Перед закрытием: как ужесточение семейной ипотеки повлияло на спрос и цены

Новое ужесточение условий семейной ипотеки активизировало спрос на первичном рынке — в ноябре количество заявок относительно прошлого месяца выросло на 19,4%, рассказала заместитель руководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяна Решетникова. Речь идет об ограничении, которое обязывает супругов быть созаемщиками при оформлении кредита. Оно вступит в силу с 1 февраля 2026 года. 

«Любые анонсированные ограничения льготных ипотечных программ всегда становятся катализатором для спроса, многие из тех, кто откладывал покупку или ждал "лучших условий" ускоряются, в итоге, на рынке возникает эффект опережающего спроса. Так было в первой половине прошлого года, когда объявтили ограничения льготных программ кредитования с 1 июля, так отмечается и сейчас», — объяснила Татьяна Решетникова. 

Динамика и изменение структуры предложения оказывает влияние на среднюю стоимость жилья — в первую очередь с рынка вымываются бюджетные варианты с самой доступной ценой, что и отражается на средних показателях в сторону роста. 

Статистика подтверждает: в Москве за месяц цена двухкомнатной квартиры в жилом комплексе комфорт-класса, площадь которой составляет 45–75 кв. м, выросла на 5%. В октябре средневзвешенная стоимость «квадрата» оценивалась в 321,2 тыс. руб., а в ноябре достигла 336,3 тыс., подсчитали аналитики «Пульс продаж новостроек».

В целом рост стоимости новостроек в третьем квартале 2025-го находится в пределах 3%, добавил генеральный директор девелоперской компании «Люди» Денис Жалнин. Но на эту динамику сейчас больше влияет не скорое ужесточение программы, а вымывание недорогой экспозиции и сезонные акции застройщиков. 

«Существенного роста стоимости конкретно взятых вариантов квартир не отмечается, мало того, на часть квартир распространяются различного рода сезонные акционные предложения. А вот то, что выкупаются самые привлекательные по цене объекты, создает иллюзию активного роста стоимости, поскольку покупателя интересует определенный пул объектов, за которым он следит в процессе поиска. Когда самые востребованные объекты выкупаются, остаются те, что стоят на порядок дороже и складывается впечатление резкого роста цены», — объяснил эксперт. 

«Семейке» грозит сокращение выдачи 

Несмотря на снижение доли госпрограмм в общем объеме кредитов, она остается значительной — по данным ЦБ, в третьем квартале на льготных условиях выдали 81% кредитов на 930 млрд руб. На семейную ипотеку из этой суммы пришлось 805 млрд руб., относительно второго квартала показатель вырос на четверть. 

Однако в ноябре-декабре выдача семейной ипотеки может сократиться из-за запрета на выдачу двух льготных кредитов одной и той же семье, рассказала в конце октября директор по развитию «Сделка.рф» Ольга Сидоренко. В частности, в преддверии изменений банки могут ужесточить андеррайтинг в нескольких направлениях — увеличение объема первоначального взноса или снижение максимальной суммы кредита. 

«Кроме того, ожидаемы ограничения в плане одобрения и выдачи семейной ипотеки на одного из супругов, как это было возможно ранее. Крупные банки уже начали проверку факта наличия ранее выданной семейной ипотеки на одного из супругов. В случае наличия таковой есть практика либо повышения процентной ставки, либо отказа в повторной выдаче. В связи с этим мы прогнозируем, что воронка выдач семейной ипотеки существенно сократится в ноябре-декабре», — поделилась эксперт. 

Что произойдет с семейной ипотекой в 2026 году

В конце октября Минфин сообщил, что в 2026 году супруги смогут оформить только одну семейную ипотеку. По новым правилам, которые вступят в силу 1 февраля, они должны являться созаемщиками. Инициатива лишит возможности получить два кредита на семью. 

Власти также рассматривают и другие изменения в программе, в том числе введение градации ставок в зависимости от количества детей в семье. Предполагается, что для семьи с одним ребенком процент по кредиту увеличится до 10–12%, с двумя — останется на уровне 6%, с тремя и более — снизится до 4% годовых. Соответствующий закон могут принять до конца 2025 года, сообщали «РИА Новости». 

Помимо количества детей, власти предлагали дифференцировать ставку по семейной ипотеке в зависимости от региона проживания заемщика и величины населенного пункта, а также ввести ограничение на оформление кредита не по месту регистрации заемщика.  

На данный момент программа «Семейной ипотеки» действует до 2030 года и распространяется на семьи с детьми, где есть хотя бы один ребенок в возрасте до 6 лет. Сумма кредита — до 12 млн руб. для жителей Москвы и Московской области, а также жителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Для остальных регионов — до 6 млн руб. Первоначальный взнос составляет 20% от стоимости квартиры. Срок кредитования от 3 до 30 лет.