Поздняя оптимизация и отражение проблем отрасли — что говорит рынок о заявлении «Самолета»

С чего все началось

Девелопер «Самолет» 4 февраля направил в Правительство России обращение с просьбой о предоставлении государственной поддержки. В письме, подписанном гендиректором Анной Акиньшиной, компания заявила о готовности акционеров передать государству блокирующий или даже более крупный пакет акций для участия в управлении — с правом обратного выкупа по новой цене в дальнейшем.

В обращении также уточняется, что на фоне изменений в программе льготной ипотеки и для предотвращения рисков невыполнения обязательств перед дольщиками и инвесторами девелопер просит рассмотреть возможность предоставления льготного кредита либо иного стабилизационного инструмента объемом 50 млрд рублей сроком до трех лет.

Сначала источник РБК в Правительстве подтвердил, что обращение получено и проходит рассмотрение в установленном порядке. Позже данные подтвердили и в самой компании. 

Реакция рынка

Обращение «Самолета» вызвало бурную реакцию рынка и разделило мнение представителей отрасли на два лагеря. Первые считают решение компании ожидаемым, так как в последние два года девелоперы сталкивались с целым набором факторов, которые ухудшили экономику проекта. В частности, это: 

• долгое сохранение высокой ключевой ставки — на уровне 21%; 
• дорогие кредиты для застройщиков, которые рассчитываются по формуле «ключ+7» и делают их обслуживание неподъемным;
• рост стоимости труда из‑за сокращения числа мигрантов-строителей;
• вопросы взаимодействия с региональными властями — например, когда муниципалитеты обязывали компании возводить социальную инфраструктуру, при этом уменьшали этажность и плотность застройки и затягивали оформление документов. 

Последние несколько лет компания «Самолет» активно расширяла бизнес и покупала земельные участки. Такой быстрый рост сопровождался увеличением долгов, и в период высоких процентных ставок это стало серьезной нагрузкой. По словам Михаила Хорькова, председателя комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов, проблема вызвана тем, что «Самолет» поздно перешел к оптимизации. И сейчас главная сложность бизнеса — земля, купленная на заемные деньги по плавающим ставкам. 

«Большое число компаний использовали кредиты с плавающими ставками для формирования земельного фонда. И эта дорогая земля ведет к колоссальным расходам», — подчеркнул эксперт в своем Telegram-канале.

Чтобы снизить давление, такие участки пытались оперативно запускать в стройку, но «пожарные решения не решают системного дисбаланса», отметил Хорьков. 

В связи с этим ситуация вокруг «Самолета» не связана с некомпетентностью или ошибками управления, рассказал в своем Telegram-канале Илья Пискулин, основатель девелоперской компании «Творчество», создатель форума недвижимости «Движение». Это обусловлено проблемами отрасли, которые зачастую сначала проявляются именно у крупных игроков. 

«Проблемы „Самолета“ — это проблемы отрасли. Просто у них из-за размера они проявляются в первую очередь. Много, в чем, конечно, девелоперы виновны. Но не больше, чем представители любого другого бизнеса <<...>> Могу сказать, что есть девелоперы, которые сейчас готовы отдать государству 100% своих акций за 0 рублей, а не часть за 50 млрд», — заключает эксперт.

Аналогичное мнение высказали и другие представители отрасли. Например, владелец ГК ТОЧНО Николай Амосов считает, что по масштабу компания является системообразующей, поэтому государству стоит рассмотреть ее поддержку в текущей рыночной ситуации. 

Причем практика обращения к государству за поддержкой для оптимизации финансирования характерна не только для строительного сегмента, обращает внимание Антон Филатов, главный специалист по недвижимости «Ведомостей». По его словам, подобные просьбы также встречаются и среди металлургических предприятий, нефтяных компаний и производителей авто. 

Эксперты согласились, что любое предприятие из списка системообразующих имеет право на господдержку — и строительный сектор не исключение.

Про долговое давление и риски господдержки

Альтернативную позицию озвучили аналитики «СберИнвестиций» — для них высокая долговая нагрузка компании не стала сюрпризом. По оценкам SberCIB, коэффициент «чистый долг / скорректированная EBITDA» (показатель долговой нагрузки компании) с учетом средств на эскроу на конец первого полугодия находился на уровне около 9 (в среднем для бизнеса комфортным считается значение до 3, а для быстрорастущих компаний — до 4).

«Эксперты не исключают, что обращение за господдержкой могло быть написано, чтобы Правительство не спешило ужесточать условия семейной ипотеки», — поделились в «СберИнвестиций».

Причем тревожный сигнал, который стал «последней каплей» для менеджмента и акционеров компании, эксперты зафиксировали ранее. Как напомнили в «Альфа‑Инвестициях», еще 3 марта 2025 года «Самолет» на оферте по выпуску облигаций серии БО‑П13 был вынужден выкупить 62,1% бумаг на сумму 15,2 млрд руб. Инвесторы массово предъявили бумаги к выкупу, хотя купон по ним был очень высоким — 21%. 

«С учетом системообразующего статуса застройщика и важности строительной отрасли для государства, высока вероятность, что какую-то поддержку „Самолет“ получит. Но условия, вероятно, будут жесткие. В качестве нового акционера государство, скорее всего, в первую очередь будет заботиться об интересах дольщиков, стараясь не допустить социальных потрясений. Интересы миноритарных акционеров могут быть задвинуты на третий план», — говорится на сайте онлайн-сервиса от Альфа-Банка.

Справка 

«Самолет» — федеральный застройщик, основные проекты которого сосредоточены в Москве, Подмосковье и Санкт-Петербурге. На 1 февраля 2026 года девелопер занимает первое место в рейтинге THP по объемам текущего строительства с показателем в 4,7 млн кв. м.

При этом у «Самолета» сохраняются высокие показатели продаж. Распроданность по компании составляет около 80%, а по крупным рынкам (миллионники) — близка к 100%, отметили эксперты аналитического центра Движение.ру. 

Ранее Анна Акиньшина заявляла, что со второй половины 2026 года компания будет сокращать объемы отделки в новых проектах. По ее словам, рынок испытывает острую нехватку рабочих рук, что создает риски возможных задержек ввода объектов.