игроков предпочитают не выкупать участки за деньги, а заходить в проекты по схеме расчета «в метрах» — то есть получать участок под застройку в обмен на часть будущих квадратных метров. Это позволяет на этапах до продаж не нести процентную нагрузку. По мере снижения «ключа» аппетиты на покупку земли будут расти, и мы увидим больше сделок по приобретению проектов с использованием кредитного плеча.

Покупательская активность и рассрочки

— Что происходит с покупательской активностью?

— Спрос на июнь 2025 года сократился на 16% в годовом исчислении, на первичном рынке продали 9 млн кв. м недвижимости. Но в деньгах снижение всего на 2%. Цена подросла.

Значительно изменилась структура инструментов покупки квартир. Ипотека сократилась с 76% до 58%, рассрочка увеличилась до 13%, остальное — приобретение за свои средства.

— Как вы оцениваете долю рассрочки? Одной из проблем рынка эксперты как раз называют непрозрачность инструмента и отсутствие механизмов управления рисками.

— Мы видим сумму заключенных договоров благодаря Единой информационной системе жилищного строительства, а также наполнение счетов эскроу, статистику по которому формирует Центральный банк. Сравнивая показатели, мы понимаем, какая часть приходится на рассрочки.

— Что пока делают застройщики? И как оцениваются риски?

— Мы всегда устанавливаем для застройщиков обязательства по доле квартир, которые могут быть проданы в рассрочку. Эти параметры определяются индивидуально с учетом сохранения целевой рентабельности проекта. Многое зависит от класса жилья: чем он выше, тем значительнее может быть доля этого инструмента.

Чтобы оценить уровень риска, нужно понимать, кто покупатели. Их можно разделить на две группы. Первая — те, кто располагает деньгами и до появления рассрочки размещали их на депозитах. Пока доходность вкладов превышает потенциальные выгоды от инвестиций в недвижимость, спрос отложен. Чтобы его стимулировать и привязать покупателя к конкретному объекту, застройщики предлагают отсрочку платежа. Чем выше класс жилья, тем выше может быть допустимая доля рассрочки.

В таком случае инструмент имеет право на жизнь: если рассрочка делается со значительным первоначальным взносом, платежи регулярны и не выходят за сроки строительства.

Вторая категория — люди, которые отложили реализацию своего спроса до момента, когда ипотека станет им доступной. А этого может и не случиться, покупатель откажется от квартиры. Большая часть рассрочки при покупке недвижимости сконцентрирована в высоком ценовом сегменте. У Банка ДОМ.РФ 85% рассрочки сконцентрировано в проектах «бизнес», «премиум» и элитного класса. В эконом-классе рассрочка составляет 6%. На текущий момент мы не видим рисков расторжения договоров рассрочек.

Отложенный спрос и депозиты

— При реализации отложенного спроса все ждут роста цен. Насколько велик он будет и какая доля вкладов нарастит спрос на рынке?

— Принято говорить о цифре в 58 трлн руб., которые лежат на депозитах, но в полном объеме эти деньги на рынок жилья не придут. Основная часть депонентов — это небольшая группа граждан, порядка 400 тыс. человек со средним чеком в 43 млн рублей. Это бизнесмены, инвесторы и пр. Мы не ожидаем, что после падения «ключа» эти люди массово начнут вкладываться в жилую недвижимость.

Основная ЦА застройщиков — следующая группа вкладчиков. В нее входит 2,2 млн граждан со средним чеком в 4,3 млн рублей. Общая сумма их депозитов — 9,6 трлн рублей.

Третья, самая многочисленная группа, которая составляет 86% всех вкладчиков, хранит в среднем 200 тыс. рублей. Мы их не рассматриваем, так как этого не хватит даже на первоначальный взнос.

Мы считаем, что деньги распределятся между финансовым рынком и недвижимостью. Наш аналитический центр ожидает перетока 2-3 трлн руб. в ближайшие 2 года. При объеме рынка в 6-7 трлн в год это даст значимый прирост спроса.

Если ключевая ставка будет снижаться плавно, сумма распределится равномерно. Цены вырастут, но без резких скачков. Чтобы избежать пузыря, важно поддержать запуски новых проектов и не допустить падения предложения.

Помощь застройщикам и перспективы

— Маржа падает, застройщики входят в зону риска. Что нужно делать, чтобы помочь?

— Сейчас приоритетная задача — обеспечить устойчивое развитие отрасли, поддержать тех, кому тяжело, и создать стимулы для запуска новых проектов.

Обсуждается субсидирование ставки по проектному финансированию для проектов на начальных этапах реализации со сроками сдачи в 2026 году и далее. Эта мера позволит сбалансировать нагрузку по 16% кредитных портфелей, которые живут с высокой ставкой проектного финансирования (более 20%). У компаний появится возможность думать о развитии, а не о выживании.

Еще одна мера — софинансирование инфраструктурной нагрузки. Такие механизмы уже есть. Например, инфраструктурные облигации ДОМ.РФ, где государство софинансирует процентную ставку, и компании могут на длинный срок привлекать инфраструктурное финансирование. В такие проекты уже вложено 180 млрд рублей.

— Требуется ли поддерживать спрос и нужна ли рынку массовая льготная ипотека?

— Мы считаем, что текущих мер по субсидированию спроса достаточно. Дополнительные программы сейчас запускать не стоит. Адресную помощь надо сохранять, но обозначать четкие рамки, регламентировать не только по объему, но и по времени. Здесь важна стабильность, чтобы бизнес при принятии инвестиционных решений мог прогнозировать, как долго текущая среда и условия реализации проектов не изменятся.

Государство уже перешло от массовой льготной ипотеки к адресным программам. Семейная, дальневосточная, IT, арктическая и др. ипотеки решают конкретный набор государственных социальных задач.

Финансирование и перспективы

— Покрытие эскроу влияет на стоимость проектного финансирования, а на работы до получения РнС требуются средства. Есть ли альтернативные механизмы, и как компании могли бы решить вопрос?

— Я считаю, что сейчас оптимальный момент для того, чтобы начать развитие коллективных инвестиций в недвижимость. Рынки капитала должны активнее работать. Есть ЗПИФ, ЦФА и публичные займы, часть компаний выходит на IPO.

Те, кто научится работать с такими инструментами, получат конкурентное преимущество. Это компании, которые смогут привлекать капитал для инвестиций на первоначальных этапах, а далее, оформив участок и получив РнС, будут уже использовать кредитные средства банков.

— Какую долю сейчас занимают коллективные инвестиции?

— Сложно дать точную оценку, но она незначительная.

— За счет каких сегментов будет развиваться стройка в ближайшем будущем?

— Наиболее интересным и перспективным, на наш взгляд, является ИЖС. За четыре года ввод индивидуального жилья вырос на 30%. Но в 2024 году только 1 млн кв. м из 64 млн построен юридическими лицами — профессиональными девелоперами. Остальное граждане возводят самостоятельно. Часто это хозспособ, когда люди берут на себя роль руководителя строительного проекта и сталкиваются со всем набором рисков, связанных с данным процессом. При этом получают на выходе продукт, который не всегда соответствует нормативам и современным стандартам строительства. Снизить эти риски призван механизм эскроу счетов, который начал применяться в ИЖС.

Механизм эскроу в сегменте ИЖС будет масштабироваться и пройдет те же этапы, что и в многоквартирном жилом строительстве. Снизятся финансовые риски, которые несут люди. Наряду со строительством хозспособом появятся системные игроки, которые будут в долгосрочной перспективе связывать развитие своего бизнеса с сегментом индивидуального жилищного строительства.

Помимо эскроу, снизить риски индивидуального строительства помогает проверка информации о подрядчике. У ДОМ.РФ существует платформа строим.дом.рф, на которой регистрируются подрядные организации, размещают информацию о реализованных проектах. Можно проверить своего подрядчика или подобрать из числа представленных на платформе.

По нашим оценкам, не меньше четверти объема рынка ИЖС к 2030 году будет строиться по договорам подряда с эскроу. Это около 15 млн кв. м — большой рынок для подрядных организаций и банков, где всем будет интересно работать.