Эксперты: «Эскроу-счета в ИЖС вытеснят с рынка мелких игроков»

Рынок ИЖС в России продолжает расти, но сталкивается с такой же проблемой как и МКД — развитие транспортной и социальной инфраструктуры. Что касается потребителей, то они отказываться от покупки участков под строительство дома из-за недостаточной осведомленности о процессе строительства и условиях ипотечных программ.

Сегмент индивидуального жилищного строительства (ИЖС) продолжает стремительно развиваться, опережая по темпам МКД, утверждает Сергей Еремкин, управляющий директор направления вторичной и загородной недвижимости «Авито Недвижимости».

«В 2023 году объем рынка ИЖС достиг 3,5 трлн рублей, что превышает показатели рынка готовых домов, составляющего более 3 трлн рублей. А с 2020 года рынок ИЖС удвоился. Среди причин увеличения интереса к сегменту я бы выделил влияние пандемии и удаленного формата работы, а также включение ИЖС в льготные программы ипотеки. Кроме того, частные дома представляют собой выгодную альтернативу квартирам: за сопоставимую стоимость можно купить объект большей площади в относительной близости к городу. Влияет на рост популярности сегмента и увеличение цен на городскую недвижимость», — уточняет представитель «Авито Недвижимости».

По словам Еремкина основной способ строительства домов в частном секторе — «под ключ».

Эту услугу выбирают:

• 57% клиентов, из которых 25% предпочитают частных мастеров.
• 30% комбинируют строительство «под ключ» с привлечением подрядчиков.
• 13% занимаются строительством самостоятельно.

Согласно аналитическим данным «Авито Недвижимости», доля спроса на частных мастеров для строительства домов достаточно высока и составляет 49%. На средние компании приходится 39% спроса, на крупные — 12%.

В настоящее время россияне могут отказываться от покупки участков под строительство дома из-за недостаточной осведомленности о процессе строительства, утверждает эксперт. Часть потребителей не знают о действующих ипотечных программах, а те, кто осведомлен о льготной ипотеке под ИЖС, порой сталкиваются с трудностями при оформлении из-за существующих ограничений. Также россияне опасаются, что построенный дом будет тяжело продать, финансовых потерь при задержке или прекращении строительства, роста цен на строительные материалы и значительных усилий в процессе контроля строительства.

«Для решения этих проблем требуется комплексная работа всех участников рынка. Во-первых, сегменту ИЖС необходимы равные возможности участия в льготном финансировании для подрядчиков разных типов. Это возможно за счет снижения рисков для банков через технологический контроль за деятельностью исполнителей. Частным бригадам будут полезны автоматизированные инструменты маркетинга. Следует также активнее информировать покупателей о возможностях индивидуального жилищного строительства. Рынку подрядчиков ИЖС нужна прозрачность, здоровая конкуренция и отсутствие дисбалансов, что поможет избежать значительного повышения цен для заказчика».

Цифровизация и управленческий учет

Сейчас идет тренд на использование эскроу-счетов при строительстве частных домов, отметил на форуме недвижимости «Движение» тенденцию рынка Рамиль Усманов, президент Федерации ИЖС.

«В прошлом году рынок ИЖС побил все рекорды. Из более чем 100 млн кв. м введенного жилья около 60% составили частные дома. Банки активно предлагали ипотечные продукты для индивидуального строительства, что значительно усилило рынок. Государственная поддержка также сыграла ключевую роль в этом росте. Желание жить за городом стало устойчивым трендом. Еще 2-3 года назад рынок находился на совершенно другой стадии. Покупатели часто выбирали дома, не учитывая инфраструктурные и сервисные потребности для комфортной загородной жизни, такие как доступ к экстренным службам, дорогам и коммунальным услугам», — говорит Усманов.

Эксперт подчеркивает, что сегодня клиент хочет продукт, в котором учтены все аспекты современной загородной жизни. Это ливневая канализация, тротуары, детские и спортивные площадки, а также места для проведения мероприятий. Все эти элементы способствуют повышению уровня комфорта проживания.

Его слова подтверждают и данные, приведенные Марией Могилевцевой-Головиной, директором по продукту «Самолет Дом». Согласно аналитическим данным компании, ключевыми факторами при выборе дома являются: местоположение, цена и наличие инфраструктуры.

«Рынок ИЖС находится в активной фазе роста, предлагая новые возможности и направления для развития. За счет внедрения современных технологий и финансовых инструментов, а также усилий по цифровизации и управленческому учету, этот сегмент продолжает привлекать внимание как покупателей, так и инвесторов», — уточняет Саша Лукич, архитектор, руководитель Portner Architects.

По словам эксперта, людям сейчас важна близость к природе и экология, все больше внимания уделяется архитектурным инновациям, а популярность приобретают бархаусы, А-фреймы и фахверки.

«Технологии из элитной недвижимости: панорамные окна, высокие потолки и современные фасады становятся доступными в массовом сегменте», — считает Лукич.

Эскроу-счета в ИЖС вытеснят мелких игроков

По итогам 2024 года Минстрой планирует ввести в эксплуатацию не менее 102 млн «квадратов» жилой недвижимости, из которых 51−52 млн «квадратов» придется на ИЖС.

Среди ключевых направлений этого рынка: внедрение эскроу-счетов, развитие финансовых инструментов, таких как сельская ипотека, а также индустриальное жилье, говорит Анна Терехова, руководитель отдела продаж девелоперской компании «Мармакс».

«Внедрение эскроу-счетов в секторе ИЖС в ближайшие несколько лет приведет к уходу с рынка мелких строительных компаний или к их объединению. На данный момент такие компании занимают около 50-60% рынка», — прогнозирует Терехова.

Эксперт подчеркивает, что застройщики готовы осваивать новые локации и насыщать их социальной и развлекательной инфраструктурой.

«Идеальная модель развития ИЖС должна напоминать формат многоквартирных домов (МКД), где финансирование выделяется на полноценный проект с инфраструктурой, дорогами и благоустройством. Также важно переориентировать льготные программы на загородный рынок в условиях высокого спроса на ИЖС. Это направление станет ключевым для продолжения развития территорий и поддержания устойчивого роста этого сегмента рынка», — уточняет руководитель отдела продаж «Мармакс».

Крупным игрокам будет интересно работать в этом сегменте, хоть для них это довольно сложно, поясняет президент Федерации ИЖС.

«ИЖС отличается от многоквартирных домов, имея свою специфику и зависимость от человеческого фактора. Девелопер в этом случае практически не выполняет работы самостоятельно, на каждом этапе нанимая подрядчиков, что неизбежно повышает стоимость проекта. В итоге цена выходит выше рыночной. Что же касается небольших строительных компаний, то они обладают многими компетенциями и специалистами. Это позволяет им выполнять значительную часть работы самостоятельно и создавать продукт по более доступной цене», — подытоживает Рамиль Усманов.

Фото: freepik.com