Туристические кластеры: трудности с которыми сталкиваются девелоперы

«Новая Анапа» и Каспийский туристический кластер представляют большой интерес для девелоперского бизнеса. Но в процессе освоения прилегающих к ним территорий застройщикам потребуется учитывать сложную логистику и нехватку инженерной инфраструктуры.

Что такое туристический кластер

Туристический кластер — это туристско-рекреационная зона, расположенная на одном или нескольких участках территории субъектов России и муниципальных образований. Целью его создания является формирование точек притяжения отдыхающих: средств размещения, рекреационных объектов, организаций общественного питания и т. д. Кластер предполагает сотрудничество большого числа компаний (резидентов), которые совместно с государством создают необходимую инфраструктуру в рамках одной территории.

В данный момент на юге России реализуется сразу два крупных проекта туристических кластеров — «Новая Анапа» в Краснодарском крае и Прикаспийский туркластер в Дагестане. Каждый из них подразумевает большие объемы строительства гостиничной недвижимости и создание инфраструктуры в локациях, где ее пока не хватает.

Проект «Новой Анапы» предусматривает строительство:

• отелей и санаторных комплексов категории 3-5 звезд;
• морской гостевой марины;
• центра ветровых видов спорта;
• акватермального комплекса;
• площадей для делового туризма;
• многоуровневой набережной.

Первые объекты должны быть введены в строй к 2030 году, а общий объем инвестиций в данный момент оценивается в 560 млрд руб. При этом, как отмечал мэр Анапы Василий Швец, из этой суммы порядка 60 млрд нужно будет направить на создание инфраструктуры. Территориально туркластер разместится в 36 км от самой Анапы и в 24 км от международного аэропорта Анапа им. В. К. Коккинаки.

Проект Каспийского кластера также является капиталоемким — необходимый объем финансирования оценивается в 374 млрд руб.

Каспийский кластер состоит из туристско-рекреационных комплексов:

• «Инчхе Марина Каспий»;
• «Каспий»;
• «Эколенд»;
• «Золотые пески»;
• «Сардар-Приморский»;
• «Кпул-Ятар»;
• микрорайон «Лазурный берег»;
• ряд туристических проектов Дербенте.

Помимо туристической направленности «Новую Анапу» и Каспийский кластер объединяет большое количество инфраструктурных задач, которые необходимо будет решать инвесторам и государству.

Проблемы в развитии туристических кластеров

Ставка на гостиничный тип жилья

В Анапе застройщики, особенно местные, уже давно работают с так называемым гостиничным типом жилья, подразумевающим создание юнитов, которые после покупки передаются управляющей компании для сдачи в аренду, рассказал директор консалтингового агентства GMK Сергей Разуваев. По его мнению, в первую очередь в туркластерах Анапы и Дагестана будут реализовываться именно такие проекты.

«Недвижимость, которая будет востребована в этих регионах, условно можно разделить на две категории. Первая — для коренных жителей, которые привыкли к относительно невысоким зданиям, обилию зелени, хорошему благоустройству. Вторая — гостиничная. Здесь все зависит не столько от девелоперов, сколько от наличия операторов. Будут хорошие операторы — недвижимость будет востребована. Не будет — появятся проблемы, потому что приобретать квартиру на Каспийском море или в Анапе и приезжать туда на месяц в год — неразумно», — прокомментировал Разуваев.

Он подчеркнул, что данный сегмент рынка в России развит пока слабо. Опытных управляющих компаний нет, и в этом отношении будут проблемы. Попытки девелоперов строить жилье тех форматов, с которыми они работают в родных регионах, тоже не приведут к успеху.

Вблизи туркластеров не будет работать логика максимизации количества квадратных метров, с присущими ей высотностью и малыми объемами благоустройства. В курортной зоне покупатели захотят увидеть интересные дизайнерские решения и большое количество озеленения, считает Разуваев. Кроме того, наиболее востребованным будет жилье, которое можно эффективно сдавать в аренду и использовать для собственного отдыха пару месяцев в году.

Логистика и инфраструктура замедлят освоение территорий туркластеров

При освоении территорий вблизи туристических кластеров застройщикам важно учитывать, что спрос на такие объекты не должен быть локальным. Соответственно, следует строить современное жилье с лучшими на данный момент девелоперскими решениями. Это, в частности, подразумевает высокую классность недвижимости, а не только «комфорт», отмечает директор департамента жилой недвижимости Nikoliers Елизавета Конвей.

«В каком-то смысле девелоперам нужно будет формировать определенный образ жизни в микрорайонах, расположенных поблизости от туристических кластеров. Возводить не только жилую, но и торговую, развлекательную недвижимость», — считает эксперт.

При этом решать инфраструктурные проблемы застройщикам, вероятнее всего, придется сообща. Объем инвестиций, которые потребуется вложить в создание инфраструктуры для жизни, может стать слишком большим для одной компании, и девелоперы будут заниматься этой работой совместно.

«Кроме того, могут возникнуть сложности с подключением к инженерным коммуникациям, поскольку это требует синхронизации действий с компаниями-монополистами в сфере ЖКХ», — прогнозирует эксперт.

Также Елизавета Конвей отмечает вопросы логистики, с которыми придется столкнутся инвесторам туристических кластеров.

Возрастает важность получения разрешительной документации

Несмотря на все возможные сложности интерес девелоперов к проектам туристической направленности постоянно растет. Что в первую очередь связано со стабильным увеличением турпотока внутри страны, пояснила директор по инвестициям компании «Этажи Девелопмент» Татьяна Чернышева.

«Основная задача застройщика — предложить клиенту продукт, который будет учитывать специфику курортного направления, ведь ожидания и потребности покупателей в этом случае отличаются от стандартных критериев при выборе новостройки для постоянного проживания. Основные факторы, влияющие на выбор — локация и преимущества самого продукта», — отметила она.

Критично важный параметр в зоне туркластеров — гарантия получения разрешительной документации. По словам Татьяны Чернышевой, не всем девелоперам удается ее получить даже после приобретения земельного участка.

Также курортные регионы становятся все более привлекательны не только для личной покупки клиентами, но и для крупных инвесторов. В связи с этим основным вектором развития для застройщиков является строительство комплексов с апартаментами и малоэтажного жилья.

Татьяна Чернышева отметила, что в целом спрос на недвижимость в Краснодарском крае сохраняется на высоком уровне. Даже несмотря на сложность логистики и запрет на работу анапского и краснодарского аэропортов курорт ежегодно посещают миллионы туристов.

«Поэтому нет сомнений, что проект „Новой Анапы“ однозначно будет представлять интерес для девелоперов», — резюмирует эксперт.

Фото: freepik.com