Сервитут на земельный участок: как работает, условия и процедура

Что такое сервитут

Сервитут — это разрешение использовать чужую землю под определенные задачи. Его устанавливают, когда нужно использовать небольшую часть территории. Одно из обязательных условий — возможность собственника пользоваться участком по прямому назначению и отсутствие чрезмерного обременения. 

Обычно так оформляют право прохода или проезда, если к конкретному участку нет доступа с общей дороги. Также обременение накладывают для размещения инженерных коммуникаций, выпаса скота или других общественных целей, рассказала юрист Land Law Firm Дарья Плотникова.

Виды сервитута и как его установить 

Сейчас в российском законодательстве, по словам опрошенных Движение.ру юристов, есть три вида сервитутов:

1. Частный сервитут — оформляется в отношении частных земельных участков на основании договора или решения суда.
2. Сервитут в отношении земельных участков из государственной и муниципальной собственности — оформляется договором с органом власти. Его можно установить для размещения линейных объектов, проведения изыскательских работ, осуществления пользования недрами.
3. Публичный сервитут — устанавливается для строго определенных целей, связанных с удовлетворением государственных или муниципальных нужд без изъятия участков.

Как правило, обременение оформляют договором, где определяются основные условия. Обычно в документе прописывают:

• сведения о сторонах соглашения;
• предмет сервитута;
• цели и основания сервитута;
• кадастровый номер земельного участка;
• размер платы; 
• срок действия; 
• права и обязанности сторон.

Сервитут подлежит регистрации в ЕГРН, без этого он не действует. Исключение — публичные земельные участки, на которых срок обременения составляет до 3 лет.

Установление публичного сервитута 

Публичный сервитут применяется при строительстве значимых инженерных сетей, газопроводов, электросетей, нефтепроводов, создания автомобильных и железных дорог, складирования материалов при строительстве и т.д.

Сама процедура начинается с определения границ и целей сервитута, рассказал адвокат практики недвижимости и строительства ART DE LEX Николай Россинский. Для этого нужно собрать пакет документов: ходатайство, обоснование, схему границ и сведения о земельном участке. Далее органы рассматривают ходатайство, выявляют правообладателей и информируют их о будущем обременении. Затем в течение двух месяцев принимается решение и результат вносится в ЕГРН. 

Как оформить частный сервитут

Для частного сервитута есть два варианта оформления: досудебный, то есть добровольный, и судебный. В первом случае необходимо определить точки, обратиться к соседу, обсудить условия и заключить соглашение. Последний шаг — регистрация ограничения в ЕГРН.

В случае с судебным оформлением порядок немного меняется. Если после определения границ сосед отказался от соглашения, нужно подготовить иск и оплатить госпошлину. Сумма зависит от того, в чьих интересах будет установлено обременение — для физлиц она составляет 1,6 тыс. руб., для юрлиц — 6 тыс. руб. 

Следующий шаг — обращение в суд и ожидание решения. Если оно положительное, сервитут регистрируют в ЕГРН, объяснила Екатерина Дятлова.  

«В первом случае срок зависит от договороспособности. Можно и одним днем договориться, а с регистрацией в ЕГРН все займет 10 дней, а можно и месяц, и три договариваться. В случае с судом — срок, как правило, от момента подачи искового заявления до вынесения решения составляет не менее полугода, но чаще — от девяти месяцев. Также закладываем в среднем три недели на подготовку мотивированного решения судом и от этой даты еще месяц на обжалование», — добавила юрист.  

Плата, срок и прекращение сервитута

Сервитут может быть как безвозмездным, так и платным. Собственник обремененного участка вправе потребовать единовременную выплату или установить регулярные отчисления, говорит юрист группы «Яковлев и партнеры» Анастасия Асабина. Если сервитут добровольный, сумма определяется соглашением сторон.

Если обременение устанавливается в судебном порядке, то размер платы определяет суд. Для этого назначается экспертиза, в ней учитывают:

• разумные затраты собственника участка на ограничение его права, завершение обязательств перед третьими лицами и т.д.;
• интенсивность предполагаемого использования участка — например, темп движения транспорта;
• характер неудобств на обремененном участке — например, шум и пыль от транспорта;
• долю участка под сервитутом в общей площади;
• срок сервитута;
• степень влияния на возможность распоряжения участком;
• материальную выгоду, которую может получить инициатор. 

За публичный сервитут плата тоже возможна, говорит Николай Россинский. Например, если он существенно затрудняет использование участка собственниками.  

По длительности сервитут может быть срочным и бессрочным, это тоже определяется сторонами или судом. В некоторых случаях закон ограничивает время действия. Так, если соглашение заключает арендатор публичного участка, то срок не может превышать дату, указанную в договоре аренды.

В отношении публичных сервитутов время действия устанавливается уполномоченным органом, либо на срок, указанный в законе, уточняет юрист практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры» Екатерина Дятлова. Например, для работы с коммуникациями на дорогах срок составляет от 10 до 49 лет, а для инженерных изысканий при подготовке проекта планировки территории — до года.

Можно ли продать или сдать участок, обремененный сервитутом   

Участок с сервитутом можно продавать, сдавать в аренду и распоряжаться им другим образом — при переходе прав обременение сохраняется и переходит к новому собственнику автоматически. Но сам сервитут переуступить нельзя — только с участком, на который он был наложен, уточнила юрист «Яковлев и партнеры». При этом наличие обременения на кадастровую стоимость и размер налога не влияет. 

Исключение — когда участок с сервитутом изымается для государственных или муниципальных нужд и пользоваться им нельзя, так как это противоречит целям изъятия. В таком случае обременение прекращается. 

Также собственник обремененного участка может самостоятельно потребовать прекратить сервитут, если изменились обстоятельства или они стал создавать существенные препятствия для пользования землей, добавила Дарья Плотникова. 

Что делать, если сосед не дает установить сервитут добровольно 

Сервитут на участке соседа устанавливается по соглашению. Если человек не согласен подписать документ, нужно обращаться в суд. Однако чтобы требование удовлетворили, нужно доказать, что истец не может реализовать свое право пользования землей без сервитута. Например, если к участку не ведет ни одной общей дороги. В других случаях в обременении откажут. 

«В одном из дел истец требовал установления сервитута на участке ответчика, мотивируя, что через его участок проходит дорога, ведущая в том числе к участку истца. При этом материалами дела подтверждалось, что к участку истца вела также иная дорога, которая была хуже и длиннее в сравнении с дорогой, проходящей через земельный участок ответчика», — поделилась Екатерина Дятлова. 

Также причиной отказа, по словам юриста, может стать неофициальный статус объекта, к которому хотят установить проезд. Например, если это самовольная постройка. Кроме того, суд не установит сервитут, если его условиями собственник участка не сможет его использовать. 

Главное о сервитуте

• Сервитут — это право ограниченного пользования чужим земельным участком. Например, его применяют для организации прохода или проезда, если другого пути нет. 
• Сервитут бывает частным — между конкретными лицами, а также публичным — в интересах общества. 
• Частный оформляют соглашением или через суд, публичный — решением власти. Обременение регистрируют в ЕГРН, без этого документ не действует. 
• За регистрацию сервитута взимается госпошлина, но само пользование землей может быть как платным, так и бесплатным. Условия прописываются в соглашении, там же указывается срок действия. 
• По закону имущество с сервитутом можно продавать, сдавать в аренду или распоряжаться им другим образом. Обременение при этом сохраняется и переходит новому владельцу автоматически.