Американские горки на рынке недвижимости: как застройщики выживают без запаса прочности

Несмотря на довольно давнюю отмену льготной ипотеки, рынок так и не стал более последовательным. Стабильного развития последние несколько лет нет: наблюдается рваная, непоследовательная динамика продаж, а настроения и ожидания покупателей меняются из-за множества факторов. Бизнесу приходится подстраиваться и менять подход к финансовому планированию.

Как правило, рынок недвижимости живет циклами, длящимися несколько лет, в течение которых спрос растет или снижается. Но в последние годы отрасль перешла к развитию в рамках очень коротких и крайне волатильных периодов. Стремительный рост продаж и очень глубокое падение — все это может происходить в течение нескольких месяцев. В этих условиях застройщику крайне важно быть готовым к периоду высокого спроса: накопить ассортимент и достаточный объем предложения, подготовиться организационно, чтобы максимально эффективно пройти этот период. Если компания опоздает с выходом на рынок, то она может пропустить момент подъема и попасть в следующую яму. Эти «американские горки» сильно меняют текущую работу бизнеса — либо обеспечивают результат, либо тянут вниз. 

Важно еще понимать, что проблемы на рынке копятся. Если в 2025 год компании зашли с определенным запасом прочности, то сейчас у многих он либо исчерпан, либо быстро истощается. Высокий спрос конца 2025 года — окно возможностей, но это лишь момент в инвестиционном цикле проекта, который отработали далеко не все. Основная надежда бизнеса — снижение ключевой ставки. Она жизненно необходима, поскольку терпеть можно, но недолго. Рынку нужно как можно быстрее вернуться к стабильному функционированию, возможному только в рамках рабочих условий по ипотеке. В отличие от предыдущих десятилетий, текущая модель бизнеса не работает без доступного кредита. 

Сложно сказать, сбудутся ли ожидания девелоперов в 2026 году, так как прогнозы очень часто корректируются. Пока мы далеки от уверенности, что через полгода будет сильно лучше. 

Снижение «ключа» и ужесточение «семейки» не спасет от просадки продаж 

В новом году стало понятно, что прогнозы по падению объема продаж были печальнее реальных результатов. Общий объем продаж в 2025 году оказался приемлемым, на уровне предыдущего периода. Но фокус в том, что на фоне снижения в 1 половине 2025 года во многих городах наблюдался рост предложения и конкуренция увеличилась. 

Для устойчивости всего девелоперского бизнеса уже недостаточно продавать столько же, как и раньше. Все прошлые кризисные периоды рынок проходил через сокращение инвестиций и объема предложения. Сейчас это не так: где-то показатели остаются стабильно высокими, где-то растут, где-то — корректируется, но не очень сильно. А раз нет большого снижения инвестиций, то нет и переоценки ресурсов девелоперского бизнеса.

Поэтому цифры по падению продаж в некоторых городах — на 10–15% — не катастрофичны. Но если они фиксируются на фоне дальнейшего роста предложения и конкуренции, то ситуация для конкретного проекта или девелопера выглядит гораздо хуже. Уже в конце ушедшего года было видно, рынок становится полярным: часть компаний пользуется возможностями, а другие оказываются в яме, все глубже и глубже.

Будущие финансовые показатели девелоперов будут во многом зависеть от денежно-кредитной политики Банка России и решений по льготным программам, в частности семейной ипотеки. Например, уже приняты требования, согласно которым с 1 февраля оба супруга должны быть созаемщиками по кредиту. 

Также обсуждается введение дифференцированных ставок в зависимости от количества детей в семье. Если эти изменения примут, аудитория сильно сократится. Но страх потерять эти привилегии и доступную ипотеку привел к сильному оживлению рынка во второй половине 2025-го. Это помогло девелоперам. Но такой спрос ограничен, а его структура смещена в низкобюджетный сегмент. 

При этом, независимо от «ключа» и решений по госпрограммам, мы ожидаем глубокую просадку продаж — желание «успеть в последний вагон» забирает потенциальных покупателей из будущего. В связи с этим относительно неплохой результат 2025 года снизит потенциал восстановления рынка в ближайшие 12 месяцев.  

Девелоперы рискуют доверием, качеством и выводом проектов 

В текущем году сохраняется несколько рисков для рынка недвижимости. Например, риск репутационных потерь из-за переноса сроков ввода жилья. Если ситуация продолжит развиваться и станет массовой, неисполнение обязательств и проблемы с финансированием строительства ударят по доверию покупателей, которое сильно выросло в последние годы. Это может произойти, если рыночная ипотека не заработает и темпы строительства не восстановятся.

Есть и риски упрощения проектов из-за роста себестоимости, когда на месте качественных решений начнут появляться более простые. Вероятно, это коснется «невидимых» для покупателей вещей, например, инженерных систем. Здесь большой простор для так называемой «оптимизации» — замены решений на более дешевые. 

Подобные случаи пока довольно редкие, но они все же есть. Когда девелопер зажат между стагнирующей ценой продажи и возросшей себестоимостью строительства, это становится вынужденной мерой. В целом, в текущих условиях использовать более дешевые решения лучше, чем не построить совсем.  

Еще один значительный риск для рынка —дальнейший рост себестоимости строительства на фоне стагнирующих цен продажи. Из-за этого многие проекты уже не дотягивают до ожидаемой доходности и оказываются в «красной зоне». 

Конечно, в такой ситуации у многих возникают вопросы о дальнейших действиях. В идеале — если проект убыточен на старте, его нужно отложить. Но на практике девелоперы продолжают выводить не самые рентабельные жилые комплексы на рынок. Причина — давление старых обязательств, бридж-кредитов или понесенных расходов. 

Здесь больше вопросов к банкам, которые выдавали займы на землю и продолжают стимулировать выход на рынок потенциально рискованных проектов. К сожалению, их рентабельность по большому счету зависит от будущего роста цен, который может случиться, а может и нет. Поэтому 2026 год будет проверкой на прочность не только для девелоперского бизнеса, но и для сложившихся подходов к финансированию девелоперских проектов.  

Настоящий материал носит исключительно ознакомительный характер, не содержит предлагаемой стратегии инвестиций и не является персональной инвестиционной рекомендацией. Точка зрения спикеров в материалах, которые публикуются в разделе «Колонка», может не совпадать с мнением редакции.