Алексей Пучков: «Жилье бизнес-класса с качественным озеленением стоит на 7% дороже»

— Почему для проектов высокого класса зеленые зоны стали не просто эстетикой, а фактором формирования цены недвижимости — на что обращают внимание покупатели и инвесторы?

— Зеленые зоны в проектах высокого класса определяют ценность недвижимости и ее привлекательность. В прошлом году экономический факультет МГУ провел исследование, которое показало, что в Москве недвижимость бизнес-класса и выше с качественным озеленением и благоустройством стоит на 7% дороже в сравнении с аналогичными объектами без зеленых зон. 

Девелоперы включают процесс озеленения в общий архитектурный замысел еще на этапе планирования, сотрудничая с профессиональными компаниями, которые берут на себя полный цикл услуг — от разработки дизайна до обслуживания уже благоустроенной территории.

— Какую роль играет для покупателя озеленение, особенно в текущих рыночных условиях? Насколько этот параметр приоритетен? Различается ли ситуация в зависимости от класса жилья и как? 

— Я часто общаюсь с отделами продаж объектов, где мы занимаемся благоустройством. Несмотря на разный возраст, семейное положение и интересы, всех объединяет желание видеть качественное озеленение. Многие сравнивают объекты по уровню благоустройства. 

А «сравнивающие» — это люди, которые много путешествуют и ищут лучшее, сопоставляют разные проекты по характеристикам и уровню озеленения. Для них важны уникальные отличия и уровень благоустройства, а материалы, из которых построен дом, и детали отделки — второстепенны.

Такие потребители стимулируют развитие новых тенденций в озеленении и благоустройстве территорий.

Стоимость озеленения

— Как за последние 3–4 года изменилась доля расходов на озеленение в девелоперских проектах и средний размер затрат на эти цели? С чем это связано? 

— Прежде всего, изменились сами девелоперы. Около 60% из них сохраняют старые форматы и старые проекты в новой упаковке. Однако 40% — это те, кто совсем по-другому относится к благоустройству. Они задают тренды в озеленении, формируют новый уровень требований к качеству, количеству и размерам посадочного материала. Они не сокращают площади озеленения, не заменяют его какими-то дорогими материалами мощения, плиткой, полимербетоном, а делают акцент на крупные деревья и кустарники. При этом газонные площади, наоборот, уменьшаются.

Передовые девелоперы увеличили расходы на озеленение на 30%, вкладывая больше в качественный посадочный материал и улучшая технические карты ухода.  Управляющие компании тоже заметили, что правильное расположение и качество озеленения снижают затраты на уход, прополку и полив. В результате девелоперы стали больше инвестировать в озеленение на начальных этапах. Также вырос спрос на российский посадочный материал, что свидетельствует о доверии к отечественным питомникам и снижении зависимости от импорта.

— Можно ли оценить, как тренд на озеленение увеличил расходы на содержание придомовых территорий после заселения ЖК? Прослеживается ли рост затрат на уход за растениями? Можно ли как-то оптимизировать или сократить эти статьи расходов?

— Постуходные, эксплуатационные и гарантийные мероприятия так же важны, как и сама посадка растений. Можно создать красивую картинку, но при некачественной эксплуатации, особенно после заселения, эффект быстро теряется.

Важно, чтобы двор становился лучше и ухоженнее, создавая лоск и привлекательность. За последние 3–4 года фонды оплаты труда выросли до 40%, что увеличило расходы управляющих компаний. Качество мероприятий у многих не изменилось, но наличие компетентной службы, выполняющей работы, значительно повышает эффективность и снижает долгосрочные затраты на содержание озеленения.

Управляющие компании часто ограничены в расходах и применяют уходные мероприятия несбалансированно. Если удастся привлечь компанию, которая занимается как озеленением, так и постгарантийным уходом, особенно в первые годы, это значительно повышает качество. За это время специалисты УК набирают опыт и знания, что позволяет им организовать качественный уход, стрижку, подкормки и защитные мероприятия.

Использование адаптированных к местным климатическим условиям сортов растений существенно сокращает расходы на полив, содержание и обновление насаждений. Современные методы позволяют выращивать крупные экземпляры с заранее подготовленной корневой системой, создавая зрелые зеленые зоны практически за считанные дни.

Импортозамещение и самые популярные виды деревьев

— Какие главные тренды вы фиксируете в озеленении? 

Первое заметное изменение — переход крупных заказчиков на продукцию российских питомников. 

Российские производители предлагают качественные деревья и кустарники, которые выращиваются без избытка стимуляторов, поэтому обладают высокой приживаемостью и долговечностью. Среди наиболее популярных видов — устойчивые к городской среде разновидности лип, кленов, дубов, рябины, черемухи, ивы, хвойных деревьев. Благодаря инновационным технологиям формирования корневой системы и кроны, эти растения демонстрируют высокую устойчивость к стрессовым факторам, включая неблагоприятные условия посадки и минимальный уровень последующего ухода. Показатель приживаемости отечественных растений превышает 95%. Для сравнения, многие заказчики озеленения считают успехом приживаемость на уровне 50%.

Рост популярности экзотических растений

Климатические преобразования приводят к тому, что в жилых комплексах, внутри которых создается комфортный микроклимат и защищенные зоны, появляются экзотические теплолюбивые растения, характерные скорее для южных регионов. Например, рододендроны, магнолии, белые акации, краснолистные сливы.

Меньше, но более крупные и разнообразные

По применению растений наблюдается тенденция к увеличению их размеров, качества и разнообразия. Если раньше сажали больше растений на квадратный метр, то сейчас сажают меньше, но более крупные и разнообразные, меняющие цветовую гамму в течение сезона. Решения в основном зависят от проектировщиков, их понимания концепции и компетенций.

Повышенное внимание к водной инфраструктуре

Набережные и прибрежные зоны водоемов интегрируются в структуры новых жилых комплексов. Эта особенность значительно влияет на выбор потенциальных покупателей недвижимости. Более того, разработчики начали внедрять передовые технологии управления водными ресурсами, среди которых системы сбора осадков для вторичного использования, устройства специальных зон водопроницаемого покрытия, «дождевые сады» и прочие экологичные решения.

— Как вы оцениваете долю растений из российских питомников в озеленении девелоперских проектов? Какие растения стали приобретать чаще, а какие, напротив, реже? 

В проектах все чаще акцент делают на хвойные породы, особенно российские виды, поскольку зима в России длинная, и важно иметь растения, сохраняющие привлекательность в холодное время. Современные проектировщики используют мульти-посадки с хвойно-лиственными видами, создавая баланс и разнообразие.

Что касается стоимости отечественного материала, она за последние 3–4 года выросла незначительно, даже на качественные растения. Это связано с тем, что производство посадочного материала в России возродилось в достаточном объеме, полностью импортозамещено и не зависит от курса валют.